서울남부지방법원 2026타경4980. 서울 양천구 신월동에 있는 대흥미소가 2층 203호, 전용 28.9㎡ 다세대주택입니다. 건물은 2021년 사용승인을 받았고, 소유자 이현주는 2021.09.17. 거래가 260,000,000원에 취득했습니다. 현재 사건은 윤여혁의 강제경매로, 청구액은 260,160,900원입니다. 그런데 이 물건은 등기부에 주택임차권까지 등기되어 있고, 그 보증금 역시 260,000,000원입니다.
권리분석의 승부처는 2024.10.30. 등기된 주택임차권입니다. 임차권의 전입·점유개시일은 2021.08.13., 확정일자는 2021.07.27.로, 말소기준인 2025.11.25. 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 보증금을 전액 변제받지 못하면 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시합니다. 따라서 낙찰자는 배당으로 채워지지 않는 임차보증금에 대한 인수위험을 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4980 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제2층 제203호 도로명주소: 서울특별시 양천구 곰달래로10길 21-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.9㎡ · 5층 건물 중 2층 · 방2·거실·주방·화장실·발코니·현관 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 2021.06.07. 사용승인 · 총 18세대 |
| 소유자 | 이현주 (2021.09.17. 매매, 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤여혁 / 260,160,900원 |
| 말소기준권리 | 2025.11.25. 갑구 9번 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 1,365,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 2024.10.30. 을구 3번 주택임차권 · 임차보증금 260,000,000원 |
| 입찰보증금 | 25,900,000원 (최저매각가의 10% 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.11.25. 주택도시보증공사 가압류입니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 1,365,000,000원으로 크지만, 이 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이 금액 전체를 낙찰자가 인수한다는 뜻은 아닙니다.
반면 2024.10.30. 등기된 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 전입일도 2021.08.13.으로 앞서고, 등기상 확정일자도 확인됩니다. 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 임차권이 존속할 수 있으며 그 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어집니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 인수
| 성명 / 근거 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 운여혁 등기부 주택임차권 · 건물전부 |
전입 2021.08.13. 확정 2021.07.27. 임차권등기 2024.10.30. |
260,000,000원 | 대항력 있음 말소기준 이전 |
우선변제 가능 미배당 인수 전액 변제 전까지 존속 위험 |
| 윤여혁 현황조사·매각물건명세서 |
전입 2021.08.13. 확정일 미확인 |
미상 | 대항력 있음 기재된 전입일 기준 |
인수 가능 등기상 임차권자와 동일인 여부 확인 필요 |
임차권 등기와 현황조사의 성명에 차이가 있으므로 실질 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 위 두 기재가 동일인의 권리라면 보증금은 260,000,000원 한 건으로 계산합니다. 별개의 임차인이라면 추가 보증금과 배당순위를 재검토해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 실제 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 97.9%라는 숫자의 함정
대흥미소가의 실거래 평균은 264,583,333원이며, 최저가 259,000,000원은 이 평균의 97.9%입니다. 표면적으로는 감정가가 과거 평균보다 조금 낮습니다. 그러나 이 비교에는 두 가지 문제가 있습니다. 매수인 실질취득액이 259,000,000원이 아니라 264,426,000원이라는 점, 그리고 실거래 12건이 모두 2021년 거래라는 점입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 264,583,333원 |
특히 실질취득액은 2021년 평균보다 불과 157,333원 낮습니다. 반면 2021.12. 거래가보다는 4,426,000원 높습니다. 거래 시점까지 오래되었다는 점을 고려하면, 신건 최저가가 과거 평균의 97.9%라는 이유로 저렴하다고 결론 내리는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 운여혁 · 보증금 우선변제 | 260,000,000원 | 254,574,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,365,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 윤여혁 | 260,160,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | 보증금 미배당분 | 5,426,000원 |
집행비용 약 4,426,000원과 임차보증금 우선배당 254,574,000원을 가정한 계산입니다. 신청채권자 청구액과 임차권 보증금의 동일채권 여부는 확인되지 않았으므로 두 금액을 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 유지
이 물건에서 가장 주의할 부분입니다. 대항력 있는 임차보증금이 예상 낙찰가보다 큰 구조이므로, 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당할 재원이 줄어들고 부족한 보증금을 매수인이 인수하게 됩니다. 즉 낙찰가 하락분의 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 259,000,000원 | 5,426,000원 | 264,426,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 207,200,000원 | 56,500,800원 | 263,700,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 165,760,000원 | 97,360,640원 | 263,120,640원 |
위 시나리오는 각 회차의 추정 집행비용과 배당액을 반영하므로 실질취득액이 정확히 동일하지는 않습니다. 하지만 구조적으로 보증금 260,000,000원 수준의 취득비용이 사실상 유지됩니다. 입찰가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 커지지 않는다는 뜻입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신강초등학교 북서측 인근. 주변에는 단독주택·다세대주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 서측 약 4m, 북서측 약 3m 내외의 포장도로에 접하며 두 도로는 막다른길입니다.
- 건물. 2021.06.07. 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 대상은 2층 203호입니다. 방2·거실·주방·화장실·발코니가 있는 다세대주택이며 승강기·주차장·도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 건축허가·착공제한지역, 공항소음 관련 제3종 구역, 진입표면구역·수평표면구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 확인되므로 입찰 시점의 적용 범위를 점검해야 합니다.
- 임대주택 등록. 2021.09.24. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항이 기재되어 있으므로 경매 취득 후 등록상 의무의 처리 및 말소 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 총 18세대 규모의 소형 다세대주택으로, 2021년 이후 확인 가능한 거래가 없어 현재의 매매시장 유동성을 판단하기 어렵습니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 2.6회라는 점도 신중히 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 포함한 응찰가 산정. 신건 기준 259,000,000원 낙찰 시 예상 인수액 5,426,000원을 합산하여 실질취득 264,426,000원으로 판단하세요. 취득세·등기비·명도비·관리비 등 별도 비용은 추가됩니다.
- 임차인 동일인 확인. 등기부의 운여혁과 현황조사·명세서의 윤여혁이 동일인인지 신원 및 임대차계약을 대조하세요. 별도 인물이라면 보증금 미상 점유자에 대한 추가 인수위험을 검토해야 합니다.
- 임차보증금 승계 확인. 등기상 보증금 260,000,000원, 예상배당 254,574,000원, 예상 미배당 5,426,000원을 기준으로 배당요구와 전액 변제 여부를 확인하세요. 특히 매각물건명세서의 임차권등기 존속 문구가 핵심입니다.
- 신청채권과 임차권의 관계. 경매신청채권자 윤여혁의 청구액 260,160,900원과 임차권 보증금 260,000,000원이 동일한 채권에서 비롯된 것인지 확인해 중복계산이나 배당순위 오인을 방지하세요.
- 주택도시보증공사 채권. 가압류 청구금액 1,365,000,000원은 매각 소멸 대상이지만, 채권 관계와 배당 절차를 확인할 필요가 있습니다. 이 금액을 곧바로 매수인 인수금으로 보아서는 안 됩니다.
- 현재 시세 재검증. 확보된 실거래는 모두 2021년 거래입니다. 과거 평균 264,583,333원을 현재 시세로 확정하지 말고 입찰 전 현행 매매호가와 인근 유사 다세대 거래를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 및 명도. 등록임대주택 관련 의무, 임차권등기 말소 요건, 실제 점유자, 인도 및 명도 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 체납·공적 부담. 관리비 체납, 당해세, 기타 배당에 영향을 미치는 채권을 확인하세요. 기존 압류 중 말소된 사항과 현재 유효한 권리를 구분하는 것도 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역 및 법원의 변경공고를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도, 취득비용은 싸지 않다”
대흥미소가 203호는 가격만 보면 신건 최저가 259,000,000원이 과거 실거래 평균 264,583,333원보다 낮아 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 260,000,000원 선순위 임차보증금입니다.
현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 5,426,000원이고, 이를 더한 실질취득액은 264,426,000원입니다. 심지어 2회 유찰 시에도 실질취득 예상액은 263,120,640원으로 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 유찰된 최저가만 보고 시세 대비 할인율을 계산하는 방식은 잘못된 접근입니다.
과거 거래 평균과 실질취득액이 사실상 비슷하고, 가장 최근으로 확인되는 2021.12. 거래보다는 실질취득액이 높습니다. 현재의 매매시세를 확인할 수 없는 상태에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 더구나 등기상 운여혁과 현황조사상 윤여혁의 동일인 여부, 신청채권과 임차보증금의 관계도 명확히 대조해야 합니다.
결론은 보수적 접근입니다. 권리 인수위험이 존재하고, 유찰만으로 실질취득가격이 크게 내려가지 않으며, 최신 시세를 입증할 거래도 부족합니다. 임차관계·배당·현행 시세가 확인되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건은 최저가보다 보증금 2.60억과 실질취득액을 먼저 봐야 하는 경매입니다.
