서울남부지방법원 2026타경4822. 구로디지털단지역 서측 인근 에이스테크노타워8 제8층 제801호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 공장이고 감정평가 당시에도 공장으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 정성호이며, 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,028,295,393원입니다.

등기에는 여러 차례 근저당권과 압류, 가압류가 등장합니다. 기존 우리은행 및 중소기업은행 근저당권 등은 이미 말소된 것으로 기재돼 있으며, 현재 권리분석의 말소기준은 2019.09.17. 주식회사웰크론한텍 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원입니다. 그러나 그보다 앞선 2016년 한국케나메탈유한회사의 전세권과 2011년 전입 임차인이 있어, 후순위 권리들이 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이라고 결론 낼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리가 핵심

말소기준권리 이후 설정된 최규선 가압류 100,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 38,344,070원, 여러 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 다만 조세채권의 배당 우선순위와 실제 배당액은 별도 문제이므로, 등기상 권리가 소멸한다고 세금 관련 위험 검토까지 끝나는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 점유관계

현황조사에 임차인 주식회사 더씨앤피, 한선중으로 기재된 임차관계가 확인됩니다. 전입일은 2011.01.11.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금 20,000,000원, 월 차임 1,650,000원이며, 예상배당에서는 보증금 전액을 매수인 인수액으로 계산했습니다.

현황조사상 임차관계 1건입니다. 임차인 표기에 포함된 명칭과 인물의 구체적인 법률관계, 실제 점유 주체와 점유 범위는 확인이 필요합니다. 보증금 대위변제·보증기관 승계로 표시된 신고는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 실거래 비교 없이 저가 판단 금지

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 1,800,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 시작합니다. 동일 건물 또는 비교 가능한 공장·지식산업센터 호실의 최근 실거래 평균과 최신 거래가가 확인되지 않아 현재 가격이 주변 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.

실질취득 추정액은 매각가격에 현재 추정된 임차보증금 인수액을 더한 값입니다. 선순위 전세권이 배당으로 소멸하지 않는 경우 추가 부담이 발생할 수 있으며, 취득세·명도비용·체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 후 가격은 시나리오이지 확정 매각가격이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,800,000,000원 가정)

위 예상배당은 매각가 1,800,000,000원에서 집행비용 20,400,000원을 먼저 차감하고, 전세권과 근저당권 등 채권에 배분한 계산입니다. 채권 배당액 합계는 1,733,494,070원이고, 소유자 잔여 예상액은 46,105,930원입니다.

임차보증금 20,000,000원은 경매대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 산정돼 있어 매각대금 배분액과 별도입니다. 또한 신청채권자인 중소기업은행의 청구금액은 1,028,295,393원이지만, 제시된 회차별 배당 산정에서는 신청채권자 배당액이 0원입니다. 과거 중소기업은행 근저당권의 말소 경위와 현재 임의경매 신청의 근거 권리, 배당순위는 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 2호선 구로디지털단지역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트형공장, 근린생활시설, 업무시설이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 구로디지털단지역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 및 설비. 2004.06.18. 사용승인된 철근콘크리트조 14층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측 약 25m, 북동측 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 등고평탄한 정방형의 공업용 건부지입니다.
• 용도 및 규제. 준공업지역, 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당하며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 관련 규제도 확인됩니다. 산업시설의 입주자격과 공장 용도에 따른 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 지정 대상에 아파트 또는 특정 외국인 등의 거래가 포함돼 있으므로, 본 공장 호실에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재됐습니다.
• 환금성. 구로디지털단지의 산업·업무 집적 입지는 고려 요소이지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 공장입니다. 실제 이용 가능 업종, 전용·공용면적, 산업단지 입주 조건 및 유사 호실 거래가격을 확인한 뒤 환금성을 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권. 한국케나메탈유한회사 전세금 95,150,000원의 실제 채권 잔액, 전세권 존속 여부, 배당요구 및 전액 배당 후 말소 가능성을 확인하세요.
• 임차인 대항력. 주식회사 더씨앤피, 한선중의 점유관계와 전입일 2011.01.11., 확정일자, 배당요구, 임대차 종료 및 보증금 반환 상태를 확인하세요.
• 실질취득액. 신건 매각가격 1,800,000,000원에 임차보증금 20,000,000원을 더한 1,820,000,000원을 기본 검토금액으로 두되, 선순위 전세권이 잔존할 경우 추가 부담을 따로 산정하세요.
• 신청채권자 권리. 중소기업은행의 기존 근저당 말소 내역과 2026년 임의경매 신청의 근거, 예상배당 0원 산정의 적정성을 원본으로 대조하세요.
• 국세·지방세. 다수 압류에 관한 체납 세액, 당해세 해당 여부와 우선 배당 가능성을 확인하세요.
• 시세 검증. 비교 가능한 동일 건물 공장 호실의 최근 거래, 현재 매물 가격과 실제 임대수익을 대조하기 전에는 신건 가격의 경제성을 단정하지 마세요.
• 사용 제한. 국가산업단지 및 산업시설구역의 입주자격, 용도 적합성, 공장 관련 사용·처분 제한을 확인하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 공용부분 관리비 체납, 시설 복구비용과 관리규약을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 최신본으로 대조하세요.

맺으며 — “가격보다 먼저, 인수되는 권리를 확인하라”

이 물건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 2016년 선순위 전세권 95,150,000원과 2011년 전입 임차인의 보증금 20,000,000원을 어떻게 처리하느냐가 취득비용과 권리 안정성을 좌우합니다.

현재 산정된 임차보증금 인수액을 반영한 실질취득 추정액은 1,820,000,000원입니다. 전세권은 예상배당상 전액 지급되지만 실제 소멸 여부를 확인해야 하고, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동과 신청채권자의 권리관계도 남아 있습니다. 동일 용도 부동산의 최근 거래가격도 확인되지 않아 신건이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전세권 소멸 조건과 임차인 인수액을 확정하고, 조세채권·배당순위를 재검증한 뒤 실질취득액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 유찰 자체가 투자 메리트를 보장하지 않으며, 이 물건은 권리와 가격을 모두 검증한 후 접근해야 하는 공장 경매입니다.