서울남부지방법원 2026타경5121. 양천구 신월동 비에스하우징 제101동 204호입니다. 겉으로는 2019년 사용승인된 다세대주택처럼 보이지만, 경매에서 가장 주의해야 하는 문제가 겹쳐 있습니다. 등기상 말소되는 압류가 많다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 판단할 수 없습니다. 최원규는 2019.10.18 전입한 점유 관련 임차인이면서 동시에 이 경매의 신청채권자입니다. 말소기준인 2021.03.10 국세 압류보다 전입이 앞서기 때문에 대항력 문제가 발생하며, 정작 임대차보증금은 확인되지 않았습니다.
또한 이 건물의 집합건축물대장 전유부 용도는 사무소입니다. 실제로는 다세대주택으로 사용되고 있고, 근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경한 위반면적 약 37.51㎡가 명시돼 있습니다. 낙찰자는 소유권 취득 이후 원상복구명령, 이행강제금, 적법한 용도변경 가능성 등을 검토해야 합니다. 단순히 최저매각가만으로 손익을 계산하기 어려운 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 80-5 비에스하우징 제101동 제2층 제204호 도로명주소: 서울특별시 양천구 남부순환로35길 13 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 사무소 / 현황상 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 2층 · 사용승인 2019.05.01 |
| 면적 관련 | 위반 용도변경 면적 약 37.51㎡ · 대상 호실 전유면적은 공부 원본 확인 필요 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.01.31 소유권이전 · 2019.04.25 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최원규 / 179,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.10 갑구 3번 국세 압류 · 국(남인천세무서장) |
| 등기상 근저당권 | 없음 |
| 임차 관계 | 최원규 · 전입 2019.10.18 · 대항력 있음으로 조사 · 보증금 미상 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 표기 · 사무소에서 주택으로 무단 용도변경 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 압류는 지워져도 선순위 임차 문제는 남는다
등기상 첫 말소기준은 2021.03.10 국세 압류입니다. 주택도시보증공사의 가압류 5,224,000,000원과 이후 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 등기상 권리의 말소와 임차보증금 채무의 승계는 별개입니다. 2019년에 전입한 최원규의 임차보증금은 반드시 별도로 검토해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 확인이 핵심
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최원규 점유 부분 미상 |
전입 2019.10.18 배당요구 2026.05.19 |
미상 |
대항력 有 전입이 말소기준보다 선행 |
미확정 확정일자 미상 |
인수 가능 미배당 보증금 확인 필요 |
최원규는 임차인으로 조사돼 있고, 2026.05.19 배당요구 관련 문건을 접수했습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권의 성립이나 보증금 전액 변제가 확인되는 것은 아닙니다. 확정일자와 보증금, 실제 점유 및 임대차의 진정성이 모두 확인돼야 합니다. 특히 건축물대장상 사무소를 주거용으로 사용하는 물건이므로 주택임대차보호법 적용과 대항력 성립 요건도 원본 자료를 토대로 검토할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 오래된 거래, 면적 차이, 하락 추세까지
비교 가능한 거래 자료로는 비에스하우징3차의 과거 실거래 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 220,318,181원이지만, 2021~2022년의 높은 거래금액이 평균에 포함돼 있습니다. 상대적으로 최근인 2024년 1~4월 4건 평균은 207,250,000원으로 더 낮습니다. 과거 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세도 -9.0%로 하락 방향입니다.
다만 마지막 확인 거래가 2024.04이고, 거래 표본의 전용면적은 24.65㎡ 또는 27.96㎡로 대상 호실의 비교 기준 면적 37.51㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 금액은 직접적인 동일면적 시세가 아니라 참고용 과거 거래 표본입니다. 2026년 현재 시세나 최근 12개월의 실제 거래 흐름으로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 27.96㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2024.04 | 27.96㎡ | 6 | 189,000,000원 |
| 2024.03 | 27.96㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2024.01 | 24.65㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2023.03 | 27.96㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2022.09 | 27.96㎡ | 5 | 238,000,000원 |
| 2022.09 | 27.96㎡ | 6 | 237,000,000원 |
| 2022.08 | 27.96㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.08 | 27.96㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 27.96㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 27.96㎡ | 6 | 227,500,000원 |
| 2024년 4건 평균 | 면적 불일치 | 4건 | 207,250,000원 |
| 전체 평균 | 혼합 | 11건 | 220,318,181원 |
신건 최저가 225,000,000원은 전체 거래 평균 대비 102.1%, 2024년 4건 평균 대비 108.6%입니다. 가장 최근 확인 거래인 2024.04의 215,000,000원보다도 높습니다. 비교 면적이 다르고 거래 시점이 오래돼 현재 적정가를 확정할 수는 없지만, 이 자료로 신건이 저렴하다고 주장할 근거는 없습니다. 실제로 부담할 미배당 임차보증금이 있다면 실질취득액은 최저가 225,000,000원보다 더 높아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
아래는 신청채권액과 등기상 가압류를 바탕으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,950,000원을 공제하고, 잔액 221,050,000원을 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당하는 구조입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위 및 임차인의 확정일자·보증금이 반영되지 않은 결과이므로 확정 배당표로 볼 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,950,000원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 221,050,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 최원규 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 5,403,000,000원 | 5,181,950,000원 |
채권자 미배당액은 경매채권의 미회수액이며, 그 전부가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 임차인의 보증금 및 배당액은 확정되지 않았으므로 실제 임차보증금 인수액은 별도로 확인해야 합니다. 위 배당 계산에는 당해세·기타 조세의 우선배당과 임차인의 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수 문제는 해결되지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 실제 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 225,000,000원 | 221,050,000원 | 5,181,950,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 5,226,320,000원 | 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 5,261,816,000원 | 미확정 |
1회 유찰되면 최저가는 180,000,000원, 2회 유찰되면 144,000,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 최원규의 대항력 보증금이 실제로 남아 있다면 최저가 인하만큼 매수인의 총취득 부담이 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 보증금 전액과 배당액이 확인되기 전에는 어떠한 회차에서도 안전한 실질취득액을 산정하기 어렵습니다.
④ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월5동주민센터 남동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재합니다. 주변 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2019.05.01 사용승인된 철근콘크리트조 건물로 기본적인 위생·급배수시설과 난방, 승강기, 필로티 주차장 설비를 갖췄습니다.
- 공부와 실제 이용 차이. 집합건축물대장상 전유부 용도가 사무소이나 실제로는 다세대주택으로 이용 중입니다. 단순 용도 표기 문제가 아니라 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 무단 용도변경. 근린생활시설을 주택으로 무단 변경한 위반면적 약 37.51㎡가 명시돼 있습니다. 원상복구명령, 이행강제금, 설비 관련 권리관계 및 적법화 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 해당 물건의 실제 적용 여부 및 매각 시점 규제를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 비에스하우징3차 거래 표본은 29세대 규모의 소규모 집합건물 관련 자료입니다. 해당 표본과 대상 호실의 면적이 일치하지 않고 실제 건축물 용도에도 문제가 있어 일반적인 적법 주택과 동일한 환금성을 가정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최원규 임대차보증금 확인. 임대차계약서·배당요구서·매각물건명세서로 실제 보증금과 미배당 승계 가능액을 확인해야 합니다. 이 항목이 확인되지 않으면 실질취득액 계산 자체가 불가능합니다.
- 대항력과 우선변제권 확인. 전입일 2019.10.18, 말소기준 2021.03.10의 선후관계뿐 아니라 실제 점유, 확정일자, 주거용 사용 및 법적 보호 요건을 검토해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 대조. 최원규의 경매 청구액 179,000,000원이 어떤 채권에 근거하는지, 임대차보증금과 동일한 채권인지 또는 별도의 채권인지 확인해야 합니다. 근거 없이 두 금액을 동일시하거나 중복 합산하면 안 됩니다.
- 압류·가압류 및 세금. 국세·지방세 압류 9건과 주택도시보증공사 가압류 5,224,000,000원의 배당상 순위, 법정기일, 실제 채권 잔액 등을 검토해야 합니다.
- 건축법 위반 확인. 양천구 건축 관련 부서에 위반 원인, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 및 적법화 가능성, 설비와 소유권 문제를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인된 실거래는 2024년까지이고 면적도 24.65~27.96㎡로 대상 면적과 다릅니다. 2026년 기준 동일 용도·동일 면적·유사 층의 정상 거래 및 매물을 확보한 뒤 낙찰가 상한을 정해야 합니다.
- 명도 및 비용. 실제 점유자를 확인하고 임차인의 권리관계에 따른 인도 가능성, 미납 관리비, 수선·원상복구 비용 등을 별도 검토해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 위험은 그대로 남는다”
이 물건은 근저당이 없고 말소 대상 압류가 다수라는 점만 보고 안전한 경매라고 판단하기 쉽습니다. 그러나 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 2019년 전입한 대항력 임차인 최원규의 보증금이 미상이고, 임차인과 경매 신청채권자가 같은 인물이라는 특수성이 있습니다. 여기에 공부상 사무소를 주거용으로 무단 용도변경한 위반건축물이라는 추가적인 위험까지 존재합니다.
가격도 낙관하기 어렵습니다. 신건 최저가 225,000,000원은 2024년 최근 거래 표본 평균 207,250,000원의 108.6%이며, 최근 거래군이 이전 거래군보다 9.0% 낮은 하락 추세였습니다. 비교 대상 면적이 달라 현재 시세를 직접 확정할 수 없지만, 그렇다고 감정가에 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금 승계 가능성, 실제 인수액 미확정, 위반건축물의 사후 부담, 오래되고 면적이 맞지 않는 실거래 표본, 과거 하락 추세가 겹쳐 있습니다. 1회 또는 2회 유찰되더라도 이러한 문제는 자동으로 해결되지 않습니다. 권리 확인 전 입찰 보류 — 보증금·건축물 위반 상태를 먼저 해소하고 실질취득액 기준으로 재평가하는 것이 우선입니다.
