대전지방법원 2024타경114601. 세종특별자치시 반곡동 더스테이빌딩 5층 501호입니다. 경매 물건의 분류는 근린시설이지만, 감정평가서에서는 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이라고 설명합니다. 실제 건물 용도와 임차관계에 대한 확인이 필요한 물건입니다. 현재 소유자는 한해란이며, 2022년 7월 7일 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

겉으로 보면 감정가 122,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 85,400,000원으로 내려간 물건입니다. 하지만 등기부에는 2023년 8월 31일 설정된 오종혁의 주택임차권등기가 있습니다. 이 임차권의 보증금은 175,000,000원이며, 임차인의 전입일과 확정일자는 말소기준권리인 2024년 2월 14일 압류보다 앞섭니다.

매각물건명세서에는 이 임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 입찰금액이 낮아져도 총취득 부담이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다. 이 사건의 판단 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰금액과 미배당 보증금을 합산한 실질취득 부담입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024.02.14 접수된 갑구 6번 국(세종세무서장)의 압류입니다. 이 압류와 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 2023.08.31 접수된 을구 3번 주택임차권등기는 말소기준보다 앞서 존재하는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인 오종혁은 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 동일인이 임차권자와 신청채권자로 나타나는 만큼, 신청채권 175,000,000원을 임차보증금과 별개의 추가 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다. 다만 동일인이라는 사실만으로 임대차의 진정성이 입증되거나 부정되는 것은 아닙니다. 임대차계약의 실재, 보증금 지급내역, 점유관계 및 신청채권의 근거는 원본 서류와 관련 절차를 통해 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득금액

감정가는 122,000,000원이고, 현재 최저매각가는 85,400,000원입니다. 표면상 감정가 대비 30% 할인된 가격이지만, 임차보증금 인수 때문에 가격 구조가 완전히 달라집니다.

실질취득 추정 = 각 회차 매각가 + 보증금 미배당 인수액. 회차별 예상배당 및 집행비용 추정에 따라 합계가 일부 달라집니다. 취득세, 등기비용, 대지권 정리 및 소송비용 등은 포함하지 않은 금액입니다.

현재 회차 기준으로 매수인은 낙찰대금 85,400,000원을 납부하고, 임차보증금 미변제액 91,537,200원을 추가로 부담하는 구조입니다. 따라서 실질취득 부담은 176,937,200원으로 추정됩니다.

더 유찰되어 최저매각가가 59,779,999원, 다시 41,845,999원으로 내려가더라도 미배당 보증금이 각각 116,696,041원, 134,307,229원으로 늘어납니다. 실질취득 부담은 계속 약 1억 7,500만원대에 머뭅니다. 이는 보증금보다 낮은 낙찰가에서 배당되지 않은 보증금이 매수인 부담으로 남는 구조이기 때문입니다.

한편 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 실질취득액이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 확정할 수 없습니다. 2019년 170,000,000원 및 2022년 185,000,000원의 과거 소유권 거래금액은 확인되지만, 이를 현재 시세나 최근 실거래 평균으로 대신할 수는 없습니다. 감정가 대비 부담만으로도 주의가 필요하며, 가격 메리트를 주장할 근거는 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)

매각대금 85,400,000원 중 집행비용 1,937,200원을 제외한 83,462,800원이 임차보증금에 우선 배당되는 추정입니다. 매수인 인수액 91,537,200원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매각 이후 별도로 부담할 수 있는 미변제 보증금입니다. 신청채권자 오종혁과 임차인 오종혁의 청구액은 동일인 관련 금액이므로 별도 인수채무로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 미반영되어 최종 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 반곡동 소재 고용노동부 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 공공기관, 상업용·업무용 빌딩, 근린공원 등으로 형성된 노선상가지대이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 간선도로 접근성 및 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남동측 광대로, 북서측 중로, 북동측 보행자전용도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이고 위생·급배수, 난방, 승강기, 소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도 확인. 물건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 실제 건축물대장상 용도와 임대차의 주거용 사용관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 예정지역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지는 2필 일단의 장방형 평지로 주상용 건물부지로 이용 중입니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가는 건축물대장 도면과 외부 관찰 등을 바탕으로 통상적인 내부 상황을 고려한 것으로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 주변에 공공기관과 주거·업무시설이 혼재하지만, 최근 비교 실거래가 확인되지 않아 매각 가능 가격을 단정하기 어렵습니다. 대지권 미등기, 보증금 인수 및 용도 확인 문제가 매수 수요와 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 을구 3번 주택임차권의 보증금 175,000,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다. 현재 예상 인수액 91,537,200원을 입찰금액과 별도로 계산해야 합니다.
• 최저가 착시 방지. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 입찰 판단의 기준은 약 176,937,200원의 실질취득 추정 부담과 추가 비용까지 고려한 총액입니다.
• 유찰 시나리오. 2회 및 3회 유찰 가정에서도 미배당 보증금 인수액은 각각 116,696,041원, 134,307,229원으로 증가합니다. 낙찰가 감소가 곧 실질취득비용 감소로 연결되지 않습니다.
• 대지권 취득 가능성. 대지권 미등기뿐 아니라 대지권 유무 자체가 확인되지 않은 상태입니다. 토지 등기부, 분양 및 대지권 관련 서류, 권리관계와 등기 가능성 및 소송 부담을 법률전문가와 확인해야 합니다.
• 임차권 실체 확인. 오종혁이 임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입 및 점유관계, 임차권등기명령 자료와 집행권원을 대조해야 합니다.
• 점유·명도. 주거용 임차권등기가 존재하고 감정평가 당시 내부가 확인되지 않았습니다. 현재 점유자와 실제 인도 가능 상태, 보증금 반환 및 임차권 말소와의 관계를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용상태의 관계를 건축물대장, 등기부 및 현장조사로 확인해야 합니다. 실제 공부상 용도는 금융·임대·처분 조건에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 집행비용과 임차보증금 중심의 추정입니다. 실제 집행비용과 세금 등으로 우선배당액이 달라지면 매수인 인수금액도 바뀔 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 관련 서류 및 최신 사건 진행상황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 8,540만원 ≠ 실질취득 8,540만원”

이 물건은 감정가 122,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 85,400,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 오종혁의 보증금이 175,000,000원이고, 현재 예상배당으로는 그중 91,537,200원이 매수인에게 남습니다.

따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 약 176,937,200원입니다. 이는 감정가의 약 145.0%이며, 유찰이 추가로 진행되어도 인수보증금이 늘어나기 때문에 총 부담은 약 1억 7,500만원대에서 크게 벗어나지 않습니다. 비교 가능한 최근 시세도 확인되지 않아 시장가격 대비 할인 여부를 긍정적으로 평가할 근거가 부족합니다.

여기에 대지권 미등기 및 유무 미확인, 매수인 책임의 소송·등기 절차, 실제 점유 및 내부상태 미확인, 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용상태 확인 문제까지 남아 있습니다. 이러한 위험을 해소하지 않고 단순히 낮아진 최저가만을 기준으로 입찰하는 것은 적절하지 않습니다.

결론은 가격 메리트 확인 불가, 권리·취득 부담 고위험, 입찰 보류입니다. 선순위 임차보증금 인수와 대지권 문제가 명확하게 해결되는지 확인하는 것이 입찰가를 고민하는 것보다 우선입니다.