수원지방법원 2025타경31014. 경기도 이천시 신둔면 수남리의 이든빌 1층 102호입니다. 2017년 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택으로, 감정가와 현재 최저매각가가 모두 190,000,000원입니다. 소유자 양재호는 2020년 8월 27일 이 물건을 160,000,000원에 취득했습니다. 이후 다수의 압류와 가압류, 가처분이 등기됐고 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 주목해야 할 날짜는 2020년 7월 27일입니다. 임차권자 장경혜는 이날 전입하고 점유를 개시했으며 확정일자도 받았습니다. 말소기준권리로 표시된 최초 압류의 등기일은 2020년 10월 20일로, 장경혜의 전입·확정일자가 더 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 임차인에 대한 보증금 인수 문제가 원칙적으로 발생할 수 있는 구조입니다. 다만 이후 제출된 주택도시보증공사의 확약서가 이러한 위험을 해소하는 핵심 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 다수 압류

등기부에서 과거 설정된 안양지구축산업협동조합의 채권최고액 162,000,000원 근저당권은 2020년 7월 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 그 이후인 2020년 10월 20일 인천광역시 계양구의 압류입니다. 여러 후속 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 그 밖의 임차인을 구분

확인되는 실제 임차인은 장경혜와 김현주, 2명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 확약서 제출기관으로, 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 추가 계산하지 않습니다.

③ 최저가와 실질취득 — 유찰해도 총부담이 단순히 줄지 않을 수 있다

현재 최저가는 190,000,000원으로 장경혜 보증금 160,000,000원보다 높습니다. 현재 회차 가정에서는 장경혜에게 보증금 전액이 배당되는 것으로 계산됐으므로 해당 보증금의 미배당 인수액은 발생하지 않습니다.

반면 유찰로 매각가가 보증금보다 낮아지면 계산 구조가 달라집니다. 일반적인 대항력 인수형 임차인이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되며, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득금액이 보증금 수준에 묶이는 현상이 발생합니다. 이 사건은 확약서 때문에 그 통상적인 인수 구조를 구분해서 봐야 합니다.

일반 규칙상 인수금액은 집행비용을 반영한 회차별 추정치입니다. 확약 반영 인수 0원은 장경혜 관련 임차보증금에 한정되며, 확약의 유효성·적용 범위 확인을 전제로 합니다. 김현주의 미확인 권리와 취득 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

제시된 가정배당표는 장경혜의 임차보증금 160,000,000원 전액 배당, 주택도시보증공사 신청채권 160,000,000원 배당 0원으로 표시합니다. 보증공사와 임차보증금 사이의 실제 채권승계·대위관계 및 최종 배당 수령권자는 원본 자료로 대조해야 합니다. 동일 보증금을 별개 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 신둔면 수남리 서이천 골프클럽 서측 인접 지역입니다. 주위는 시가지 외곽 주택지대로 연립·다세대주택과 단독주택, 골프연습장 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정요항표는 전반적인 교통상황을 보통으로 평가합니다.
• 건물. 2017년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택입니다. 도시가스 개별난방, 급탕·급배수시설, 승강기와 무인경비 공동현관시스템 등이 있습니다.
• 도로. 대지 북측으로 둔터로124번길에 접합니다. 대지는 자체 등고가 평탄한 삼각형 형태로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 규제. 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 상태는 건축물현황도와 외부 관찰을 통해 확인됐습니다.
• 환금성. 시가지 외곽 다세대주택으로 매도 시 수요층과 거래 활성도를 별도로 확인해야 합니다. 실제 거래가격 비교가 없는 상태에서 환금성이 좋거나 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.04.22. 제출된 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구 및 적용대상을 확인하세요.
• 보증기관 채권관계. 장경혜 보증금 160,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 160,000,000원 사이의 대위·승계관계와 실제 배당수령권자를 확인하세요.
• 김현주 계약관계. 2023.07.10. 전입한 김현주의 보증금, 확정일자, 계약상 지위, 실제 점유 여부를 확인하세요. 확약 밖 임차관계를 별도로 조사해야 합니다.
• 가처분 및 소유권 분쟁. 강원신용보증재단의 사해행위취소 관련 가처분이 최종적으로 소멸하는지, 관련 소송의 진행과 결과가 있는지 확인하세요.
• 조세채권. 압류 13건의 체납 사유와 금액, 당해세 여부, 실제 배당 우선순위와 매각 후 정리 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래, 건물 상태, 실제 거래 가능가격을 별도로 검토하세요. 감정가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 명도·관리비. 현장 점유자를 확인하고 인도 및 명도 가능성을 조사하세요. 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 확약서 원본을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “확약은 호재, 미확인 권리는 숙제”

이천 이든빌 102호는 선순위 임차보증금 160,000,000원이 걸려 있지만, 주택도시보증공사의 확약서로 인해 해당 보증금의 매수인 실질 인수액을 0원으로 볼 수 있는 사건입니다. 이는 권리분석에서 중요한 긍정 요소입니다.

그러나 임차인 김현주의 계약관계가 명확하지 않고, 압류 13건과 사해행위취소 관련 가처분이 존재합니다. 보증기관의 권리승계 및 확약 적용 범위, 실제 점유·명도 문제도 확인해야 합니다. 더욱이 최근 실거래 시세가 없어 현재 신건 최저가 190,000,000원이 가격상 매력적인지는 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 권리 일부 개선, 입찰 판단은 보류입니다. 확약으로 주된 인수 위험이 해소되는 점은 인정하되, 확약 밖 임차인과 소유권 분쟁 및 체납 관련 사항을 확인한 후 실질취득비용을 시세와 비교하는 접근이 타당합니다.