서울남부지방법원 2026타경4732. 서울 구로구 오류동 포스시티 제1동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 지상 19층 건물의 2층에 위치하고, 비교 실거래의 대상 면적은 19.75㎡입니다. 현재 소유자는 한어산 씨로, 2022년 10월 31일 거래가 95,000,000원에 취득했습니다.
경매 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구액은 107,535,728원입니다. 2026년 4월 20일 강제경매개시결정이 내려졌습니다. 과거 설정됐던 은행 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 일반 근저당권이 아니라 경매개시결정보다 앞선 2024년 12월 19일 등기된 한국토지주택공사의 임차권입니다.
이 임차권의 보증금은 105,000,000원입니다. 동시에 매각물건명세서에는 미배당 보증금반환청구권 포기 조건이 존재합니다. 따라서 등기상 권리의 인수 가능성, 조건부 포기의 효력, 실제 점유자의 별도 권리를 구분해서 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 51-31 포스시티 제1동 제2층 제201호 도로명주소: 서울특별시 구로구 경인로20길 6 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 비교 대상 면적 | 19.75㎡ · 동일 단지 실거래 비교 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 19층 중 2층 · 2014.07.25 사용승인 |
| 소유자 | 한어산 (2022.10.31 소유권이전 · 거래가 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 107,535,728원 |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 임차보증금 105,000,000원 |
| 실제 점유자 | NYAMLKHAGVA ENKHBIL GUUN · 보증금 미상 |
| 말소기준권리 | 2026.04.20 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권
2014년 한국외환은행 근저당권과 2016년 하나은행 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 과거 소유권이전 내역은 남아 있으나, 현재 권리분석에서 중점적으로 확인할 것은 한국토지주택공사 임차권, 실제 점유자의 권리 및 신청채권자의 조건부 포기입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계신고
임차 관계는 실제 점유자 1명과 그 보증금에 관한 한국토지주택공사의 대위·승계신고로 구분됩니다. 한국토지주택공사를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 보증금 105,000,000원을 이중 합산하면 안 됩니다.
| 점유·권리자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
NYAMLKHAGVA ENKHBIL GUUN 실제 점유자 · 현황조사 |
전입 2025.08.13 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 말소기준 전 전입 · 보증금 및 계약관계 확인 필요 |
|
한국토지주택공사 을구 5번 · 임차권등기 · 보증금 대위·승계 |
주민등록 2022.12.05 확정 2022.11.07 등기 2024.12.19 |
105,000,000원 중복 합산 금지 |
대항력 있음
우선변제
보증기관 승계 포기·말소 조건의 적용 범위 확인 필요 |
실제 점유자의 전입일은 2025.08.13으로 경매개시결정일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 구체적인 계약 및 점유관계가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단하고, 독립적인 보증금반환청구권이나 미배당 인수 위험이 남는지 확인해야 합니다.
한국토지주택공사의 105,000,000원은 별도의 두 번째 임차보증금으로 더하지 않습니다.
③ 보증금 인수와 포기 조건 — 핵심 확인사항
이는 매수인 보호에 중요한 조건입니다. 해당 포기가 유효하게 적용되는 보증금반환청구권은 실질 인수액 0원으로 보아야 하며, 단순 배당 부족액을 그대로 확정 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
그러나 명세서의 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고, 등기상 보증금 105,000,000원의 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 따라서 신청채권자의 포기가 한국토지주택공사 명의 임차권 및 보증금반환청구권 전체에 미치는지, 실제로 등기가 말소되는지 확인해야 합니다.
명세서에 포기 조건이 있다는 사실과, 모든 임차인·승계기관의 권리가 무조건 소멸한다는 결론은 다릅니다. 특히 실제 점유자의 보증금 미상 및 별도 권리 가능성은 그 포기 조건만으로 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 선순위 임차보증금 | 105,000,000원 | 한국토지주택공사 승계분 · 중복 합산 없음 |
| 신건 예상 우선배당 | 82,088,000원 | 집행비용 차감 후 배당 추정 |
| 포기 조건 미반영 인수액 | 22,912,000원 | 기본 배당 산식상 부족액 |
| 포기 조건 적용 권리 | 실질 0원 | 유효한 포기·말소 조건 충족 시 해당 권리에 한정 |
| 그 밖의 점유자 권리 | 미상 | 포기 대상 외 청구권 존재 여부 확인 필요 |
22,912,000원은 포기 조건을 적용하지 않은 배당계산상의 부족액입니다. 이 수치를 조건 충족 후 확정 인수액으로 취급하지 않습니다. 반대로 한국토지주택공사 및 실제 점유자의 권리가 모두 포기 대상이라고 확인되기 전에는 인수 위험 전체를 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 중
포스시티는 102세대, 2014년 7월 25일 사용승인 건물입니다. 유사 면적의 실거래가 12건 확인되지만, 가격 판단에는 오래된 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 19.24㎡ | 11 | 79,000,000원 |
| 2026.01 | 19.24㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 19.24㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2024.08 | 19.24㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2024.04 | 19.24㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 19.24㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2023.10 | 19.24㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.10 | 19.75㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2022.06 | 19.24㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 19.24㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2022.05 | 19.24㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2022.04 | 19.24㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 78,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 87,166,666원 |
전체 12건 평균은 87,166,666원으로 최저가 84,000,000원이 그보다 낮습니다. 그러나 이는 2022년의 98,000,000원·100,000,000원 거래 등 과거 고가가 포함된 평균입니다. 현재 가격 매력을 판단하는 기준으로 사용하기에는 부적절합니다.
최근 12개월 평균은 78,000,000원, 최신 거래는 2026년 1월 79,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 평균의 107.7%에 해당하며, 최신 거래가보다도 높습니다. 최근 거래가격 추세는 -13.5%로 하락하고 있습니다.
반대로 포기 조건이 선순위 임차권을 해소하지 못한다면 실질 취득부담은 보증금 105,000,000원 수준에 집행비용이 더해져, 최근 시세와의 격차가 더욱 커집니다. 어느 쪽으로 판단해도 현 신건 가격에 뚜렷한 가격 메리트는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 105,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 107,535,728원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
기본 배당 산식상 한국토지주택공사의 미배당 보증금은 22,912,000원이며, 서울보증보험 주식회사의 청구액 107,535,728원은 배당되지 않습니다. 단, 미배당 보증금은 명세서상 포기·말소 조건 적용 여부에 따라 매수인 인수 결과가 달라집니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않은 추정치입니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가면 해결될까?
포기·말소 조건이 선순위 보증금에 적용되지 않는 경우, 유찰로 낙찰가격이 내려가면 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 아래는 조건부 포기를 적용하지 않은 배당 산식입니다.
| 회차 | 최저가 | 산식상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 84,000,000원 | 22,912,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 67,200,000원 | 39,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 53,760,000원 | 52,607,680원 | 0원 |
포기·말소 조건이 유효하게 적용되는 경우: 해당 포기 대상 보증금의 인수액은 실질 0원이므로 낙찰가 하락에 따른 가격 개선을 기대할 수 있습니다. 그러나 실제 점유자의 권리까지 해소됐는지는 별개의 문제입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 연립주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 오류동역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 감정평가상 교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 2014.07.25 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 19층 건물의 2층입니다. 승강기, 개별난방, 위생 및 급배수시설을 갖췄습니다.
- 용도 확인. 경매 사건상 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 공부상 용도, 관련 규제 및 금융·임대 활용 가능성을 구분해서 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 도시지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항은 대상 용도별로 구분돼 있어 본건에 실제 적용되는지 확인해야 합니다.
- 접근성. 북측 일부 도로를 거쳐 약 32미터 내외 도로, 동측 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 유사 소형 면적의 거래 이력은 있으나, 최근 12개월 평균이 과거 평균보다 낮고 가격 추세가 -13.5%입니다. 소형 근린시설·오피스텔 이용 물건의 매수층 및 처분가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 포기 조건의 당사자 확인. 신청채권자 서울보증보험 주식회사와 임차권자 한국토지주택공사의 권리관계를 확인하고, 미배당 보증금반환청구권 포기가 어떤 권리에 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 명세서상 말소 조건이 실제로 충족되는지, 등기상 한국토지주택공사 임차권이 매각 이후 정리되는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 조사. NYAMLKHAGVA ENKHBIL GUUN의 계약관계, 보증금, 확정일자, 점유 형태 및 인도 가능성을 확인하세요. 대항력 가능·미상 상태를 그대로 방치하면 안 됩니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 승계 보증금과 실제 점유자의 보증금을 동일 채권의 중복신고 여부를 확인하지 않은 채 합산하지 마세요. 반대로 별도 권리 존재 가능성도 배제하면 안 됩니다.
- 실질취득액 기준. 포기 조건이 선순위 보증금에 적용되지 않으면 최저가와 인수액을 합산해 평가해야 합니다. 해당 권리에 유효한 포기가 적용되는 경우에만 실질 인수액 0원을 적용하세요.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 87,166,666원이 아니라 최근 12개월 평균 78,000,000원, 최신 거래 79,000,000원 및 하락 추세 -13.5%를 중심으로 입찰가격을 판단하세요.
- 용도·금융·관리비. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 차이를 확인하고, 취득 관련 비용과 공용 관리비 체납 가능성도 검토하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 임차권등기, 배당요구 관련 서류, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,400만원이 곧 취득가격은 아니다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 105,000,000원과 미배당 청구권 포기 조건이 동시에 존재한다는 점입니다. 조건을 적용하지 않은 계산에서는 신건 낙찰가 84,000,000원에 인수액 22,912,000원이 더해져, 실질 부담이 보증금 수준에 집행비용을 더한 금액으로 형성됩니다. 유찰되더라도 인수액이 증가하는 구조입니다.
다만 명세서에는 신청채권자가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 유효하게 포기되는 청구권의 실질 인수액은 0원으로 판단하는 것이 맞습니다. 그러나 신청채권자와 등기상 임차권자가 다르므로, 그 조건이 한국토지주택공사의 임차권에 미치는지 반드시 확인해야 합니다. 실제 점유자의 보증금 미상 위험도 별도로 남습니다.
가격 측면에서도 결론은 보수적입니다. 가장 유리하게 모든 해당 보증금 부담이 해소된다고 가정하더라도, 현재 최저가 84,000,000원은 최근 실거래 평균 78,000,000원의 107.7%이며 최신 거래 79,000,000원보다 높습니다. 시장 추세 역시 -13.5% 하락입니다.
결론은 신건 입찰 보류 및 권리관계 우선 확인입니다. 보증금 포기·말소의 효력이 명확히 확인되고 실제 점유자의 별도 인수 위험이 해소된 이후에도, 최근 시세와 하락 추세를 반영한 가격 검토가 필요합니다. 이 물건은 최저가가 내려간다는 이유만으로 접근할 대상이 아닙니다.
