수원지방법원 2025타경31069. 경기도 이천시 송정동 송정다울3차 제1동 6층 601호 오피스텔입니다. 감정가는 174,000,000원, 첫 매각기일의 최저가도 같은 금액입니다. 소유자 손재현은 2021년 매매로 이 물건을 취득했고, 등기된 거래가액은 150,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

등기를 살펴보면 일반적인 근저당권 실행 경매와 다른 구조가 눈에 띕니다. 2023.06.28. 등기된 김완선의 주택임차권이 2025.03.28. 경매개시결정보다 앞섭니다. 이 임차권은 원칙적으로 매수인이 주의해야 할 선순위 권리입니다. 그러나 이후 주택도시보증공사가 확약서를 제출하면서 해당 임차권의 미배당 보증금을 매수인에게 청구하지 않겠다는 취지가 명확해졌습니다.

그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 김완선 외에 경매개시결정 전 전입한 두 사람의 기록이 남아 있습니다. 확약은 김완선의 승계 임차권에만 적용됩니다. 다른 전입자의 독립적인 임차권까지 포기시킨 것은 아니므로, 이들의 점유와 임대차계약을 확인하지 않고 안전한 물건이라고 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 빠르다

2018년 설정된 생보부동산신탁의 신탁등기는 2019년에 이미 말소됐습니다. 2025.04.15. 이천시 압류는 경매개시결정 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 따라서 이번 사건에서 집중적으로 확인할 사항은 단순한 등기상 압류보다 선순위 임차권의 확약 효력과 다른 전입자의 독립적 권리입니다.

② 임차인 분석 — 확약과 미상 전입을 분리해야 한다

확인되는 임차 관련 명의자는 김완선, 김나경, HAN YINJI입니다. 김완선은 등기된 임차권자이고, 나머지 두 사람은 경매개시 전 전입 기록이 있습니다. 다만 두 전입자가 독립적인 임대차계약을 체결한 실제 임차인인지, 다른 사람과 동일 세대인지, 현재 어느 범위를 점유하는지는 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 김완선의 승계인이지 별도의 실제 임차인으로 더하는 대상이 아닙니다.

김완선의 주택임차권은 전유부분 전부에 관한 등기입니다. 전입자 2명의 점유범위와 김완선과의 관계는 현장 확인 및 원본 서류 대조가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)

신건 최저가 그대로 매각되는 경우의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 임차권 보증금을 우선 배당하는 계산이며, 실제 배당은 동일 채권의 승계관계, 배당순위 및 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

위 금액은 제시된 배당 시뮬레이션의 계산값입니다. 김완선의 보증금채권과 주택도시보증공사의 승계채권은 동일 채권과 관련될 수 있으므로 독립적인 채권 2건으로 확정하거나 채권액을 단순 합산해서는 안 됩니다. 중복계상 여부와 실제 배당권자 및 순위는 별도 검증이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가와 인수위험을 구별

신건의 최저가는 174,000,000원입니다. 유찰에 따라 최저가가 낮아질 수 있지만, 선순위 임차권의 배당부족분을 그대로 매수인이 인수한다고 보면 가격을 잘못 해석하게 됩니다. 특히 이 사건은 확약 대상 보증금과 확약 대상이 아닌 미상 전입자의 권리를 나누어 평가해야 합니다.

1·2회 유찰 가격은 실제 확정된 매각기일의 최저가가 아닌 시나리오입니다. 시뮬레이션 인수액 13,548,800원과 40,999,040원은 김완선 임차권에 대한 확약 효과를 반영하지 않은 배당부족분 기준 금액으로 해석해야 하며, 확약 대상 임차권의 실제 인수액으로 적용하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 송정동 소재 송정초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·아파트단지·오피스텔·학교·공원이 있으며, 간선도로변으로 근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 6층 북향 호실입니다. 개별난방, 급·배수설비, 위생설비, 엘리베이터 및 출입구 보안개폐설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 일부가 폭 약 5~6m의 포장 진입로에 접합니다.
• 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 학교 상대보호구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 여러 토지이용 제한이 적용됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 건축물현황도와 탐문조사 등을 근거로 감정이 이루어졌습니다.
• 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 거래·임대 수요 및 대출 조건이 다를 수 있습니다. 실제 매각 경쟁력은 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 거래가격과 임대수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 2026.05.07. 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위와 실제 적용 조건을 확인하세요.
• 선순위 전입자 확인. 김나경과 HAN YINJI의 임대차계약 여부, 보증금, 확정일자, 실제 점유 개시 및 현재 점유 상태를 확인하세요. 단순 전입 기록과 독립적인 대항력 성립은 구별해야 합니다.
• 승계채권 중복 점검. 김완선의 보증금채권과 주택도시보증공사의 신청채권이 어떤 범위에서 동일한 채권인지 확인하고, 배당 시 중복계상이나 순위 오류가 없는지 검토하세요.
• 명도 위험. 현재 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 김완선 임차권의 말소와 별개로 남아 있을 수 있는 점유관계 및 인도 절차를 점검하세요.
• 실거래·임대료 비교. 송정다울3차 및 주변 유사 오피스텔의 최근 매매가격, 임대료, 공실 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 산정하세요.
• 내부 상태 점검. 감정 당시 관계인 부재로 내부 상태가 직접 확인되지 않았으므로 누수·설비·수리비 등의 변수를 검토하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 관련 세금·배당순위 등을 별도로 확인하세요.
• 매각서류 재확인. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 공고의 최신 내용을 대조하세요.

맺으며 — “확약이 있어도 전체 권리가 깨끗한 것은 아니다”

이 사건의 가장 큰 장점은 주택도시보증공사가 김완선의 선순위 임차권에 대한 잔존 보증금 청구를 포기했다는 점입니다. 등기된 임차보증금 150,000,000원을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 판단해서는 안 됩니다.

그렇지만 김나경·HAN YINJI의 전입 기록은 별도로 남아 있습니다. 두 사람의 보증금과 계약관계가 불확실한 상황에서는 확약 대상 임차권의 인수액이 0원이라는 사실만으로 전체 취득비용과 명도위험을 확정할 수 없습니다. 여기에 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 신건 최저가 174,000,000원의 가격 적정성을 평가하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류 및 추가 권리조사입니다. 확약서의 효력을 확인하고, 나머지 전입자들의 독립적인 임대차권 존재 여부를 먼저 밝혀야 합니다. 이후 실거래 가격과 실제 인수 가능액을 합산해 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다. 김완선 건은 해소 가능성이 높지만, 사건 전체는 아직 권리확인이 끝나지 않았습니다.