서울남부지방법원 2026타경138. 서울 구로구 구로동 종인아네스트 제3층 제304호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 건축물대장 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 전용면적은 19.47㎡이고, 지하 3층·지상 20층 건물의 3층에 있습니다. 현재 소유자는 이창호로, 2019년 6월 21일 거래가 104,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

겉으로 드러나는 매각가격은 105,000,000원. 과거 실거래 전체 평균 114,833,333원과 비교하면 저렴해 보일 수도 있습니다. 하지만 이 평균에는 과거 고가 거래와 전용 21.29㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 시세가 104,000,000원으로 낮아졌다는 점, 그리고 낙찰자가 임차보증금 미배당액까지 떠안아야 한다는 사실입니다. 입찰가가 아니라 실질취득 총액을 기준으로 평가해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

말소기준권리는 2024.01.17 금천세무서장의 압류입니다. 기존 신한은행 근저당(42,000,000원)과 한화손해보험 근저당(79,200,000원)은 각각 2015.05.19와 2019.06.21에 이미 말소되었습니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그러나 가장 중요한 임차인 최수연은 2022.04.12 전입 및 점유를 개시했고, 확정일자도 2022.03.25입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차관계이므로 대항력이 있습니다. 2025.07.03 등기된 주택임차권은 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 매각물건명세서에도 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.3억

최수연은 임차권자이면서 이 사건 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 따라서 신청채권 130,000,000원과 임차보증금 130,000,000원을 별개의 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 동일인이 신청채권자로 나타난다는 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수도 없으나, 임대차계약의 실체와 신청채권의 근거는 원본으로 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 실질취득이 높다

종인아네스트의 거래 이력은 총 12건이며 전체 평균 거래가는 114,833,333원입니다. 하지만 최근 12개월의 동일 면적 거래는 2건으로, 모두 104,000,000원입니다. 가장 최근 거래인 2026년 4월에도 같은 금액으로 거래되었습니다. 최근과 과거의 비교 추세는 -11.1%로 하락세입니다.

감정가 105,000,000원은 전체 평균 대비 약 91.4%이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래가인 104,000,000원보다 오히려 높습니다. 최근 시세 대비 최저가 비율도 101.0%입니다. 여기에 대항력 보증금의 미배당액을 반영하면 실질취득금액 132,270,000원은 최근 시세를 28,270,000원 초과합니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

집행비용 2,270,000원을 공제하고 임차인에게 102,730,000원이 우선배당되는 추정입니다. 신청채권자인 최수연과 임차권자인 최수연은 동일인이므로 신청채권 항목을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 인수 예상액은 매각대금에서 배분되는 금액이 아니라 낙찰자가 추가로 부담할 수 있는 미배당 보증금입니다. 당해세·최우선변제 등의 실제 배당 조건에 따라 금액은 변동할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

이 사건의 중요한 특징은 낙찰가 하락분 대부분이 인수보증금 증가로 상쇄된다는 점입니다. 감정가의 80%, 64%로 내려가는 경우에도 실질취득금액은 다음과 같습니다.

최저매각가가 105,000,000원에서 67,200,000원으로 낮아져도, 인수액은 27,270,000원에서 64,409,600원으로 늘어납니다. 따라서 실질취득은 132,270,000원에서 131,609,600원으로 소폭 감소할 뿐입니다. 시세와 비교하면 어느 회차든 최근 실거래 평균 104,000,000원을 크게 초과합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 구로구 구로동 서울신구로초등학교 북측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 구로역이 소재하며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m 도로와 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·과밀억제권역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등의 규제가 있습니다. 토지거래허가구역 지정 사항은 대상 용도와 기간을 확인해야 하며, 본 호실 적용 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 종인아네스트는 60세대 규모입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 2건이며 가격 추세가 -11.1%로 하락하고 있어, 매도 시 가격 및 거래 성사 가능성에 신중한 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 조건. 매각물건명세서에 명시된 임차권 미말소 조건과 보증금 전액 변제 여부를 확인해야 합니다. 예상 미배당 27,270,000원을 제외하고 입찰가만 계산해서는 안 됩니다.
• 임차인 실체. 최수연은 임차권자이자 신청채권자입니다. 임대차계약서, 전입·점유, 확정일자, 보증금 지급 사실과 경매 신청채권의 근거를 대조해야 합니다.
• 배당표 재확인. 추정 집행비용, 세금의 법정 우선순위, 최우선변제 및 배당 결과에 따라 미배당액이 달라질 수 있으므로 확정된 배당 절차를 확인해야 합니다.
• 용도 불일치. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔), 등기상 주택임차권이라는 기재를 확인하고 실제 사용상태와 임대차보호법 적용 여부를 검토해야 합니다.
• 시세 재평가. 최근 같은 전용 19.47㎡ 거래는 104,000,000원입니다. 전체 평균 114,833,333원만을 기준으로 시세 차익을 기대하지 말고 최신 거래와 해당 호실 상태를 비교해야 합니다.
• 유찰 구조. 1회 유찰 시 실질취득 131,912,000원, 2회 유찰 시 131,609,600원으로 추정됩니다. 최저가 인하분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되는 점을 반영해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유상태를 구별해 확인하고, 보증금 정산과 임차권 말소 및 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비 및 원본 확인. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 부분, 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.05억이 아니라 실질취득 1.32억을 보라”

이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인입니다. 최수연은 2022년부터 전입·점유한 임차인이고, 보증금은 130,000,000원입니다. 임차권등기 역시 보증금 전액 변제 전에는 말소되지 않는 조건입니다. 낙찰자가 105,000,000원에 취득하더라도 예상 미배당액 27,270,000원을 인수하면 실제 부담은 132,270,000원에 이릅니다.

더욱이 최근 12개월 거래 평균은 104,000,000원이고, 최신 거래가 역시 동일합니다. 시장 추세는 -11.1%로 하락하고 있으며, 단지 경매 평균 유찰도 6.1회입니다. 실질취득이 최근 시세를 상당히 웃도는 상황에서 최저가가 감정가의 80%, 64%로 낮아져도 가격 메리트가 실질적으로 확보되지 않습니다.

결론은 신건 입찰 비추천, 단순 유찰 후 입찰도 보류입니다. 임차보증금 인수 구조가 해소되지 않는 한 최근 시세보다 높은 실질취득 부담이 지속됩니다. 보증금 전액 변제 또는 적법하고 유효한 인수위험 해소 여부가 확인되지 않는다면, 낮아진 최저가만을 근거로 입찰할 물건이 아닙니다. 표면 최저가보다 임차인 인수액과 하락한 최근 시세를 우선해야 하는 사례입니다.