의정부지방법원 2025타경2968. 경기도 의정부시 금오동 리치팰리스 103동 5층 501호가 경매에 나왔습니다. 경매상 물건종류는 다세대이며, 감정평가서에는 실제 이용상태가 오피스텔로 기재되어 있습니다. 비교대상 전용면적은 73.74㎡입니다. 소유자는 차상근이며 2020년 4월 28일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 189,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 해당 은행의 임의경매가 개시됐습니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 2020년 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤에 발생한 케이비캐피탈 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 의왕신용협동조합 근저당과 국민건강보험공단 압류는 이미 말소됐습니다. 다만 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가서에서도 임대관계를 미상으로 기재한 만큼 점유관계에 대한 확인이 필요합니다.
입찰 판단에서는 권리보다 가격의 비중이 큽니다. 신건 최저가 267,000,000원은 확인된 거래 3건의 전체 평균 240,000,000원을 초과하고, 가장 마지막 거래금액 190,000,000원과는 77,000,000원 차이가 있습니다. 마지막 거래가 2023년이므로 2026년의 현재 가치를 입증하지는 못하지만, 이 자료만으로 신건 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2968 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 453-6 리치팰리스 제103동 제5층 제501호 도로명주소: 경기도 의정부시 금오로 98 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 면적 / 층수 | 비교대상 전용 73.74㎡ · 지상 9층 중 5층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2019.02.19 |
| 단지 규모 | 리치팰리스 · 27세대 |
| 소유자 | 차상근 (2020.04.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 162,723,747원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.28 농협은행 근저당권 · 채권최고액 189,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 등기 확인일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
현재 권리분석의 중심은 을구 3번 농협은행 근저당권입니다. 2020년 4월 28일 설정됐고, 채권최고액은 189,600,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후의 경매개시결정과 케이비캐피탈 가압류는 매각에 따라 소멸할 권리로 분류됩니다.
경매 신청채권자는 농협은행이며 청구액은 162,723,747원입니다. 근저당권 채권최고액 189,600,000원보다 작습니다. 배당 계산은 채권최고액을 기준으로 작성된 추정이며, 실제 배당채권액은 채권계산서와 집행절차에 따라 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 과거 거래보다 높은 신건 가격
리치팰리스에서 확인되는 비교 거래는 3건입니다. 거래금액은 190,000,000원부터 270,000,000원까지 분포하고 전체 평균은 240,000,000원입니다. 다만 평균에는 2021년과 2022년의 높은 거래금액이 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 가장 마지막 거래와 하락 추세를 우선 검토해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 69.97㎡ | 5층 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 69.97㎡ | 8층 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 73.74㎡ | 7층 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 240,000,000원 |
마지막으로 확인되는 거래는 2023.05의 전용 69.97㎡ 거래입니다. 경매물건 비교대상 전용 73.74㎡와 면적이 다르며, 확인 거래의 시점도 오래되었습니다. 따라서 190,000,000원을 2026년 현재의 확정 시세로 적용해서는 안 됩니다.
최저매각가 267,000,000원은 전체 거래 평균 240,000,000원의 111.2%입니다. 더 중요한 비교는 마지막 거래 190,000,000원과의 격차입니다. 최저가는 이 거래의 140.5%로, 금액으로는 77,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,538,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 189,600,000원 | 189,600,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈 | 36,182,293원 | 36,182,293원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 36,679,707원 |
집행비용은 약 4,538,000원으로 추정하고, 농협은행은 채권최고액 189,600,000원을 기준으로 배당한 계산입니다. 이 가정에서는 두 채권자가 전액 배당되고 소유자 잔여금 36,679,707원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당과 잔여금은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 판단은 별개
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 267,000,000원입니다. 아래는 감정가의 80%, 64%로 최저가가 낮아지는 경우의 배당 추정입니다. 실제 유찰 여부나 다음 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
| 구분 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 267,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 213,600,000원 | 15,972,693원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 170,880,000원 | 58,094,613원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 최저가 213,600,000원도 2023년 마지막 거래 190,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰을 가정한 170,880,000원은 이 거래보다 낮아지지만, 비교 사례 자체가 오래됐기 때문에 그것만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 금오동 소재 가톨릭대학교 의정부성모병원 남서측 인근에 있습니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 의정부 경전철 효자역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층으로 사용승인일은 2019.02.19입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 이용상태. 물건종류는 다세대로 표시되지만 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 공부상 용도와 실제 이용상태, 금융 및 이용 관련 조건을 대조해야 합니다.
- 도로. 토지 동측으로 포장도로와 접합니다. 토지는 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역에 해당하며, 소로2류와 중로3류 도로계획에 접합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 지가. 토지 공시지가는 2,482,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 2,085.8㎡입니다. 이는 개별 경매 호실의 토지가치와 동일한 금액은 아닙니다.
- 환금성. 27세대 소규모 단지이고 확인된 거래가 3건으로 적습니다. 과거 거래가격의 편차도 커 매도 시 적정가격과 매수 수요를 판단하는 데 불확실성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 마지막 확인 거래가 2023.05입니다. 신건 2.67억의 적정성을 판단하려면 2026년 현재 주변 유사면적·유사 이용상태 거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 거래 하락 추세 반영. 기록상 -28.3%의 하락 추세가 있습니다. 과거 고가 거래나 전체 평균 2.40억만을 기준으로 입찰 상한을 높이지 마세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입 및 실제 점유현황을 확인하여 대항력 또는 명도 문제가 존재하는지 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 경매상 다세대와 감정 이용상태인 오피스텔의 차이를 확인하고, 건축물대장상 용도와 실제 이용에 따른 금융·임대·전매 관련 조건을 점검하세요.
- 말소기준 검토. 농협은행 근저당권을 기준으로 이전 근저당권의 말소 여부와 후순위 가압류의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당액 확인. 농협은행 채권최고액 189,600,000원과 실제 청구액 162,723,747원은 다릅니다. 채권계산서와 조세채권 등을 검토하여 배당 추정이 실제와 달라질 가능성을 확인하세요.
- 유찰가격 검토. 1회 유찰 가정 최저가 213,600,000원도 마지막 거래보다 높습니다. 2회 유찰 가정 최저가 170,880,000원 역시 현재 시세 검증 없이 무조건 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 시설 상태, 실제 사용상태와 수리 필요성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본과 매각기일의 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 위험하다”
이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 말소기준권리인 농협은행 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하고, 기존의 거액 근저당권도 이미 말소됐습니다. 확인된 등기상 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 임차인 여부까지 안전하다고 단정할 수는 없습니다.
결정적인 약점은 가격과 환금성입니다. 신건 최저가 267,000,000원은 확인된 마지막 거래 190,000,000원의 140.5%이고, 전체 평균 240,000,000원보다도 높습니다. 거래 기록에는 -28.3%의 하락 추세가 나타납니다. 특히 마지막 거래가 2023년이어서 2026년의 적정 시세를 검증할 만한 최신 거래 근거도 부족합니다.
27세대 소규모 단지이고 거래 표본이 제한적이라는 점, 다세대와 오피스텔 이용상태를 대조해야 한다는 점, 실제 임대관계를 추가로 확인해야 한다는 점까지 고려하면 신건 가격에서 적극적으로 응찰할 근거는 약합니다.
결론은 ‘등기상 권리는 비교적 명확, 현재 가격은 부적합 — 신건 입찰 보류’입니다. 유찰 여부를 지켜보되 최저가 하락 자체를 매력으로 평가하지 말고, 현재의 실거래 수준·점유관계·용도와 환금성을 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 다시 판단하는 편이 타당합니다.
