서울남부지방법원 2026타경105. 서울 금천구 가산동의 가산와이피피아르센타워 15층 1507호입니다. 지하 3층·지상 20층 건물에 위치하며, 공부상 용도와 감정평가상 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 일반 아파트나 주거용 오피스텔처럼 접근해서는 안 되는 물건입니다.

소유자 김성균은 2023년 9월 신탁재산 처분에 따른 소유권이전으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 명의로 채권최고액 421,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신용보증기금 가압류와 세금·보험료 관련 압류가 잇따랐으며, 하나은행이 청구액 349,642,280원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준권리는 분명하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 말소되지 않는 토지 지상권이 명시돼 있고, 임차인의 대항력도 확정되지 않았습니다. 권리분석은 후순위 등기 말소 여부보다 낙찰 후 남는 권리의 내용을 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 지상권 인수는 별개

을구 1번 하나은행 근저당권이 2023.09.06 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 갑구의 가압류 및 압류, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

다만 말소기준권리보다 앞서 설정된 토지 지상권은 매각물건명세서에서 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다. 집합건물의 해당 호실 등기만 보아서는 그 권리의 영향을 완전히 파악하기 어렵기 때문에 토지 등기와 지상권 설정 내용을 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 미상

김지현은 보증금 10,000,000원, 월차임 1,100,000원 조건의 임차인으로, 2026년 4월 8일 배당요구를 신청했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권이 성립하는지 단정할 수 없습니다.

특히 본건은 공부상 산업시설(공장)이므로 실제 사용관계, 사업자등록 여부, 점유 시점 및 적용되는 임대차보호 법률을 구분해 판단해야 합니다. 전입신고일만으로 모든 법적 판단을 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다.

③ 가격 판단 — 최저가 5.13억, 시세 검증 전 보류

현재 최저매각가격은 감정가격과 동일한 513,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다.

하지만 이 가격이 실제 시장에서 저렴한지는 별도 판단이 필요합니다. 동일 건물 또는 인근 산업시설의 최근 실거래가격, 최근 거래 추세, 층별·호실별 이용상태 등을 대조하지 않은 상태에서는 감정가보다 저렴하다거나 시세 대비 할인된 물건이라고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 513,000,000원 가정)

채권액과 배당액은 추정 기준입니다. 하나은행 배당액은 실제 확정 채권잔액이 아닌 채권최고액 421,200,000원을 기준으로 산정되어 있습니다. 집행비용 역시 추정치이며, 국세·지방세의 우선순위와 임차인의 최우선변제·우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수권리는 남는다

유찰에 따른 매각가격 가정은 513,000,000원 → 410,400,000원 → 328,320,000원입니다. 가격이 내려가면 채권자들의 미배당액은 증가하고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없어집니다.

다만 후순위 채권자의 미배당액이 발생한다는 사실만으로 그 금액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 채권 미배당액과 무관하게 매각조건에서 인수한다고 명시된 토지 지상권은 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 독산역(1호선) 북서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 사무소 및 근린생활시설이 혼재하는 산업단지 지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 서부간선로와 노선버스정류장이 있습니다. 본건 서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 지하 3층·지상 20층 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 시스템 냉난방 및 소방설비 등이 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 공부상 산업시설(공장)로 이용 중입니다. 주거용 또는 일반 업무시설과 동일한 임대·매매 시장을 전제로 평가해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당합니다.
• 이용규제. 산업시설구역과 수도권 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있으므로 취득 후 실제 사용하려는 업종의 입주 가능 여부와 이용조건을 확인해야 합니다.
• 토지 권리. 별도등기된 토지 지상권이 매수인 인수 대상이므로 토지 사용관계 및 향후 처분·이용에 미치는 영향을 조사해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터와 산업시설 수요를 전제로 거래되는 물건입니다. 최근 동일·유사 호실 거래가격과 매물 현황, 임대수요, 입주 제한 및 지상권 부담을 함께 반영해야 하며 현재 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 1토지 을구 16번 지상권설정등기(2023.04.10)의 목적, 범위, 존속기간, 권리자와 설정계약을 확인하고 해당 호실의 대지 사용에 미치는 영향을 검토하세요.
• 매각물건명세서의 인수조건 확인. 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 기재를 반드시 원본과 대조하세요. 금전 인수액 0원으로 지상권을 무시해서는 안 됩니다.
• 임차인 김지현의 법적 지위 확인. 보증금 10,000,000원, 월차임 1,100,000원 조건의 임대차에 대해 점유개시일, 사업자등록 여부, 전입신고일, 확정일자 및 배당요구의 적법성을 확인하세요.
• 임차보증금 승계 검토. 대항력과 배당순위가 미상이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 법적 요건을 따져야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 6건의 압류에 대해 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당 우선순위를 확인하세요. 예상배당표의 소유자 잔여금은 확정액이 아닙니다.
• 산업시설 이용 가능성 검토. 국가산업단지·산업시설구역에 따른 입주업종과 실제 공장 사용조건, 관리규약, 용도변경 가능 여부 등을 확인하세요.
• 시세와 임대수익 검증. 동일 건물 및 인근 유사 산업시설의 최근 거래와 임대사례를 확인하고, 감정가 513,000,000원의 시장 적정성을 따로 판단하세요.
• 실질취득비용 산정. 낙찰대금 외에 확인된 인수부담, 체납 관리비 중 승계 대상, 명도비용, 취득 관련 비용을 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 집합건물 등기부, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 증빙을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리보다 남는 권리가 중요하다”

이 사건은 일반적인 근저당권 중심의 임의경매처럼 보이지만, 결정적인 차이가 있습니다. 하나은행 근저당과 후순위 압류는 소멸해도 토지 지상권은 매수인이 인수한다는 점입니다.

임차인 김지현의 보증금 10,000,000원 역시 현재 상태에서는 무조건 인수한다고 할 수도, 절대 인수하지 않는다고 할 수도 없습니다. 대항력과 우선변제권의 성립 여부가 확인되지 않았기 때문입니다.

또한 본건은 공부상 산업시설(공장)입니다. 단순한 주변 주거 시세와 비교할 수 없고, 산업시설 이용조건과 실제 매매·임대수요를 따로 조사해야 합니다. 세금 관련 압류가 6건이라는 사실도 예상배당금 검증의 중요성을 높입니다.

결론은 입찰 보류 및 핵심 권리 선확인입니다. 토지 지상권의 법적·경제적 영향, 임차인의 대항력 및 보증금 승계 여부, 실제 거래 시세가 확인되기 전에는 신건 최저가 513,000,000원의 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.

근저당이 지워진다는 것과 낙찰자가 아무 권리도 떠안지 않는다는 것은 다릅니다. 이 사건에서는 그 차이를 확인하는 것이 가장 중요한 입찰 판단 기준입니다.