서울남부지방법원 2026타경4871. 구로구 개봉동 동부에이스 4층 401호, 전용 29.94㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 표면적으로 감정가 210,000,000원에 시작하지만, 가격보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 바로 2021년 등기된 보증금 182,000,000원의 주택임차권입니다. 공동임차인으로 서울주택도시공사와 김정원이 기재되어 있고, 현재 경매신청채권자 역시 김정원입니다.

등기부에는 과거 강제경매로 2024년에 소유권이 이전된 이력까지 확인됩니다. 그런데 그보다 앞서 등기된 주택임차권은 여전히 남아 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 인수 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 이번 경매에서도 낙찰대금으로 보증금이 전액 지급되는지에 따라 매수인의 부담이 크게 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권이 남는다

② 임차인·점유자 분석 — 미상 임차 위험을 분리해야 한다

서울주택도시공사와 김정원의 임차권은 등기된 공동임차권이며, 신인숙은 별도의 전입·점유 조사 대상입니다. 신인숙의 전입일은 현재 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 실제 임대차 및 점유관계가 확인되지 않아 대항력을 최종 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래가와 현재 취득원가를 구분

동부에이스 동일 전용 29.94㎡의 확인 가능한 실거래는 3건이며, 거래 시점은 2021년과 2022년입니다. 집계 평균은 231,333,333원이지만, 현재 시점의 최근 거래로 볼 수는 없습니다. 따라서 이 평균과의 가격 차이를 현재의 확정적인 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

신건 최저가 210,000,000원은 집계 평균 231,333,333원의 90.8%입니다. 숫자만 보면 과거 실거래 평균보다 낮지만, 표본은 오래됐고 15세대 규모의 다세대주택으로 현재 환금성을 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

더 중요한 것은 유찰 시 실제 취득비용입니다. 낙찰가가 낮아지면 등기 임차권에 대한 미배당액이 늘어나기 때문에, 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 182,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 등기 임차권 미배당 인수 추정액. 취득세, 등기비용, 금융비용, 명도비, 체납 관리비 및 신인숙 관련 추가 부담은 제외되어 있습니다. 회차별 예상 집행비용 차이로 합계가 조금씩 다릅니다.

④ 예상배당표 (신건 210,000,000원 매각 가정)

신건 가격대로 매각된다면 추정 집행비용 3,740,000원을 제외하고 공동임차권 보증금 182,000,000원을 전액 배당할 수 있습니다. 신청채권자 김정원의 청구액 129,996,762원 중 예상배당은 24,260,000원이고, 미배당은 105,736,762원입니다.

위 배당은 주어진 배당 가정에 따른 단순 추정입니다. 동일인 김정원의 공동임차권과 신청채권 사이의 관계, 실제 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 신청채권의 미배당액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 개념입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 오류동역 동측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2014.04.24 준공된 7층 건물의 4층 401호입니다. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북측 약 18m, 동측 약 8m 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역도 기재되어 있으므로 물건 종류와 매수인에게 실제 적용되는지 확인이 필요합니다.
• 공부 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 15세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 실거래는 3건 확인되지만 모두 2021~2022년 거래이므로 최근 시장가격과 처분 가능성을 판단하기에는 제한적입니다.
• 경매 이력. 단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 해당 호실 또한 과거 강제경매 매각 이력이 있어 권리 승계 내역을 중점적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공동임차권 잔액. 2021.08.23 등기된 서울주택도시공사·김정원의 공동임차보증금 182,000,000원에 대해 과거 배당, 변제, 현재 잔액을 확인하세요.
• 신청채권 중복 여부. 공동임차권자 김정원과 신청채권자 김정원이 동일인으로 기재되어 있으므로 청구액 129,996,762원의 원인과 공동임차보증금과의 관계를 확인해야 합니다.
• 2024년 매각 기록. 종전 강제경매의 매각물건명세서·배당표·매각대금 납부 및 임차권 존속 내역을 대조하세요.
• 신인숙 점유 조사. 2023.04.05 전입자의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 현재 거주 여부를 확인하세요. 보증금 미상 상태에서는 총 인수 위험을 확정하기 어렵습니다.
• 유찰 시 취득원가. 1회 유찰 실질취득 185,152,000원, 2회 유찰 실질취득 184,681,600원을 기준으로 검토하세요. 단순 최저매각가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
• 최신 시세 확인. 기존 거래 표본은 2021~2022년 자료입니다. 현재의 동일 면적 실거래와 인근 다세대 거래를 별도로 비교하세요.
• 현장·관리비. 내부 상태와 수선비, 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용, 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 임차권등기 관련 서류, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 배당요구 내역을 최신 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아도 부담은 그대로일 수 있다”

구로 동부에이스 401호는 단순히 감정가 210,000,000원보다 낮게 살 수 있는지를 보는 물건이 아닙니다. 핵심은 보증금 182,000,000원의 선순위 공동임차권입니다. 최저매각가가 168,000,000원 또는 134,400,000원으로 하락해도 매수인이 부담하는 실질취득은 약 185,000,000원에 머무릅니다.

과거 실거래 평균 231,333,333원보다 낮아 보이는 수치에도 불구하고, 거래 자료가 오래됐으며 신인숙의 임차·점유 관계가 미확정입니다. 2024년 종전 경매로도 말소되지 않은 임차권이 이번 매각에서 어떻게 정리되는지 검증해야 합니다.

권리 위험이 높은 조건부 검토 물건입니다. 임차권 잔액과 공동임차인의 청구채권 관계, 미상 점유자의 권리가 모두 확인되기 전에는 저가 낙찰을 기대한 공격적 입찰을 권하기 어렵습니다. 가격 판단보다 인수권리 확정이 먼저입니다.