서울중앙지방법원 2026타경100257. 서울 중구 묵정동 힐스테이트남산 101동 1층 110호입니다. 등기상 소유자는 김경자 씨이며 2024년 10월 매매로 취득했습니다. 말소기준권리는 2024년 11월 11일 설정된 성남농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.

다만 이 물건은 대지·근린생활시설(공실) 성격의 물건입니다. 같은 단지 최근 거래가격과 비교하면 감정가 자체가 시장 거래 수준보다 크게 높아, 권리보다 가격 검토가 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 말소기준권리인 성남농업협동조합 근저당권 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 11.31억이며 예상배당에서 전액 배당되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 시세 대비 과다

힐스테이트남산 동일 비교 면적의 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 5.81억, 최신 거래는 5.85억입니다. 최저매각가 12.19억은 최근 시세보다 크게 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,219,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 중구 장충동2가 소재 서울충무초등학교 남서측 인근으로 대학교·근린생활시설·업무시설·아파트가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장과 지하철 3·4호선 충무로역이 위치합니다.
• 이용상태. 근린생활시설 공실로 이용 중이며 상업시설 운용 가능성과 임대수요 확인이 필요합니다.
• 환금성. 힐스테이트남산 282세대 신축급 단지이나 비교 거래 수가 제한적이고 경매 물건 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 최저가 12.19억을 최근 거래 평균 5.81억과 반드시 비교해야 합니다.
• 용도 확인. 근린생활시설 공실 물건으로 임대·운영 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 권리 확인. 성남농업협동조합 근저당은 말소기준권리이며 낙찰자 인수 대상이 아닙니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 확인하세요.

맺으며 — “깨끗하다 ≠ 싸다”

이 물건은 권리 측면에서는 명확합니다. 임차인 인수 부담이 없고 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 경매의 핵심은 권리와 가격을 함께 보는 것입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 거래 평균의 2배 수준이며, 근린생활시설 공실이라는 운용 부담도 있습니다. 권리는 합격, 가격은 보류입니다.