서울남부지방법원 2026타경4462. 서울특별시 금천구 시흥동 922-74에 소재한 비동 건물 및 토지 관련 경매입니다. 건물은 지하 1층부터 지상 2층까지의 벽돌조 주택으로, 감정상 지층 2가구, 지상 1층과 2층 각 1가구로 이용되고 있습니다. 소유권은 양계령과 양광철이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 등기된 경매개시결정과 근저당권은 양광철 지분을 대상으로 하고 있으며, 매각물건명세서에도 지분매각·일괄매각이라고 기재되어 있습니다.
말소기준은 2007.12.20 설정된 정순희 명의 근저당권입니다. 그 뒤 김홍탁·주식회사고암의 근저당권, 가압류와 압류가 다수 설정되었습니다. 후순위 등기권리는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있지만, 등기권리의 소멸과 선순위 점유자의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 성주학의 선순위 전입, 허남례의 전입일 미상, 그리고 토지상 별도 에이동 건물의 존재까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4462 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 922-74 비동 도로명주소: 서울특별시 금천구 독산로6가길 5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 지분매각 · 일괄매각 |
| 건물구조 | 벽돌조 슬래브지붕 · 지하 1층~지상 2층 |
| 이용상태 | 지층 주택 2가구 · 1층 주택 1가구 · 2층 주택 1가구 |
| 소유자 | 양계령(지분 1/2) · 양광철(지분 1/2) |
| 경매 대상 등기 | 양광철 지분에 대한 임의경매개시결정 · 구체적 매각범위는 매각물건명세서와 물건목록 대조 필요 |
| 감정가 / 최저가 | 433,067,360원 / 433,067,360원 (신건) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 오종상 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 특별매각조건 | 공유자 우선매수권 행사 1회 제한 · 제시외 건물 포함 |
| 등기 확인일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유가 변수
말소기준권리는 을구 3번, 2007.12.20 정순희 근저당권 (채권최고액 200,000,000원)입니다. 해당 근저당권은 양광철의 공유지분에 설정되었고, 이후 일부 이전과 채권양도 등 권리변동이 이루어졌습니다. 현재 경매신청 채권자 오종상은 이 근저당권의 일부 이전 경로에 등장합니다.
2008년 김홍탁의 근저당권 180,000,000원, 2013년 주식회사고암의 근저당권 120,000,000원, 그 밖의 후순위 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 미배당 채권이 남는다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 압류 중 국세·지방세 관련 사항은 실제 배당순위와 당해세 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 인수액 확정 전까지 보수적으로
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유·전입 관련 인물은 허남례, 양정삼, 양계령, 성주학입니다. 이들을 모두 독립적인 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 양계령은 등기부상 공유자이며, 양정삼도 과거 소유권자로 확인됩니다. 각 인물의 실제 거주관계와 임대차 여부를 구분해야 합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 허남례 2층 |
미상 | 90,000,000원 |
대항력 미상
우선변제 미상
승계 없음
|
2026.06.30 |
| 양정삼 점유부분 미상 |
2019.09.26 | 미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 없음
|
확인 필요 |
| 양계령 공유자 · 점유부분 미상 |
2013.12.30 | 미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 없음
|
확인 필요 |
| 성주학 점유부분 미상 |
1989.03.06 | 미상 |
선순위 전입
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 없음
|
2026.04.28 |
대항력 판정은 전입일뿐 아니라 임대차계약·주택 인도·점유의 계속 여부 등을 확인해야 합니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등 관련 요건 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 싼지 아직 검증할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 433,067,360원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준이 됩니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균과 최근 거래 추세가 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 이 물건이 일반적인 단독 소유 주택의 완전한 소유권 취득과 다르다는 점입니다. 지분매각, 공유자의 우선매수권, 다른 동 건물의 존재, 선순위 점유관계가 모두 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 일반 주택의 전체 소유권 실거래가격과 이 경매의 지분 매각가격을 동일한 기준으로 직접 비교해서도 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 추정 | 매수인 인수액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 433,067,360원 | 278,037,125원 | 계산상 0원 · 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 346,453,888원 | 363,570,277원 | 계산상 0원 · 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 277,163,110원 | 431,890,985원 | 계산상 0원 · 미확정 |
회차별 인수액 0원은 채권배당 계산에 반영된 수치입니다. 선순위 임차보증금이 실제 인수되는 경우 낙찰가에 해당 금액을 더해 실질취득비용을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 433,067,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,730,674원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 정순희 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 김홍탁 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 김홍탁 | 122,500,000원 | 46,336,686원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사고암 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 23번 가압류 · 산와대부주식회사 | 11,873,811원 | 0원 |
| 6. 갑구 24번 가압류 · 이종민 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 433,067,360원에서 추정 집행비용 6,730,674원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 426,336,686원입니다. 배당계산상 채권 총액은 704,373,811원으로, 278,037,125원의 미배당이 예상됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며, 경매신청 채권자 오종상에 대한 예상배당도 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 백산초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·주상용건물·상업용건물이 혼재하는 일반주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 가까운 곳에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕의 지하 1층~지상 2층 주택입니다. 외벽은 적벽돌 및 석재붙임 등으로 마감되었으며, 위생·급배수설비와 도시가스 보일러 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 지층 2가구, 지상 1층과 2층 각 1가구의 주택으로 이용 중입니다. 지층부터 문패상 1층으로 표시된다는 명세서 기재가 있어, 점유자별 실제 사용층은 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 토지이용규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 정비예정구역, 소규모주택정비 관리지역 및 소규모주택정비사업의 사업시행구역(2025.02.17) 관련 사항이 있습니다. 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역 등도 확인됩니다.
- 토지거래허가. 도로 지목 한정 허가구역과 외국인 등 대상 허가구역 등 지정 내역이 있으므로, 입찰자와 매각대상 지목·용도에 실제 적용되는 허가요건을 확인해야 합니다.
- 공부·건축사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다. 다만 제시외 건물 포함 범위와 다른 동 건물의 존재는 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 공동소유 지분을 취득하는 경우 단독 소유 주택보다 매수자 확보, 사용·수익 및 처분이 복잡할 수 있습니다. 공유자와의 협의 또는 공유관계 정리에 따른 비용과 시간이 변수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성주학 선순위 전입 확인. 1989.03.06 전입 이력과 실제 임대차계약, 점유 시작일, 현재 점유 여부, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 배당요구 후 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는지 최우선으로 검토하세요.
- 허남례 90,000,000원 보증금. 전입일과 확정일자를 확인하고, 2026.06.30 배당요구의 효력 및 배당순위를 검토해야 합니다. 대항력 미상 상태에서 인수액 0원을 전제해서는 안 됩니다.
- 양정삼·양계령 관계 확인. 양정삼의 과거 소유권 및 양계령의 현재 공유자 지위를 고려해, 실제 임차인인지 소유자·관계인의 점유인지 구분해야 합니다.
- 지분매각 범위. 양광철의 1/2 지분과 매각되는 토지·건물의 구체적 범위를 물건목록·등기부·매각물건명세서로 확인해야 합니다. 일괄매각이 전체 소유권 취득을 의미하는 것은 아닙니다.
- 공유자 우선매수권. 행사 1회 제한이라는 특별조건이 있습니다. 일반 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 적법한 공유자 우선매수권 행사가 매수인 결정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 토지상 에이동 존재. 비동 외에 주택 에이동이 존재하므로 토지 사용관계, 제시외 건물 포함 범위, 출입·점유·공유물 이용관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 이력과 현존 압류를 구분하고, 실제 체납액·당해세 여부 및 법정기일을 확인해야 합니다. 배당 예상액은 변동될 수 있습니다.
- 근저당권 이전 및 채권질권. 정순희 근저당권 일부 이전, 황경성·오종상으로의 권리변동, 김현준의 채권질권 설정을 대조해 현재 피담보채권액과 배당받을 권리자를 확인해야 합니다.
- 시세 및 입찰자금. 지분매각에 맞는 비교거래와 적정가치를 확인해야 합니다. 낙찰대금 외에도 인수 가능 보증금, 명도·공유관계 정리비용, 취득 부대비용을 포함한 자금계획이 필요합니다.
- 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 특별매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 권리 인수 여부가 먼저다”
서울남부지방법원 2026타경4462는 단순히 후순위 근저당권이 소멸하는 주택 경매로 접근해서는 안 됩니다. 성주학의 1989년 선순위 전입, 허남례의 90,000,000원 보증금, 공유지분 매각과 우선매수권이 함께 존재합니다.
예상배당표에서는 인수액이 0원으로 표시되어 있지만, 이는 미확인 임차보증금의 승계 여부까지 확정한 수치가 아닙니다. 현재는 매수인의 실질취득비용을 확정할 수 없으며, 비교 시세에 비해 유리한 가격인지도 판단할 수 없습니다.
또한 공유자 우선매수권 행사 1회 제한이라는 특별조건이 있어, 외부 입찰자가 최고가로 응찰하더라도 매수인 결정에 변수가 남습니다. 이는 전세사기피해자 우선매수권과는 별개의 공유자 우선매수권입니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 성주학의 임대차와 보증금, 허남례의 대항력, 양광철 지분에 대한 정확한 매각범위, 공유자 우선매수권 및 토지 사용관계가 확인된 이후에야 실제 취득비용과 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이러한 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
