서울남부지방법원 2026타경5089. 서울 강서구 화곡동 선진프리텔 제2층 제201호가 강제경매에 나왔습니다. 감정가는 115,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 전상현이며, 경매 신청채권자는 백은서입니다. 특히 백은서는 이 주택의 임차권등기권자이기도 합니다. 임차보증금은 100,000,000원으로, 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 근저당·가압류 말소 여부가 아니라 임차보증금의 전액 변제 여부와 유찰 시 매수인 인수금액입니다.

2023년 대전신용보증재단의 가압류가 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2025년에 등기된 임차권은 매각물건명세서상 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시되어 있습니다. 낙찰가가 내려가면 위험이 줄어드는 일반적인 경매물건과는 다른 계산이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차권은 조건부

말소기준권리는 2023.03.29 대전신용보증재단 가압류입니다. 청구금액은 52,485,637원이며 매각으로 소멸하는 권리입니다. 백은서의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

그보다 앞서 백은서는 2022.04.22 전입신고 및 점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인으로 분석됩니다. 2025.05.08 등기된 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 원의 행방

확인되는 실제 임차인은 백은서 1명입니다. 주택 전부에 대한 임차권등기가 설정되어 있으며, 임차보증금은 100,000,000원입니다. 전입일과 확정일자가 동일하고 배당요구도 확인됩니다.

또한 임차인 백은서는 강제경매 신청채권자와 동일인입니다. 임차보증금 100,000,000원과 경매 청구액 100,949,000원의 법률상 관계를 확인할 필요가 있습니다. 동일인에 대한 지급액을 별개의 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 임차관계의 실질, 채권관계 및 배당순위를 원본 서류로 검토하는 것이 중요합니다.

③ 시세 비교 — 82.1%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

선진프리텔에서 확인되는 비교 거래는 2022.01 거래 1건입니다. 면적은 23.85㎡, 1층 거래가격은 140,000,000원입니다. 이 거래를 기준으로 신건 최저가 115,000,000원은 82.1%에 해당합니다.

문제는 거래 시점입니다. 2026년 매각물건의 가격을 판단하면서 2022년 거래 한 건을 현재 시세로 그대로 적용할 수는 없습니다. 또한 비교 거래는 1층이고 경매 대상은 2층이므로 개별 호실 차이도 고려해야 합니다.

④ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가만 보면 틀린다

이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액 = 실질취득금액입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수 부담이 늘어납니다.

실질취득은 각 회차의 최저매각가에 예상 인수액을 더한 금액입니다. 실제 낙찰가·집행비용·배당순위·임차권의 존속 여부에 따라 달라질 수 있으며 취득세·등기비용 등은 별도입니다.

시세와 비교할 때도 유찰 후 최저가 92,000,000원이나 73,600,000원이 아닌 실질취득 102,056,000원 또는 101,724,800원을 기준으로 판단해야 합니다. 여기에 취득 관련 비용과 현재 거래 가능한 시장가격까지 확인해야 실제 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (신건 매각가 115,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 2,410,000원, 임차보증금 100,000,000원, 가압류 채권 12,590,000원으로 매각대금 115,000,000원을 배분한 추정치입니다. 백은서의 경매 청구액과 임차보증금은 동일인 관련 채권으로 중복 여부 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 화곡초등학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 화곡역 등이 있습니다.
• 건물. 2002.08.10 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있고 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로가 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역에 속하며 과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 195.0㎡, 공시지가 3,547,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 건물의 실제 유지·보수 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로 거래 표본이 적습니다. 확인되는 비교 실거래도 2022년 1건이므로 현시점 매도가격과 거래 가능성을 추가 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 조건. 임차인 백은서의 보증금 100,000,000원 전액 변제 여부를 최우선으로 확인하세요. 배당이 부족하면 매수인 인수 위험이 발생합니다.
• 신청채권자와 임차인 동일성. 백은서는 임차권등기권자이자 경매 신청채권자입니다. 청구채권과 임차보증금의 관계, 중복 청구 여부, 실제 임대차관계 및 배당순위를 확인하세요.
• 유찰 회차별 실질취득. 1회 유찰 시 102,056,000원, 2회 유찰 시 101,724,800원을 기준으로 자금계획을 수립해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않습니다. 실제 배당과 말소 가능성을 입찰 전에 검증하세요.
• 현시세 재확인. 2022년 140,000,000원 거래 한 건만으로는 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 최근 거래, 인근 유사 다세대주택 가격 및 실제 매도 가능가격을 비교하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요. 배당 여부와 별개로 실제 점유관계에 따른 절차가 필요할 수 있습니다.
• 관리비·수선비. 공용부분 미납 관리비와 건물 노후도, 외벽 및 설비 상태를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 공항 관련 고도제한, 보호구역 및 토지거래허가 관련 적용 여부를 관할기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계 및 관련 법원 기록을 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실제 부담은 크게 줄지 않는다”

서울남부지방법원 2026타경5089는 단순히 감정가보다 낮게 사는 문제가 아닙니다. 대항력 임차인 백은서의 보증금 100,000,000원이 매수인의 실질취득금액을 결정하는 핵심 변수입니다.

신건에서 예상배당대로 보증금이 전액 변제되면 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰 후에는 인수액이 발생해, 최저가 92,000,000원일 때 실질취득은 102,056,000원, 최저가 73,600,000원일 때도 실질취득은 101,724,800원입니다.

과거 실거래 140,000,000원과 비교하면 실질취득금액이 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 그 거래는 2022년 단 한 건이고, 현재 시세와 동일하다고 보기 어렵습니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 특성과 임차권의 조건부 인수 위험까지 고려하면 가격이 낮아졌다는 이유만으로 입찰 매력이 커지는 물건은 아닙니다.

종합 판단은 C등급. 신건 배당구조는 비교적 명확하지만, 유찰 이후에는 임차보증금 인수로 실질취득금액이 약 1억 원 수준에 고정되는 구조입니다. 입찰에 앞서 임차권의 실질과 최종 배당관계, 현재 시장가격을 검증하는 것이 우선입니다. 핵심은 최저가가 아니라 실제 부담액입니다.