서울남부지방법원 2026타경4647. 서울 강서구 등촌동 에이치티뉴파인 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 이 물건의 핵심은 건물의 외형이나 감정가가 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다.

소유자 서정훈은 2021년 6월 거래가액 273,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 이형규가 2022년 9월 26일 전입·점유를 시작했고, 2024년 10월 10일 보증금 271,950,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준으로 제시된 서울특별시 압류는 그보다 뒤인 2025년 3월 14일입니다. 따라서 이형규의 임차권은 매각으로 무조건 소멸하는 권리가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

권리분석의 기준점은 2025년 3월 14일 서울특별시 압류입니다. 2026년 4월 15일 한국주택금융공사가 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그러나 이형규의 임차권은 말소기준보다 먼저 발생한 대항력 있는 권리이며, 보증금이 전액 회수되지 않는 한 매수인에게 부담이 남습니다.

특히 2024년 10월 10일 임차권등기보다 앞서 전입 및 점유가 이루어졌고, 확정일자도 2022년 8월 1일에 부여됐습니다. 배당요구 사실이 확인되어 우선변제권 행사도 가능한 상태입니다. 다만 우선변제권이 있다는 사실이 반드시 보증금 전액을 배당받는다는 의미는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험도는 다르다

두 임차인 모두 점유 범위가 건물 전부로 기재되어 있습니다. 실제 점유관계와 임대차의 선후관계, 임차권등기 이후 점유 변동 여부를 확인할 필요가 있습니다. 이형규의 대항력 있는 임차권과 김민영의 대항력 미상 임대차는 서로 구별해 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

예상배당은 신건 매각가를 가정한 추정치입니다. 집행비용 4,608,000원을 공제한 267,392,000원이 이형규에게 배당되고, 미회수 보증금 4,558,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 316,557,657원은 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 김민영의 권리관계에 따른 추가 부담 역시 별도입니다.

④ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다

이 물건은 보증금이 매각대금과 거의 같은 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 선순위 임차인에게 배당되는 금액이 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 증가합니다. 따라서 실질취득비용은 낙찰가가 아니라 보증금 271,950,000원 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다. 아래 수치는 집행비용을 반영한 회차별 추정 결과입니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 이형규 보증금 미배당 인수액. 실제 낙찰가가 최저가와 같고 예상배당이 그대로 이루어진다는 가정입니다. 취득세·등기비·명도비·관리비 및 김민영 관련 추가 위험은 제외했습니다. 유찰 시나리오는 확정된 매각가격이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구 등촌동 백석초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 2020년 3월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 5층입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기, 기계식 주차설비 등이 있습니다.
• 도로. 남동측 약 10m, 북서측 약 4m 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 용도·규제. 준공업지역에 해당하며 공항 관련 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 고도 관련 제한 및 교육환경 관련 규제가 확인됩니다. 토지거래허가구역 지정도 기재되어 있어 실제 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 환금성. 감정평가서상 오피스텔 이용이지만 사건상 근린시설로 분류됩니다. 실제 건축물대장 용도, 적법한 이용 여부, 주거·업무용 수요 및 금융 가능 조건을 확인해야 합니다. 거래사례가 확인되지 않아 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 기재되지 않았으며 위반건축물 여부는 확인된 사항이 없습니다. 실제 이용상태와 인허가 사항은 원본 대조가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이형규 보증금 인수. 보증금 271,950,000원에 대한 배당액과 미배당 인수액을 최우선 확인하세요. 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 명세서 내용을 반드시 검토해야 합니다.
• 김민영의 대항력. 보증금 3,000,000원·월세 700,000원 계약의 전입일, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인하세요. 미상임차인의 추가 위험을 무시해서는 안 됩니다.
• 점유관계와 명도. 두 임차인의 점유 범위가 모두 전부로 조사되어 있습니다. 실제 거주자, 점유의 선후관계 및 명도 가능 시점을 확인하세요.
• 유찰 후 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 인수 58,196,400원, 2회 유찰 시 101,107,120원으로 증가하는 시나리오입니다. 입찰가격만 낮아지는 것을 할인으로 오인하지 마세요.
• 시세 원본 확인. 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 거래 추세를 확인하고 실질취득비용과 비교하세요.
• 민간임대주택등기. 등록임대사업자 관련 의무의 존속, 등록말소 가능성, 매수인에게 미치는 영향을 확인하세요.
• 세금 및 배당변동. 서울특별시 압류의 세금 관련 채권, 당해세 우선순위, 집행비용 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당과 인수금액이 달라질 수 있습니다.
• 관리비와 부대비용. 미납 관리비, 취득세, 등기비용, 임차인 보증금 정산 및 명도비용을 별도 예산으로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 임대차 서류를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 경매”

이 물건은 단순히 신건 최저가 272,000,000원인 오피스텔 이용 물건이 아닙니다. 271,950,000원의 대항력 있는 선순위 임차보증금이 매수인의 실질취득비용을 사실상 결정합니다. 신건 예상 실질취득은 276,558,000원이고, 2회 유찰을 가정해도 275,187,120원 수준에 머뭅니다.

더구나 김민영의 대항력 및 우선변제 여부가 미상이고, 민간임대주택등기의 후속 효력과 세금 관련 배당도 확인해야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 이 실질취득비용이 적정한지도 판단할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류 및 추가 권리조사 권고입니다. 이형규의 미배당 보증금 인수 구조를 확정하고, 김민영의 별도 권리위험을 해소한 뒤, 인근 최신 실거래와 총취득비용을 비교해야 합니다. 최저가가 아니라 매수인이 최종적으로 부담할 총액을 기준으로 판단해야 하는 경매입니다.