서울남부지방법원 2026타경4916. 강서구 화곡동 가로공원로 232에 위치한 지하 1층·지상 4층 규모의 근린생활시설 및 주택 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지면적은 197.6㎡, 감정가는 약 26.93억원입니다. 소유자 정현주 명의의 건물에 2023년 4월 10일 서울축산업협동조합의 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원이 설정됐으며, 해당 금융기관이 임의경매를 신청했습니다.

등기만 살펴보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 과거 설정된 우리은행·안양원예농업협동조합 등의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리 이후 등록된 가압류와 국세 관련 압류도 매각으로 등기상 소멸할 예정입니다. 그러나 임차인의 대항력과 보증금 반환채무는 등기상 권리 소멸과 별개입니다. 이 건물에는 1층부터 4층과 지하층에 걸쳐 여러 점유자가 확인되어 단순히 근저당권이 지워진다는 이유로 권리가 깨끗하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 지워져도 임차인은 별개

핵심 말소기준은 2023.04.10 설정된 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이며 토지 367-35와 공동담보로 설정됐습니다. 이후 중소벤처기업진흥공단·신용보증기금·우리은행·소상공인시장진흥공단의 가압류와 강서세무서의 압류가 접수됐습니다. 이러한 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 말소기준보다 앞선 임차인의 점유와 대항력은 그대로 살펴야 합니다. 김강복·우봉학·김봉준은 각각 말소기준보다 앞선 전입일을 갖고 있습니다. 배동현과 (주)정욱 역시 이전 전입·점유 기록이 있으나, 임대차 내용과 보증금이 불명확하여 대항력 및 인수금액을 확정할 수 없습니다. 지하층 장두만(강서침례교회)은 전입일 자체가 확인되지 않아 별도 판단이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유·임차 관련자 6명

현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 점유·임차 관련자는 6명(법인 포함)입니다. 보증기관이 기존 임차인의 보증금을 대신 신고한 중복 승계 사례는 확인되지 않습니다. 아래 인수 판단은 현재 확인되는 사실과 예상배당을 기준으로 하며, 계약 내용 및 실제 점유관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 실질취득액 — 최저가만 보면 안 된다

신건 최저매각가는 2,693,486,000원입니다. 하지만 예상배당에서 매수인에게 이전되는 것으로 분류된 김강복의 보증금 180,000,000원, 김봉준의 보증금 5,000,000원을 합하면 확인된 인수액만 185,000,000원입니다.

실질취득액은 현재 예상배당에서 인수로 분류된 보증금을 기준으로 계산했습니다. 그 밖의 미확정 임차보증금, 취득세, 명도비, 미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 실제 취득 총액은 임차관계 및 배당 결과에 따라 달라집니다.

여기서 중요한 점은 유찰이 되더라도 인수보증금이 함께 줄어드는 것은 아니라는 사실입니다. 현재 시나리오에서는 확인된 인수액 185,000,000원이 각 회차에서 동일하게 유지됩니다. 따라서 낙찰대금만을 비교하면 실제 자금 부담을 과소평가하게 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득의 차이

2회 유찰 시 최저매각가는 약 17.24억원까지 내려가지만, 알려진 인수보증금 185,000,000원을 합하면 실질취득 추정액은 1,908,831,040원입니다. 게다가 임차인 중 일부의 보증금이 확인되지 않아 이 금액조차 최종 확정값이 아닙니다.

현재 유찰 시나리오에서 2회 유찰 시 채권 미배당액은 131,971,725원으로 예상됩니다. 다만 근저당권자 등 일반 채권자의 배당 부족분이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 임차인의 대항력 및 배당 후 잔존하는 보증금에 따라 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 2,693,486,000원 가정)

서울축산업협동조합의 배당은 채권최고액 1,800,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 실제 경매 청구금액은 1,509,951,872원으로 차이가 있으며, 최종 채권계산에 따라 배당이 변경될 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 및 미상 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 국세 압류가 확인되므로 세금의 법정기일과 우선순위도 별도 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구 화곡동 화원중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
• 건물. 1995.06.12 사용승인된 지하 1층·지상 4층의 철근콘크리트조 및 연와조 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 주차장이 구비되어 있습니다.
• 토지. 대지면적 197.6㎡, 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,298,000원/㎡입니다. 토지는 평지·정방형으로 조사됐습니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기록도 있으므로 매각 목적과 취득 주체에 따른 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 용도와 환금성. 근린생활시설과 주택의 혼합 이용 형태입니다. 단일 용도의 주택과 달리 층별 이용상태, 임대수익, 임차인 인수 및 상업용 부분의 수요가 환금성에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 실거래 비교가 어려워 적정 매각가격을 단정할 수 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나 1층 소매점의 건축물대장상 면적과 평가 기준 면적에 차이가 있어 현장 및 건축물대장 원본 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 4층 김강복 보증금. 180,000,000원의 대항력 및 매수인 인수 여부를 임대차계약서, 전입세대 확인, 매각물건명세서와 배당관계로 재검증해야 합니다.
• 2층 김봉준 보증금. 5,000,000원의 인수 판단과 실제 점유 부분·임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
• 1층 우봉학 배당. 보증금 10,000,000원의 우선변제권 행사, 배당요구 종기 준수, 실제 배당 가능성과 미배당 시 인수 가능성을 점검해야 합니다.
• 2층 배동현·3층 (주)정욱. 보증금 미상 상태를 해소하기 전에는 인수총액을 확정할 수 없습니다. 계약서·전입·사업자등록·점유 상태를 확인해야 합니다.
• 지하층 장두만(강서침례교회). 보증금 50,000,000원의 대항력 성립 여부와 인수 가능성을 확인해야 합니다. 현재는 확정 인수액에도, 확정 소멸액에도 포함할 수 없습니다.
• 면적 차이. 1층 소매점의 114.06㎡와 54.28㎡ 사이의 차이, 현황 면적, 건축물대장과 적법한 이용 범위를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 옥탑 창고 약 5㎡의 실제 구조, 이용상태와 매각 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 국세 압류와 배당. 강서세무서 압류에 관한 체납세액 및 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 세금의 우선순위에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득과 임대수익. 최저가뿐 아니라 인수보증금, 추가 미상 보증금, 명도 비용, 세금 및 정상화 비용을 반영해야 합니다. 층별 임대수익도 계약서와 실제 수납내역으로 검증해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·건축물대장·전입 및 사업자등록 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 말소보다 임차보증금이 먼저다”

이 사건은 단순히 26.93억원짜리 건물과 토지가 경매에 나온 것이 아닙니다. 말소기준 이전에 전입한 임차인들이 있고, 그중 김강복과 김봉준의 보증금 185,000,000원이 매수인 인수로 추정되는 임대차 승계형 경매입니다.

더 중요한 문제는 아직 인수 범위가 확정되지 않았다는 점입니다. 배동현과 (주)정욱의 보증금은 미상이며, 지하층 장두만의 50,000,000원 보증금은 대항력 여부를 검증해야 합니다. 우봉학의 우선배당도 실제 배당 과정에서 확인할 사항이 남아 있습니다.

현재 확인된 인수액을 반영하면 신건 실질취득 추정액은 2,878,486,000원 이상입니다. 한편 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 이 총액이 시장가격보다 유리한지도 판단하기 어렵습니다. 유찰이 진행되면 최저매각가는 하락하지만 임차인의 보증금 반환채무가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

결론은 입찰 보류 및 임차관계 우선 확인입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 미상 보증금·대항력·혼합용도 건물의 면적 차이·세금 배당까지 검증하기 전에는 적정 응찰가를 산정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 인수채무를 얼마까지 확정하고, 그 비용을 반영한 가격에 취득할 수 있느냐입니다.