서울남부지방법원 2026타경4487. 서울 양천구 신월동 지양로17길 34에 있는 현대주택의 2층 다세대주택입니다. 전용면적은 29.49㎡, 건물은 1994년 11월 사용승인된 4층 규모입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 8,500만원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부상 핵심 권리는 2024년 9월 26일 설정된 주식회사제이씨제이대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 45,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 경매개시결정이 등기됐고, 해당 근저당권을 기초로 한 질권 관련 등기도 존재합니다. 종전 압류·가압류와 과거 근저당은 이미 말소되어 있습니다.
가격은 흥미롭습니다. 같은 현대주택의 비교 거래에서 2024년 7월 전용 29.49㎡가 100,000,000원에 거래됐고, 현재 경매 최저가는 그보다 15,000,000원 낮습니다. 반면 과거에는 120,000,000~135,000,000원에 거래된 기록이 있어 가격 하락 추세가 뚜렷합니다. 마지막 확인 거래가 2024년이라는 점까지 고려하면, 현재 최저가가 실제 2026년 시세보다 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 331-68 제2층 제4호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 지양로17길 34 |
| 건물명 | 현대주택(331-68) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 29.49㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 1994.11.12 |
| 단지 규모 | 19세대 |
| 소유자 | 권효례 (2026.04.09 상속등기 · 상속 원인일 2025.12.01) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사제이씨제이대부 / 45,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.26 을구 6번 근저당권 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (제시된 배당 시뮬레이션 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 현장 호수 표시 | 출입문 204호 / 공부상 제2층 제4호 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소기준, 질권 관계는 재확인
기준은 2024.09.26 을구 6번 근저당권입니다. 주식회사제이씨제이대부가 채무자 이상진을 상대로 설정한 채권최고액 45,000,000원의 근저당으로, 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 2026년 5월 4일 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.
과거의 한국주택은행·평화은행 근저당과 한국스탠다드차타드제일은행 근저당은 이미 말소되었습니다. 과거의 압류·가압류 및 경매 사건도 현재 매수인이 승계할 권리로 볼 근거는 없습니다.
이는 제이씨제이대부 근저당권부채권에 관한 권리이므로 해당 채권최고액과 별개의 45,000,000원 인수채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 다만 질권자의 배당금 수령관계와 근저당 소멸에 따른 질권등기 정리 여부는 최신 등기부와 경매기록으로 확인해야 합니다.
임차인 신고 내역은 0명이고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 점유자, 실제 전입관계 및 명도 상황까지 확인됐다는 의미는 아닙니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 점유 내용을 대조해야 합니다.
② 실거래 비교 — 평균보다 중요한 것은 하락 추세
현대주택(331-68)은 19세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 전용 29.49㎡와 그에 가까운 29.79㎡의 확인 거래는 총 5건입니다. 모든 거래를 합친 평균은 117,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 평균을 끌어올리므로 최신 거래와 최근 구간 평균을 우선해서 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 29.49㎡ | 3층 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 29.49㎡ | 3층 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 29.49㎡ | 1층 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 29.49㎡ | 2층 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 29.79㎡ | 4층 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 117,000,000원 |
| 최근 구간 평균 | 29.49㎡ | 2건 | 100,000,000원 |
2024.07의 동일 금액 거래 2건은 확인된 거래기록 그대로 표시했습니다. 최신 거래의 개별 계약 여부와 이후 거래 발생 여부는 원본 실거래 신고자료로 재확인해야 합니다.
전체 평균 117,000,000원 대비 최저가 85,000,000원은 72.6%입니다.
2021~2022년의 높은 거래가격이 포함된 평균이므로, 72.6%라는 수치만으로 가격 경쟁력이 충분하다고 평가할 수 없습니다.
2024.07 거래평균 100,000,000원 대비 최저가 85,000,000원은 85.0%입니다.
거래가격과의 차이는 15,000,000원입니다. 다만 최신 거래 시점이 2024년이므로 현재 시세와의 차이로 그대로 해석할 수 없습니다.
2026년 10월 기준으로 최신 확인 거래가 2024년 7월에 머문다는 점도 중요합니다. 따라서 표시된 최근 구간 평균을 현재 시점의 최근 12개월 실거래로 간주해서는 안 됩니다. 추가 거래와 인근 유사 다세대의 현재 실거래를 확인하지 않은 상태에서 85,000,000원을 확정적인 저가 매수 기회로 평가하기 어렵습니다.
과거 117,000,000원이라는 전체 평균이 아닌, 우선 100,000,000원을 비교 기준으로 삼는 것이 보수적입니다. 현재 최저가는 그 기준보다 낮지만, 실제 물건은 2024년 거래 사례의 3층이 아닌 2층입니다. 층·내부 상태·향·수리 여부에 따른 가격 차이까지 확인해야 최종 응찰 상한을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,930,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 제이씨제이대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 38,070,000원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용 1,930,000원, 근저당 채권최고액 기준 배당 45,000,000원, 소유자 잔여 38,070,000원의 시뮬레이션입니다. 근저당권부채권 질권에 따른 실제 배당금 귀속·수령 주체는 별도 확인 사항입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액보다는 적정 입찰가 문제
현재는 감정가 100%인 신건이며, 1회 및 2회 유찰을 가정한 시나리오는 다음과 같습니다. 세 경우 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 85,000,000원 | 45,000,000원 | 38,070,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 68,000,000원 | 45,000,000원 | 21,376,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 54,400,000원 | 45,000,000원 | 8,020,800원 | 0원 |
위 유찰 후 금액은 실제 다음 매각기일이 확정된 가격이 아니라 가정 시나리오입니다. 집행비용 추정치도 회차별로 달라지며, 채권최고액 기준 배당과 실제 배당은 차이가 날 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울과학수사연구소 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 다세대주택 등이 있는 주거지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 도로에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 2층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다. 현재 정상 작동 상태와 유지보수 필요성은 별도 확인해야 합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m, 서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다. 두 필지는 일단의 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며, 토지면적은 243.0㎡, 공시지가는 1,975,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 공항시설 관련 수평표면구역·진입표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 규제 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 있습니다. 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 표시되어 있습니다. 본 물건은 다세대이므로 실제 적용 여부와 현재 지정 상황은 관계기관에 별도로 확인해야 합니다.
- 공부·위반 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 출입문 204호 표시와 공부상 2층 4호의 대응 관계는 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 19세대의 소규모 주택이고 사용승인일이 1994.11.12입니다. 확인 거래가 5건으로 제한적이며, 최근 구간에서 가격 하락이 나타납니다. 거래사례가 풍부한 대단지 아파트와 같은 방식으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 정확히 특정. 공부상 제2층 제4호와 현관문 표시 204호가 동일 매각 대상인지 집합건축물대장, 건물 도면, 현장 확인으로 대조하세요.
- 질권등기 확인. 제이씨제이대부의 근저당권과 강남미래자산관리대부의 근저당권부채권 질권에 관한 배당 및 말소 처리를 최신 등기와 경매기록에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자의 신분과 점유 권원까지 확정된 것은 아닙니다. 현황조사서, 전입세대 열람, 매각물건명세서를 대조하고 현장 점유를 확인하세요.
- 2026년 현재 시세 확인. 마지막 비교 거래가 2024.07이고 가격 추세는 -22.1%입니다. 현재의 인근 유사 다세대 실거래와 매물 호가를 확인한 뒤 응찰 상한을 설정하세요.
- 노후 건물 비용. 1994년 사용승인 건물이므로 옥상 방수, 외벽 균열, 누수, 급배수관, 난방 및 실내 수리 상태를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비의 공용부분 승계 가능성과 실제 관리 상태를 확인하고 예상 취득비용에 반영하세요.
- 토지·규제. 대지권과 2필지 토지 관계, 공항시설 관련 높이 제한, 토지거래허가구역의 현재 적용 여부를 관련 공부와 관할기관을 통해 확인하세요.
- 배당 관련 원본. 당해세·우선변제채권 등에 따라 배당계산은 달라질 수 있습니다. 제시된 예상배당표를 확정 배당결과로 보지 마세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.28 입찰 전 법원 공고에서 매각 진행 여부, 기일 변경, 최저매각가격 및 특별매각조건을 재확인하세요.
맺으며 — “권리보다 중요한 것은 지금 얼마에 팔리는가”
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2024년 제이씨제이대부 근저당이 말소기준이고, 과거의 주요 압류·근저당은 정리됐습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 남아 있는 근저당권부채권 질권과 점유관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
가격은 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 최저가 85,000,000원은 최근 확인 거래 100,000,000원보다 15% 낮아 보입니다. 하지만 그 거래는 2024년 7월이고, 이전 구간 대비 거래가격이 22.1% 하락했습니다. 19세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 제약도 무시할 수 없습니다.
특히 현관문에 204호로 표시된 공부상 2층 4호의 정확한 위치와 실제 점유 상황을 확인하지 않은 채 응찰하는 것은 피해야 합니다.
결론은 권리 조건부 양호, 가격 경쟁력은 추가 검증, 현장 확인은 필수입니다. 8,500만원이 과거 거래보다 낮다는 사실만으로 신건에 바로 응찰하기보다, 실제 2026년 시세·건물 상태·명도비용을 확인한 후 적정 입찰가를 결정하는 접근이 합리적입니다.
