서울남부지방법원 2026타경4853. 서울 양천구 목동의 주상복합 아파트인 목동현대 하이페리온2, 201동 14층 1403호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 155.586㎡, 감정가는 3,580,000,000원입니다. 신건이므로 감정가와 최저매각가가 같고, 2026.10.28 매각을 예정하고 있습니다.
이 사건에서 주의할 부분은 두 가지입니다. 첫째, 동일 평형의 최근 12개월 평균 매매가격이 3,220,000,000원으로 현재 최저가가 최근 시세보다 높습니다. 둘째, 경매기록에 등장하는 2023년 전입자와 근저당권 이전등기입니다. 낮은 위험의 단순 소멸형 경매로 분류하기에는 아직 확인해야 할 내용이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 961 목동현대 하이페리온2 제201동 제14층 제1403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 오목로 300 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 155.586㎡ · 37층 건물 중 14층 |
| 사용승인일 | 2006.11.30 |
| 단지 규모 | 목동현대 하이페리온2 · 576세대 |
| 소유자 | 장수인 (2019.09.18 소유권이전 등기, 거래가액 1,380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 3,580,000,000원 / 3,580,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 목포수산업협동조합 |
| 청구액 | 602,867,547원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 점유·임대관계 | 김진선 전입 확인 · 보증금 및 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자와 근저당권의 확인이 핵심
권리분석상 산출된 말소기준권리는 2025.07.31 접수된 갑구 7번 유현정 가압류(청구금액 1,500,000,000원)입니다. 이를 기준으로 하면 이후의 현대카드·신한카드·정계성 가압류와 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 2024.08.19 목포수산업협동조합 명의의 근저당권(채권최고액 720,000,000원)은 등기 기록상 이미 말소된 것으로 표시된 반면, 해당 근저당권에 대해 2026.06.26 웰컴저축은행주식회사로 권리이전 등기가 존재합니다. 두 기록 사이의 관계를 실제 말소사항을 포함한 등기부로 대조해야 합니다. 기존 근저당권이 유효하다면 말소기준권리와 배당순위 판단도 달라질 수 있습니다.
임차인 및 점유관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진선 | 2023.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 조사된 임차·점유 관련 인원 1명. 보증기관 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입 사실은 현황조사 및 매각물건명세서에 나타나지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 111.2%, 신건 가격 메리트 부족
목동현대 하이페리온2의 전용 155.59㎡대 거래를 비교하면, 전체 12건 평균은 3,048,750,000원이지만 가격 판단에서는 더 최근의 실거래 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 3,220,000,000원, 가장 최근인 2026.05 거래가격은 3,480,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 155.59㎡ | 22 | 3,480,000,000원 |
| 2025.11 | 155.59㎡ | 6 | 3,300,000,000원 |
| 2025.06 | 155.59㎡ | 2 | 2,950,000,000원 |
| 2025.06 | 155.59㎡ | 11 | 3,320,000,000원 |
| 2025.06 | 155.59㎡ | 11 | 3,320,000,000원 |
| 2025.06 | 155.59㎡ | 2 | 2,950,000,000원 |
| 2025.05 | 155.59㎡ | 27 | 3,010,000,000원 |
| 2025.05 | 155.59㎡ | 12 | 2,900,000,000원 |
| 2025.05 | 155.59㎡ | 23 | 2,835,000,000원 |
| 2025.03 | 155.59㎡ | 29 | 2,880,000,000원 |
| 2025.02 | 155.59㎡ | 11 | 2,800,000,000원 |
| 2024.10 | 155.59㎡ | 20 | 2,840,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 3,220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 3,048,750,000원 |
신건 최저매각가 3,580,000,000원은 최근 12개월 평균보다 360,000,000원 높고, 최신 거래가격보다도 100,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 111.2%, 전체 평균 대비 117.4%입니다. 같은 평형에서 최신 거래가 확인된 만큼, 신건 가격이 평균 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,580,000,000원 가정)
다음 표는 제시된 매각대금 배분 추정치입니다. 김진선의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 근저당권의 실제 말소·이전 관계 역시 추가 확인이 필요하므로 법원이 확정한 배당표와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 38,200,000원 |
| 1. 가압류 · 유현정 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,390,984원 | 6,390,984원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,175,451원 | 15,175,451원 |
| 4. 가압류 · 정계성 | 327,212,424원 | 327,212,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 1,693,021,141원 |
위 계산에서는 가압류 채권 합계 1,848,778,859원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액이 1,693,021,141원으로 산출됩니다. 당해세·임차보증금 관련 배당·기존 근저당권의 처리 등은 확정적으로 반영되지 않은 추정 결과입니다.
회차별 가격·배당 시나리오
| 구분 | 최저가격 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 3,580,000,000원 | 0원 | 1,693,021,141원 |
| 1회 유찰 (80%) | 2,864,000,000원 | 0원 | 984,181,141원 |
| 2회 유찰 (64%) | 2,291,200,000원 | 0원 | 417,109,141원 |
회차별 금액은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 차기 최저가격이 확정된 것은 아닙니다. 채권 미배당 0원은 제시된 추정에 포함된 채권만을 기준으로 하며, 미확인 임차인의 보증금이 전부 배당된다는 의미가 아닙니다. 매수인 인수 여부도 별도로 판단해야 합니다.
1회 유찰을 가정한 2,864,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 낮습니다. 그러나 실제 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면, 그 차액만큼을 곧바로 가격 이익으로 볼 수 없습니다. 유찰 후에도 실질취득금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 서울서정초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·교육시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 목동역·오목교역이 있어 대중교통 이용여건이 양호합니다.
- 건물. 2006.11.30 사용승인된 철근콘크리트구조 37층 건물 중 14층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 35~40m, 동측과 서측 폭 약 20~25m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 2필 일단의 주상용 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 표시되어 있어 취득 목적과 허가 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가·물건 상태. 공시지가 14,730,000원/㎡, 위반건축물 사항 없음, 공부와의 차이 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 576세대 단지이고 동일 평형 실거래가 확인됩니다. 다만 거래금액이 2,800,000,000원에서 3,480,000,000원까지 분포하므로 개별 층·향·내부상태에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김진선의 실제 임대차 확인. 2023.12.26 전입 경위와 현재 점유 여부, 계약상 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력·우선변제 및 인수범위 판단의 출발점입니다.
- 말소기준권리 재검증. 2024.08.19 목포수산업협동조합 근저당권이 실제 말소됐는지, 2026.06.26 웰컴저축은행으로의 이전등기가 어떤 권리에 관한 것인지 등기부 원본과 변경 이력을 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 청구액 602,867,547원과 추정배당 0원 사이의 차이를 확인하고, 실제 채권 및 배당순위가 반영된 계산을 다시 검토해야 합니다.
- 시세 상한 점검. 신건 가격은 최근 평균의 111.2%입니다. 최근 실거래 6건과 최신 거래를 기준으로 매수 목적에 맞는 응찰 상한을 설정하고 층·향·내부상태 차이를 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득 재계산. 1회·2회 유찰 가정가격만으로 저평가라고 판단하지 말고, 승계 보증금이 있다면 이를 더한 총취득원가를 비교해야 합니다.
- 관리비 및 인도 문제. 공용부분 체납 관리비, 실제 점유자의 퇴거 가능성, 명도 비용과 절차를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가·규제 확인. 아파트 대상 토지거래허가구역 지정에 따른 취득 관련 요건과 적용 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “좋은 입지라도 권리와 가격은 별개다”
목동 하이페리온2는 서울 목동의 생활·교통 인프라와 최근 실거래 상승 흐름이라는 장점이 있습니다. 그러나 경매투자에서는 좋은 입지만큼 취득가격과 권리관계의 확실성이 중요합니다.
현재 최저매각가 3,580,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 11.2% 높고, 최신 거래가격도 웃돕니다. 여기에 2023년 전입자 김진선의 보증금이 미상이며, 근저당권의 말소·이전 관계와 신청채권자 배당 계산도 명확하게 정리되지 않았습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 이는 물건의 입지 자체가 나쁘다는 뜻이 아니라, 현 신건 가격의 매력이 부족한 상태에서 매수인 인수 위험까지 확정되지 않았다는 의미입니다. 권리와 배당관계를 먼저 확인하고, 실제 인수액을 반영한 실질취득금액이 시세와 비교해 유리한 경우에만 입찰을 검토하는 접근이 적절합니다.
결론은 ‘현 단계 입찰 보류 · 선순위 전입자와 근저당권 원본 확인 우선’입니다.