서울남부지방법원 2026타경4418. 서울 강서구 마곡동 마곡헤리움1차 9층 931호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이지만, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조의 14층 건물로, 본건은 그중 9층에 위치합니다. 신방화역 남동측 인근이라는 입지 조건을 갖췄지만, 이번 경매에서 먼저 살펴볼 부분은 입지보다 기존 임차권의 말소 경위와 현재 점유 상태입니다.

소유자 박재범은 2020년 9월 1일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기부상 거래가액은 164,000,000원입니다. 이후 2024년 김유미 명의 임차권등기와 강제경매개시결정이 있었지만 모두 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 박대웅이 신청한 별도의 강제경매로, 청구금액은 64,586,026원입니다.

눈에 띄는 숫자는 주택도시보증공사의 5,391,415,000원 가압류 청구금액입니다. 최저매각가보다 훨씬 큰 채권이지만, 2026년 4월 9일 접수된 이 가압류는 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 배당받지 못하는 금액이 크더라도 그 미배당금이 낙찰자에게 그대로 넘어오는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 임차권은 말소, 현재 가압류는 소멸 예정

이 사건의 말소기준권리는 갑구 8번, 2026년 4월 6일 접수된 강제경매개시결정입니다. 주택도시보증공사의 가압류는 그 이후인 2026년 4월 9일에 접수됐으므로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

말소기준보다 앞선 권리 중 특히 확인해야 할 것은 2024년 2월 8일 김유미 명의로 등기됐던 주택임차권입니다. 보증금은 160,000,000원이었고, 주민등록일과 점유개시일은 2023년 1월 25일, 확정일자는 2023년 1월 6일입니다. 당시 기재된 일자만 보면 대항력 및 우선변제 여부를 검토할 만한 임차관계였지만, 해당 임차권등기는 2024년 9월 13일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.

2024년 5월 30일 김유미가 신청한 종전 강제경매개시결정은 2024년 9월 6일 취하를 원인으로 같은 해 9월 11일 말소됐습니다. 이번 2026타경4418 사건은 그 종전 경매와 구분해야 합니다. 종전 임차권과 경매개시결정이 말소된 사실 자체는 확인되지만, 그 과정에서 발생한 실제 점유 변동까지 등기만으로 확정할 수는 없습니다.

② 가격 검토 — 감정가 148,000,000원이 정말 저렴한가

현재 최저매각가는 감정가와 같은 148,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 출발합니다. 다만 이 물건은 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 감정가가 현재 시세보다 낮은지 높은지 판정할 근거가 부족합니다.

현재 소유자의 2020년 등기상 거래금액은 164,000,000원입니다. 지금의 감정가 148,000,000원이 그보다 낮다는 점은 확인할 수 있습니다. 하지만 과거 한 건의 매매금액을 현재 시장가격으로 간주할 수는 없습니다. 시장 상황과 개별 호실 상태가 달라질 수 있기 때문입니다.

특히 사건상 용도는 근린시설인데 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 유사 면적이라는 이유만으로 일반 아파트 실거래가를 적용해서는 안 됩니다. 공부상 용도가 일치하는 호실과 실제 이용상태가 유사한 거래를 구분하여 시장가치 및 임대수익을 확인하는 접근이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 신청채권자 청구금액과 가압류 청구금액을 기준으로 작성한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권 확정액, 배당요구, 법정 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등은 반영 결과를 달라지게 할 수 있습니다. 이 표는 확정 배당표가 아닙니다.

가정한 매각대금 148,000,000원에서 집행비용 2,872,000원을 제외하면 채권자에게 돌아가는 예상 배당액은 145,128,000원입니다. 신청채권자 박대웅에게는 청구금액 64,586,026원이 전액 배당되는 것으로 계산했고, 나머지 80,541,974원이 주택도시보증공사에 배당되는 시나리오입니다.

채권자 전체 청구금액은 5,456,001,026원입니다. 이에 대한 예상 미배당액은 5,310,873,026원에 이릅니다. 다만 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인이 부담하는 인수금이 아닙니다. 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.

회차별 배당·인수 시나리오

세 시나리오 모두 신청채권자 박대웅의 청구금액 64,586,026원이 전액 배당되는 것으로 계산됐습니다. 유찰로 매각대금이 낮아질수록 주택도시보증공사 등 채권자의 미회수 금액은 커지지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 신방화역 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 신방화역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2015년 7월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 9층 호실입니다. 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기, CCTV 및 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 건물 동측 약 25m, 북측 약 10m, 남측 약 18m 내외 도로에 각각 접합니다. 차량 접근 측면의 조건을 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 도시개발구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가 기재액은 7,366,000원/㎡입니다.
• 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 있으므로 실제 입찰 대상 용도에 대한 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 오피스텔 이용 중이라고 기재됐습니다. 사건상 근린시설 분류와 차이가 있으므로 건축물대장상 해당 호실의 정확한 용도 및 적법한 사용 여부가 중요합니다.
• 환금성. 신방화역 인근의 오피스텔·근린생활시설 혼재 입지이나, 최근 거래량과 실거래가격이 확인되지 않아 매각 용이성이나 기대 매도가격을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 이용상태와 용도 분류의 관계는 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 기존 임차권 말소 확인. 김유미의 임차보증금 160,000,000원에 관한 임차권등기는 2024년 9월 13일 말소됐습니다. 말소 원인과 임차관계 종료 및 실제 인도 여부를 확인하세요.
• 현재 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 사업자등록 관련 자료를 대조해 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 5,391,415,000원의 가압류는 말소기준 이후 설정됐습니다. 경매 매각으로 소멸할 권리로 분류되지만, 최신 등기부와 배당 관련 자료를 재확인하세요.
• 시세 재검증. 감정가 148,000,000원을 현재 시세로 그대로 받아들이지 마세요. 동일 건물 및 유사 용도 호실의 최근 실거래와 매물가격을 조사하고, 과거 거래가 164,000,000원과는 구분해야 합니다.
• 용도 검증. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용으로 표시됩니다. 건축물대장, 등기사항증명서, 관리규약을 확인해 실제 이용의 적법성과 임대·전매상 제약을 파악하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 118,400,000원, 2회 유찰 시 94,720,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인이라는 이유만으로 수익성이 확보되는 것은 아니므로 시장가치 검증이 선행돼야 합니다.
• 관리비와 인도비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자에 대한 명도 절차, 인도 협의 및 부대비용을 확인하세요. 이러한 비용은 권리 인수액 0원과 별개입니다.
• 배당표 검증. 신청채권자와 가압류권자에 대한 예상 배당은 단순 시뮬레이션입니다. 우선변제채권, 세금, 실제 채권액 및 배당요구에 따라 금액과 순위가 달라질 수 있습니다.
• 최종 서류 대조. 입찰 직전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 검증 완료”

마곡헤리움1차 931호의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2024년 김유미의 임차권등기와 종전 강제경매개시결정은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2026년 4월 6일 강제경매개시결정 이후의 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수금도 0원입니다.

하지만 확인해야 할 문제가 남아 있습니다. 첫째는 점유, 둘째는 용도, 셋째는 가격입니다. 과거 보증금 160,000,000원의 임차권등기가 말소됐더라도 현재 점유 상태가 자동으로 확인되는 것은 아닙니다. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용의 관계도 점검해야 합니다. 무엇보다 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상황에서 최저가 148,000,000원의 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.

거액의 가압류 청구금액이나 예상 미배당액만으로 매수인에게 거액의 채무가 승계된다고 오해할 필요는 없습니다. 반대로 인수액 0원이라는 숫자만으로 안전성과 수익성이 모두 확보됐다고 판단해서도 안 됩니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 입찰 판단은 조건부 보류입니다. 현재 점유 관계를 확인하고 건축물의 정확한 용도를 대조한 뒤, 최근 실거래와 수익성을 검증해야 합니다. 그 과정을 거쳐야 신건 148,000,000원이 합리적인 입찰가인지 판단할 수 있습니다.