수원지방법원 2025타경31328. 경기도 이천시 사음동 소재 건화홈타운 제302동 4층 401호입니다. 물건 용도는 다세대로 분류되어 있으며, 감정평가서에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 강성만입니다. 2018년 3월 9일 신한은행의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이것이 본 경매의 말소기준권리입니다.

이후 2021년 제이비금융대부 근저당권 30,000,000원, 2023년 경기신용보증재단 가압류 25,000,000원이 차례로 등기됐습니다. 2025년 6월 10일에는 유에스제십사차유동화전문 유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 남아 있어 점유조사를 생략할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸

권리분석의 출발점은 2018년 3월 9일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며, 해당 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 제이비금융대부의 근저당권, 경기신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2017년 수협은행을 수탁자로 한 신탁등기가 존재했으나, 2018년 3월 9일 신탁등기말소가 이루어졌습니다. 이후 강성만 명의의 소유권이전 기록이 확인됩니다. 종전 신탁등기가 현재 별도의 인수권리로 남아 있는 구조는 아닙니다.

② 가격 비교 — 신건 170,000,000원은 적정한가

감정가는 170,000,000원이며, 현재 최저매각가도 동일합니다. 유찰이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 매각이 진행되는 조건입니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 유사 주택의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가와 실제 거래 시세의 차이는 산정할 수 없습니다.

현재 권리분석 기준으로는 매수인이 인수할 금액이 없으므로, 각 회차의 권리 인수액을 포함한 추정 취득금액은 해당 매각가와 같습니다. 다만 이는 취득세, 등기비용, 명도비용 등 별도 지출을 제외한 금액이며 실제 입찰가에 따라 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

집행비용 3,180,000원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 계산되어 실제 확정채권액 및 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 확정 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

신건 가격인 170,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 166,820,000원이 채권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 신한은행은 채권최고액 기준으로 전액 배당되고, 제이비금융대부는 30,000,000원 중 10,820,000원만 배당받는 구조입니다. 경기신용보증재단 가압류에는 배당 가능한 잔여금이 없어 예상배당액이 0원입니다.

채권자 전체의 예상 미배당액은 44,180,000원입니다. 신청채권자의 실제 배당 및 채권 만족 여부는 채권승계 관계와 배당요구 내역 등을 포함해 별도로 확인해야 합니다. 중요한 것은 채권자의 미배당과 매수인의 인수 부담을 구분하는 것입니다. 현재 추정표상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 사음동 사음1통마을회관 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 공장, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 4층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 타일붙임 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있으며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, LPG 개별난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 및 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 삼각형 평지이며 연립주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용규제. 도시지역·생산녹지지역·가축사육제한구역(전부제한지역)·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역에 해당합니다.
• 공부 및 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공장·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 입지여건을 감안해 유사 연립·다세대주택의 실제 거래량과 매도 소요기간을 확인할 필요가 있습니다. 현재 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성 수준을 확정하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 가격 검증. 건화홈타운 및 인근 유사 다세대·연립주택의 최근 거래사례를 확인하세요. 신건 170,000,000원이 적정한지 판단하기 위한 핵심 절차입니다.
• 점유자 확인. 임차인 기재가 없더라도 감정평가서에는 임대관계 미상으로 표시되어 있습니다. 현황조사 원본, 전입세대 확인 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
• 대항력 검토. 별도 점유자가 확인되면 전입·점유 시점, 임대차계약, 보증금, 확정일자 등을 조사해 말소기준권리와 비교해야 합니다. 현재 단계에서 대항력 유무를 단정하지 마세요.
• 말소기준권리 재확인. 2018.03.09 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 제이비금융대부 근저당권과 경기신용보증재단 가압류의 소멸 여부를 매각물건명세서 및 최신 등기사항증명서로 확인하세요.
• 채권승계 관계 점검. 경매개시 채권자는 유에스제십사차유동화전문 유한회사이고 선순위 근저당권 등기명의인은 신한은행입니다. 채권승계·경매신청 적격과 실제 배당관계를 원본으로 대조하세요.
• 유찰 시나리오. 최저매각가가 136,000,000원 또는 108,800,000원으로 낮아지는 경우에도 실제 시세와 비교해 입찰 상한을 설정하세요. 유찰 자체가 수익성을 보장하지 않습니다.
• 관리비 및 명도비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 여부와 점유자 인도에 필요한 비용을 확인하세요. 별도 비용은 권리 인수액 0원에 포함되어 있지 않습니다.
• 현장 및 건물 상태. 최상층 401호의 누수·방수 상태와 LPG 개별난방, 승강기, 공용시설의 상태 등을 직접 점검하세요.
• 원본 대조. 매각기일 2026.10.28 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 확인하세요.

맺으며 — “등기상 권리는 명확하지만 가격은 아직 미검증”

이천 사음동 건화홈타운 302동 401호는 2018년 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하는 구조입니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원이며, 신건 매각가 170,000,000원 기준 채권자의 예상 미배당액은 44,180,000원입니다. 이 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

그러나 감정가 170,000,000원이 실제 거래 시세와 비교해 적정한지 확인할 근거가 부족합니다. 감정상 이용상태는 연립주택이며 주변은 주택과 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 여기에 임대관계 미상이라는 점까지 고려하면 가격과 점유상태를 직접 확인하지 않은 신건 입찰은 신중할 필요가 있습니다.

등기상 권리 인수는 낮은 위험, 점유관계는 확인 필요, 가격 판단은 보류. 본건의 핵심은 단순히 권리가 소멸하는지를 확인하는 데 그치지 않고, 실제 시세와 개별 주택의 상태를 검증해 적정 입찰가를 산정하는 데 있습니다.