서울중앙지방법원 2025타경104346. 청담동 5-29, 삼성로149길 32에 소재하는 집합건물 지하층 제1호입니다. 물건 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기 및 감정평가 내용상 실제 분석대상은 지하층에 위치한 골프연습장·일반음식점 용도의 상업시설과 관련되어 있습니다. 현재 소유자는 이회영이며, 2017.03.07 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.

권리의 중심에는 2019.03.14 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 2,280,000,000원으로 현재 최저매각가를 웃돕니다. 그 뒤 설정된 전세권 및 각종 압류 등은 등기상 매각소멸 대상으로 정리됩니다. 하지만 등기상 소멸과 실제 공간을 인도받는 문제는 구분해야 합니다. 기존 점유자들의 계약관계, 상가임대차 관련 요건, 내부 시설 상태가 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 소멸

말소기준권리는 을구 13번, 2019.03.14 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원입니다. 2017년 설정됐던 농협은행 근저당권은 2019.03.14 해지되어 이미 말소됐습니다. 과거 경매와 압류 중 다수 역시 이미 등기상 정리된 상태입니다.

말소기준 이후에는 2021.08.09 전세권, 2021.12.23 가처분, 2025년 압류·가압류, 2025.11.11 강제경매개시결정, 2026.03.23 임의경매개시결정 등이 이어집니다. 이들은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리되어 있습니다. 특히 2021.09.27 설정된 별도의 전세권은 2026.05.12 이미 해지 말소됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 3명

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인은 박신준·김종호·박시헌, 총 3명입니다. 전입신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2019.03.14 이후입니다. 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 조사됐으나, 지하 상업시설의 실제 사용관계와 사업자등록 등 별도 대항요건은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 3명의 신고 보증금 합계는 400,000,000원, 월차임 합계는 15,500,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위변제·승계 신고로 표시된 임차인은 없습니다. 서로 다른 층 표기와 실제 매각범위의 일치 여부도 확인이 필요합니다.

박시헌·박신준과 관련된 을구 16번 전세권은 2021.09.27 설정됐으나 2026.05.12 이미 말소됐습니다. 해당 전세권의 전세금은 200,000,000원이었으며, 박시헌과 박신준이 각 2분의 1 지분으로 기재되어 있습니다. 현재 임차인 신고 보증금과의 관계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 22.6억, 시세 검증이 먼저

감정가와 최저매각가는 모두 2,260,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 같은 용도·규모·입지의 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가치보다 높은지 낮은지를 객관적으로 확정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닙니다. 지하 상업시설의 가치는 용도 적법성, 실제 영업 가능 면적, 임대 수익의 지속성, 공실 범위, 내부 설비, 인도 가능성에 크게 영향을 받습니다. 신고된 월차임만으로 정상적인 임대수익이나 수익률을 계산하는 것도 적절하지 않습니다.

유찰 시 가격 및 배당 결과는 회차별 가정입니다. 실제 낙찰가·집행비용·채권 확정액·우선배당 등에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰 후 최저가가 낮아져도 객관적 시세가 확인되지 않는 한 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,260,000,000원 가정)

집행비용 25,000,000원을 공제한 나머지 2,235,000,000원이 하나은행 근저당에 배당되는 가정입니다. 채권액은 채권최고액 등을 기준으로 한 추정치이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 일부 경매 신청채권액의 별도 기재는 동일 채권의 중복 가능성을 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강남구 청담동 영동고등학교 북동측에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 업무시설, 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 도보 약 15분 거리에 수인분당선 압구정로데오역과 7호선·수인분당선 강남구청역, 인근 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 1991.10.31 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기, CCTV와 방범설비 등이 갖추어진 것으로 조사됐습니다.
• 실제 이용. 지하층은 골프연습장과 일반음식점으로 이용됐으며, 일반음식점 부분은 감정평가 당시 공실입니다. 골프연습장 부분은 현장 내부 확인이 제한됐습니다.
• 도로. 서측 약 6m, 남측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 세장형 상업용 건부지입니다.
• 토지. 전체 필지면적 721.3㎡, 공시지가 21,050,000원/㎡, 제3종일반주거지역입니다. 필지 전체 면적과 해당 호실의 권리 면적은 구분해야 합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용은 실제 매각대상과 적용 용도를 기준으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 청담동 입지 자체보다 지하 상업시설의 용도, 실제 활용 가능성, 임대 상태와 시설 관리 부담이 매각 및 재매각에 중요한 영향을 미칩니다. 비교 가능한 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위. 사건상 대지 표시와 집합건물 지하층 제1호의 관계를 확인하고, 전유부분·대지권 및 부속시설이 실제 어디까지 매각되는지 대조하세요.
• 말소기준권리. 2019.03.14 하나은행 근저당권과 이후 전세권·가처분·압류의 소멸 관계를 최신 등기부 및 매각물건명세서로 확인하세요.
• 실제 임차인 3명. 박신준·김종호·박시헌의 계약서, 임대차 범위, 보증금 반환 관계, 확정일자, 배당요구 여부와 점유상태를 대조하세요.
• 상가임대차 대항요건. 전입일뿐 아니라 사업자등록 및 실제 사업장 인도일 등 관련 요건을 검토하세요. 특히 점유부분의 층 표기가 서로 다른 이유를 확인해야 합니다.
• 전세권 중복 확인. 김종호 관련 임대차와 을구 15번 전세권의 관계를 대조하고, 이미 말소된 을구 16번 전세권과 현재 점유관계도 확인하세요.
• 골프연습장 현장 확인. 내부 확인이 제한됐던 부분을 재방문해 실제 운영상태, 시설물 소유, 철거 및 인도 가능성을 점검하세요.
• 일반음식점 공실. 공실 부분의 임대 가능성, 인테리어 상태, 설비 복구와 용도변경 관련 문제를 확인하세요.
• 가격 검증. 지하 상업시설에 적합한 비교 거래와 실제 임대수익을 검토한 뒤, 최저매각가 2,260,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 1,808,000,000원, 2회 유찰 1,446,400,000원의 가정 가격에서도 별도의 시설·점유 비용과 시장가치 검증이 필요합니다.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 건축물대장, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 최신 경매 진행상태와 매각조건을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “권리소멸은 긍정적, 가격과 점유는 아직 검증 대상”

이 물건의 말소기준은 2019년 하나은행 근저당권입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이를 곧바로 안전한 투자 또는 손쉬운 인도로 연결해서는 안 됩니다.

실제 임차인으로 조사된 인원은 3명이고, 신고 보증금 합계는 400,000,000원입니다. 전세권과 임대차의 관계를 확인해야 하며, 골프연습장 내부 확인이 제한됐던 점과 일반음식점 부분의 공실 상태도 중요합니다. 무엇보다 2,260,000,000원의 감정가를 검증할 비교 시세가 확보되지 않았습니다.

결론은 권리소멸 구조는 긍정적이지만, 가격 판단은 보류입니다. 현재 상태에서 신건을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 매각범위, 상가 점유관계, 시설의 실제 가치와 수익성을 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다. 종합 평가는 C등급입니다.