서울남부지방법원 2026타경5226. 서울 강서구 화곡동, 곰달래로49길 30 소재 다솜 건물의 제2층 제201호가 경매에 나왔습니다. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 감정평가 현장조사에서는 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됐습니다. 따라서 외관이나 실제 거주 형태만 보고 일반 다세대주택과 같은 법적 용도라고 판단하면 안 되는 물건입니다.

소유자는 허지영 씨로, 2018.07.02 소유권을 이전받았으며 등기상 당시 거래가액은 160,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 93,600,000원 근저당권이 설정됐지만, 해당 근저당권은 2018.12.10 이미 등기말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준으로 제시된 권리는 2026.05.21의 강제경매개시결정입니다.

문제는 그보다 먼저 전입한 점유자입니다. 김미숙 씨의 전입일은 2023.10.12로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 임대관계도 미상입니다. 따라서 전입일의 선후관계만으로 대항력을 확정하지는 못하지만, 대항력 있는 임차권이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 불확실성은 낙찰자가 실제로 부담할 금액과 직결됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 전입자가 핵심

등기상 2018년 중소기업은행 근저당권은 이미 해지·말소됐습니다. 현재 유효한 등기상 근저당권이 확인되지 않는다는 점은 긍정적입니다. 그러나 등기부에 근저당권이 없다는 사실과 매수인이 인수할 임차권이 없다는 사실은 다릅니다.

이 사건의 기준권리는 2026.05.21 강제경매개시결정입니다. 김미숙 씨의 전입신고는 그보다 앞선 2023.10.12입니다. 실제 주거 점유, 임대차계약 성립, 대항요건 유지 등이 확인되면 매각 후에도 보호받는 권리가 존재할 수 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확인되지 않은 상태이므로 소멸 여부와 인수금액을 단정할 수 없습니다.

② 점유자·임차관계 — 매수인 인수위험의 핵심

③ 과거 실거래 비교 — 73.8%라는 숫자의 함정

다솜(831-11)의 확인된 실거래 표본은 4건으로, 거래시기는 모두 2021~2022년입니다. 2026.10.14 기준 현재 시세를 판단하기에는 오래된 거래이고, 거래면적 역시 36.64~38.14㎡로 시세 검색 대상면적 43.09㎡와 일치하지 않습니다.

최저매각가 175,000,000원은 과거 거래 평균 237,000,000원의 73.8%입니다. 하지만 이 수치는 동일 면적의 최신 시세 대비 할인율이 아닙니다. 마지막으로 확인된 거래도 2022.05의 243,000,000원으로, 현재의 실제 매매가격을 대표한다고 보기 어렵습니다.

더 중요한 것은 이 물건의 법적 용도입니다. 비교 거래가 이루어진 물건과 대상 호실의 공부상 용도·실제 이용상태가 동일한지도 확인되지 않았습니다. 따라서 과거 매매사례의 금액을 그대로 적용해 현재 시세보다 저렴하다거나 73.8% 가격에 매수할 기회라고 해석할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

집행비용 3,250,000원과 신청채권자 배당액 171,750,000원은 추정치입니다. 임차인에 대한 배당, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당 58,250,000원은 신청채권자의 채권 부족분이며, 그 자체가 매수인 인수채무라는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아져도 안전해지는 것은 아니다

최저매각가가 175,000,000원에서 140,000,000원, 다시 112,000,000원으로 내려가면 표면적으로 가격 부담이 줄어듭니다. 그러나 현재는 김미숙 씨의 보증금과 대항력·배당관계가 확인되지 않아 어느 회차에서도 매수인 실질취득액을 계산할 수 없습니다.

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조라면 매각가격이 내려가도 그만큼 인수금액이 증가할 수 있습니다. 이때 낙찰가 하락만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단하는 것은 위험합니다. 유찰 여부보다 보증금 확인과 인수위험 해소가 먼저입니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 남서측 인근입니다. 주변은 다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2012.12.21 사용승인된 지상 6층 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 정방형입니다. 토지면적은 205.7㎡, 공시지가는 4,301,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 도시지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등의 규제사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 공부와 현황. 공부상 사무소이나 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없지만, 이것만으로 현황 주거 이용의 적법성이 확인되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소규모 건물이며 실거래 표본은 4건에 불과합니다. 확인된 거래가 모두 오래됐고 비교 면적도 일치하지 않아 현재의 매매수요와 적정가격을 신뢰성 있게 추정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 김미숙 씨 보증금 확인. 임대차계약서, 실제 점유관계, 보증금, 월세, 확정일자 및 계약 당사자를 확인해야 합니다. 인수위험 판단의 최우선 사항입니다.
• 대항력·배당요구 검토. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 실제 대항력 성립과 존속 여부는 미확정입니다. 배당요구와 우선변제권, 배당으로 충당되는 금액을 함께 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 계산. 매수인 인수액이 확정된 뒤 낙찰가에 인수보증금을 더해 실제 취득 부담을 산정해야 합니다. 확인 전에는 0원 인수를 전제로 가격을 정하지 마세요.
• 건축물대장·현황 대조. 공부상 사무소와 실제 주거 사용의 차이가 적법한지, 용도변경 및 이용 제한 문제가 있는지 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 2021~2022년의 다른 면적 거래 평균 237,000,000원을 현재 시세로 보지 말고, 동일 용도·유사 면적의 최신 거래와 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 대출 가능성. 근린생활시설인 점을 전제로 담보대출 가능 여부, 평가금액 및 자금조달 조건을 금융기관에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 문제. 김미숙 씨의 점유권원과 임대차 관계를 확인하고 인도 협의, 인도명령 가능 여부 및 별도 법적 절차 필요성을 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부 등을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차자료를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기부가 단순해도, 인수금액은 단순하지 않다”

서울남부지방법원 2026타경5226, 화곡동 다솜 201호. 기존 근저당권이 이미 말소됐다는 사실만 보면 권리구조가 간단해 보입니다. 하지만 2023.10.12 전입한 김미숙 씨가 있고, 이 점유자의 보증금·확정일자·실제 대항요건은 아직 확인되지 않았습니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가 175,000,000원이 과거 실거래 평균 237,000,000원의 73.8%라는 이유만으로 싸다고 말할 수 없습니다. 비교 거래는 2021~2022년의 다른 면적 사례이고, 대상 물건은 공부상 사무소로서 주거용 사용이 추정되는 특수성이 있습니다.

이번 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 보증금과 실제 이용상태입니다. 선순위 전입자 권리와 매수인 인수금액, 건축물 용도 문제가 확인되기 전까지는 가격상 이익을 확정할 수 없습니다. 결론은 입찰 보류 — 임대차·용도 확인 후 실질취득액 기준으로 재평가입니다.