서울남부지방법원 2026타경4576. 영등포구 양평동5가 선유도역마들렌오피스텔 5층 502호가 강제경매로 나왔습니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있는 집합건물입니다. 소유자 윤명은 2021년 3월 31일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 228,200,000원입니다. 이번 최저매각가는 234,000,000원으로, 소유자의 과거 거래가액과 비슷한 수준으로 보일 수 있습니다. 하지만 이 물건은 가격만 보고 판단하면 위험한 권리구조를 가지고 있습니다.

먼저 2022년과 2025년에 설정됐던 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2025년 소유권이전청구권가등기도 말소됐습니다. 그러나 2025년 4월 17일 등기된 장상구의 주택임차권은 남아 있습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권의 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰받더라도 낙찰대금 외의 보증금 부담을 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다

말소기준권리는 2026년 4월 13일 강제경매개시결정입니다. 앞서 설정됐던 김옥임의 근저당권(채권최고액 150,000,000원)과 정승민 외 권리자가 포함된 근저당권(채권최고액 180,000,000원)은 각각 이미 말소됐습니다. 박민규의 소유권이전청구권가등기도 해제·말소됐습니다. 현재 문제 되는 권리는 이보다 별도로 남아 있는 장상구의 임차권등기와 김아람의 점유·전입 관계입니다.

② 임차인 분석 — 장상구 외 김아람도 확인해야 한다

장상구는 2021년 3월 3일과 2023년 3월 17일 임대차계약이 기재된 임차권자입니다. 2023년 3월 17일 보증금 5,000,000원이 증액됐으며, 최종 임차보증금은 210,000,000원입니다. 등기에는 최초 계약의 확정일자가 없고, 2023년 3월 23일 최종 보증금에 대한 확정일자가 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2025년 4월 17일 접수됐습니다. 확정일자 기록과 배당표상의 우선변제권 없음이라는 전제는 별도로 대조해야 합니다.

김아람은 2025년 3월 31일 전입했고 2026년 5월 8일 권리신고·배당요구 관련 기록이 있습니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자·구체적인 점유관계가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 장상구의 보증금 인수 위험과는 별개로 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

③ 실질취득 계산 — 낙찰가와 실제 부담은 다르다

이 사건에서 가격을 읽는 핵심 공식은 실질취득 부담 = 낙찰가 + 매수인 인수보증금입니다. 신건에서 낙찰대금 234,000,000원에 장상구 보증금 210,000,000원 전액을 더하면 444,000,000원입니다. 이는 김아람 관련 부담 및 부대비용을 제외한 계산입니다.

위 계산은 각 회차의 예상배당에서 장상구 임차보증금 배당이 0원이고 매수인 인수액이 210,000,000원으로 유지된다는 가정에 따른 것입니다. 실제 배당액과 인수 잔액은 채권의 동일성, 우선변제권 및 배당결과에 따라 달라질 수 있습니다. 김아람 관련 추가 부담과 취득 부대비용은 제외했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

집행비용 4,076,000원과 신청채권자 배당 229,924,000원으로 매각대금 234,000,000원이 모두 배분되는 가정입니다. 임차보증금 210,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 별도 인수로 처리됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 신청채권과 임차보증금의 관계에 따라 실제 배당 및 인수액이 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 지하철 9호선 선유도역 남서측 인근입니다. 주위에는 아파트·다세대·오피스텔·상업업무용 건물·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 9호선 선유도역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021년 1월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 5층입니다. 위생·급배수·승강기·기계식주차장·소방설비가 설치돼 있습니다. 다락 10.27㎡는 연면적에서 제외됩니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등으로 표시돼 있습니다. 토지거래허가구역 기재도 있으나 허가대상 용도가 별도로 정해져 있으므로 본건 적용 여부는 실제 건축물 용도와 취득 목적을 기준으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 역 인근이라는 입지 요소가 있지만 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 오피스텔로 이용 중입니다. 용도와 실제 이용상태의 차이가 금융조달·사용·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 실거래 비교자료가 없어 시세 할인 여부는 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 원본 확인. 장상구의 주택임차권등기가 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다는 매각물건명세서 문구를 직접 확인하고, 실제 인수잔액을 확정해야 합니다.
• 신청채권과 보증금의 관계. 장상구의 신청채권 246,115,287원과 임차보증금 210,000,000원이 동일한 법률상 채권인지, 배당금 지급이 보증금채무에 충당되는지 확인해야 합니다.
• 김아람의 임대차. 보증금·확정일자·점유범위·임대차계약서·배당요구 내용을 확인하고 장상구와 별개의 인수권리가 존재하는지 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021년 3월 31일 등록된 민간임대주택 관련 등기의 현재 상태, 임대의무와 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 권리 소멸 확인. 과거 근저당권 및 소유권이전청구권가등기는 이미 말소된 것으로 나타나지만, 입찰 직전 최신 등기사항증명서에서 변동 여부를 재확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 낙찰대금과 인수보증금, 추가 임차인 위험, 명도·관리비·취득 부대비용을 구분해 계산하고 실제 시세와 비교해야 합니다.
• 현장 및 용도 확인. 다락 10.27㎡의 실제 이용상태와 건축물대장, 점유자 현황, 임대 가능 여부, 기계식주차장 이용조건을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 관련 서류 및 배당 관련 문건을 원본으로 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “2.34억 낙찰이 2.34억 취득은 아니다”

이 사건은 단순히 신건 감정가가 적정한지를 판단하는 물건이 아닙니다. 장상구의 210,000,000원 임차보증금 인수 위험과 김아람의 미확정 임차관계가 중심입니다. 제시된 전액 인수 가정에서 신건의 실질취득 부담은 444,000,000원이고, 2회 유찰돼도 359,760,000원입니다. 이는 감정가 234,000,000원보다 높은 부담이며, 별도 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

특히 신청채권자와 임차권자가 동일인이라는 점은 단순한 참고사항이 아닙니다. 신청채권의 실체와 배당금의 보증금 변제 여부에 따라 매수인의 최종 인수액이 달라질 수 있고, 김아람의 별도 권리도 남아 있기 때문입니다. 따라서 이 사건은 권리관계와 인수액이 확정되기 전까지 입찰 보류가 합리적인 고위험 물건입니다. 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제로 떠안게 될 금액을 얼마까지 확정할 수 있느냐에 있습니다.