서울남부지방법원 2026타경4784. 서울 강서구 등촌동 평화아트빌 에이동 501호, 전용 29.97㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 김용현이며, 임차인 허원무가 보증금 162,000,000원에 대해 주택임차권등기를 마친 상태입니다. 허원무는 이번 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 말소기준권리는 2020년 11월 26일 설정된 조명애 근저당권 25,000,000원입니다.

중요한 것은 임차권등기일보다 앞선 2019년 12월 27일의 전입신고·점유개시입니다. 임차인 허원무는 말소기준 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 확인됩니다. 따라서 임차권등기가 근저당권보다 나중에 이루어졌다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 취지가 명시되어 있습니다.

가격 측면도 불리합니다. 감정가 212,000,000원은 전체 실거래 평균 220,440,000원보다는 낮지만, 이 평균에는 2022년의 높은 거래가격이 포함됩니다. 투자 판단의 기준이 되어야 할 최근 12개월 실거래가 186,200,000원과 비교하면 신건 최저가는 25,800,000원 높습니다. 권리관계의 복잡성과 가격 부담이 동시에 존재하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력

갑구의 주택도시보증공사 가압류 2,008,000,000원, 국세 압류, 강제경매개시결정, 관악구 압류 및 을구의 조명애 근저당권은 말소기준권리와 그 이후의 등기권리로 매각에 따른 소멸이 예정되어 있습니다. 다만 등기말소와 배당채권의 전액 변제는 별개입니다. 특히 주택도시보증공사의 거액 가압류금은 채권 청구액이지 이 호실만의 확정 매수부담액을 의미하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 전액 회수가 관건

실제 확인되는 임차인은 허원무 1명입니다. 건물 전부를 대상으로 하는 주택임차권등기가 존재하며, 전입신고와 확정일자는 모두 2019.12.27입니다. 배당요구 사실도 확인됩니다.

과거 서상영 명의의 주택임차권등기(보증금 182,000,000원)는 2019.10.14에 접수되었으나 2020.02.26에 말소되었습니다. 따라서 현재 허원무의 보증금과 합산하여 별도의 현존 임차인 보증금으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

평화아트빌의 동일 면적 29.97㎡ 실거래는 총 5건입니다. 과거에는 247,000,000원에 거래된 사례가 있지만, 최근 12개월 거래는 2026년 9월 186,200,000원 1건입니다. 해당 거래는 이번 경매물건과 면적과 층이 모두 동일해 중요한 비교 기준입니다.

전체 거래 평균은 220,440,000원으로, 현재 최저가 212,000,000원은 그 96.2%입니다. 이 숫자만 보면 감정가보다 낮게 평가되는 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있으므로, 전체 평균 대비 할인율을 현재 가격의 매력으로 해석해서는 안 됩니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 186,200,000원이며, 감정가 대비 비율은 113.9%입니다. 최근 거래와 비교한 가격 추세 역시 -18.7%로 하락세를 보입니다. 단, 최근 12개월 거래 표본이 1건이므로 최신 거래의 층·상태·거래조건과 주변 유사 다세대 거래도 함께 확인해야 합니다.

④ 유찰별 실질취득가 — 보증금이 가격 하단을 만든다

일반적인 경매에서는 낙찰가가 낮아질수록 취득원가가 감소합니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 162,000,000원이 존재하기 때문에 낙찰가만 내려가는 구간을 그대로 가격 할인으로 볼 수 없습니다.

실질취득은 예상 매각가와 매수인 인수 추정액의 합계이며, 취득세·등기비·수리비·명도비 등은 별도입니다. 실제 보증금 배당액과 인수액은 법원의 확정 배당순위 및 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

최근 실거래가 186,200,000원과 비교하면 1회 유찰 시 실질취득 169,600,000원, 2회 유찰 시 실질취득 164,699,520원은 명목상 최근 거래가보다 낮습니다. 다만 추가 유찰만큼 가격이 비례하여 낮아지는 구조는 아니며, 보증금 인수 및 몰수보전 관련 위험과 부대비용을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)

예상배당 합계 212,000,000원. 임차보증금 162,000,000원은 전액 배당되고 조명애 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되었습니다. 주택도시보증공사 청구금액 중 상당액은 미배당으로 남습니다. 국세·지방세의 실제 교부청구와 법정 배당순위, 최우선변제 등은 반영 결과를 별도 확인해야 합니다. 허원무의 임차보증금과 경매신청채권은 동일인 관련 채권이므로 중복 여부를 검증해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 대일고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 도시형생활주택입니다. 공부와 현황의 차이나 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측 약 4m 내외 도로에 접하며, 토지는 가로장방형의 완경사지로 조사됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역· 상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정기간과 실제 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가 3,818,000원/㎡이며, 토지면적은 421.0㎡입니다. 이는 개별 경매 호실의 대지권 가치와 동일한 금액을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 20세대 규모의 다세대주택으로, 동일 면적 실거래 표본이 5건이고 최근 12개월 표본은 1건입니다. 대단지 아파트와 달리 거래가격의 대표성과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다. 최근 가격 추세도 -18.7%로 하락하고 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 전액 배당 여부. 허원무의 보증금 162,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제될 수 있는지 조세채권과 우선순위를 포함하여 검증해야 합니다. 미배당분이 남으면 매수인 인수 문제가 발생합니다.
• 명세서의 인수권리 문구. 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 내용을 반드시 확인하고, 회차별 낙찰가에 따라 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 특수등기. 갑구 강제관리신청과 몰수보전결정의 현재 상태, 매각 후 효력, 말소·해제 가능성과 관련 결정문을 확인해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자 관계. 허원무의 임대차계약서, 임차권등기 관련 서류, 강제경매 집행권원과 청구금액을 대조하여 보증금채권과 신청채권의 관계 및 중복 계산 여부를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 2,008,000,000원의 청구금액은 이 호실의 시세를 크게 초과합니다. 실제 배당 대상 채권과 다른 담보·채무관계의 연계 여부를 확인해야 합니다.
• 하락장 가격 검증. 신건 감정가 212,000,000원보다는 2026년 9월 실거래가 186,200,000원을 우선적인 가격 비교 기준으로 삼고, -18.7% 하락 추세를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득 계산. 2회 유찰 시 최저가 135,680,000원만 보지 말고, 예상 인수액 29,019,520원을 더한 164,699,520원을 기준으로 수익성과 위험을 평가해야 합니다.
• 현황·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능성, 열쇠 인계 및 명도 절차를 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비, 선순위 조세채권, 당해세 및 매각 후 정산 부담을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 법원 결정문 및 실거래 원본을 매각기일 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

서울남부지방법원 2026타경4784는 대항력 있는 임차인의 보증금, 하락한 최근 시세, 특수등기 위험을 동시에 살펴야 하는 경매입니다. 현재 신건에서는 예상배당상 임차보증금 전액이 지급되므로 인수 추정액은 0원입니다. 그러나 최저가 212,000,000원은 최근 실거래 186,200,000원보다 13.9% 높고, 시장 가격 추세 역시 -18.7%로 하락하고 있습니다.

1회 유찰 시 실질취득은 169,600,000원, 2회 유찰 시에는 낙찰가 135,680,000원에 미배당 보증금 29,019,520원을 더한 164,699,520원입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 보증금 인수분이 늘어 총부담이 일정 수준 아래로 쉽게 낮아지지 않는 구조를 정확히 이해해야 합니다.

더욱이 몰수보전결정과 강제관리신청의 효력이 별도로 확인되어야 하며, 임차인 허원무와 경매신청채권자 허원무의 채권관계도 검증이 필요합니다. 최근 거래가격이 최저가보다 낮은 상황에서 이러한 법률적 불확실성을 추가로 떠안을 이유는 충분하지 않습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 특수등기와 보증금 배당관계의 선확인입니다. 유찰이 진행되더라도 단순 최저가가 아니라 실질취득가와 최신 실거래가격을 비교해야 합니다. 권리관계가 정리되고 실제 취득원가에 충분한 안전마진이 확보될 때에만 입찰을 재검토하는 것이 적절합니다.