서울남부지방법원 2026타경5149. 서울 구로구 개봉동의 대흥빌리지 제3동 6층 601호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용되는 물건으로, 철근콘크리트구조 6층 건물의 최상층에 위치합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 387,000,000원이며 이번 회차는 유찰 이력이 없는 신건입니다.
등기상 가장 중요한 권리는 2016.08.11 설정된 경서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 210,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 2019.01.09 투에스대부주식회사 명의의 채권최고액 1,000,000원 근저당권이 설정되고, 같은 날 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁에 따른 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 현재 등기상 소유자는 국제자산신탁주식회사(수탁자)입니다.
이번 임의경매 신청채권자는 케이드래곤대부주식회사(변경 전 투에스대부주식회사)로 나타나며, 사건 청구금액은 23,312,616원입니다. 과거에도 경매개시등기가 있었으나 취하로 말소됐고, 현재 진행 중인 사건은 2026.05.27 개시된 별도의 임의경매입니다. 과거 취하 이력을 현재 사건의 유찰 횟수로 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5149 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 196-4 대흥빌리지 제3동 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 개봉로20길 91-32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 6층 601호 · 승강기·난방·위생급배수시설 |
| 단지 정보 | 대흥빌리지 제3동 · 10세대 · 2016.04.29 준공 |
| 등기상 소유자 | 국제자산신탁주식회사(수탁자) · 2019.01.09 신탁 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 387,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이드래곤대부주식회사 / 23,312,616원 |
| 말소기준권리 | 2016.08.11 경서농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 210,000,000원 |
| 전입 확인 | LI YUB · YANG DANMENG (실제 임대차관계 미상) |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (예상배당 기준, 미확정 점유·신탁관계 확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 발급일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 별도 확인
권리의 기준점은 2016.08.11 경서농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후 설정된 투에스대부주식회사 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 현재 사건의 임의경매개시결정등기도 매각 시 말소 대상입니다.
신탁등기는 말소기준 근저당권보다 후순위이지만, 신탁재산의 관리·처분 권한과 실제 임대차계약의 유효성, 매각 후 신탁등기 정리 여부를 단순한 후순위 근저당과 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 신탁원부와 매각물건명세서 대조가 필수입니다.
등기부에는 과거 2021년과 2024년의 임의경매개시 및 취하 기록도 있습니다. 2021년 경매개시결정은 2021.12.10 말소되었고, 2024년 경매개시결정은 2024.12.27 말소되었습니다. 현재 경매는 그 후 새로 개시된 사건입니다.
② 전입자 2명 — 선순위 대항력은 확인되지 않지만 계약관계는 미상
현황조사에는 LI YUB와 YANG DANMENG의 전입 사실이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2016.08.11 이후입니다. 따라서 확인된 전입일만을 기준으로 보면 말소기준권리에 우선하는 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
다만 전입 사실만으로 두 사람의 실제 임차인 여부나 보증금, 점유 범위가 확정되지는 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 점유·임대차관계 및 우선변제 여부는 미상으로 관리해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| LI YUB | 2025.04.09 | 미상 | 선순위 대항력 없음 확인된 전입일 기준 |
미상 확정일자 미상 |
추가 확인 실제 임대차·점유관계 미상 |
| YANG DANMENG | 2024.02.24 | 미상 | 선순위 대항력 없음 확인된 전입일 기준 |
미상 확정일자 미상 |
추가 확인 실제 임대차·점유관계 미상 |
전입일 기준으로 선순위 대항력이 확인되지 않는다는 사실만으로 명도 협의가 필요 없거나 숨은 분쟁 가능성이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
보증금이나 임대차계약의 구체적인 권리관계가 확인되지 않은 상태에서는 선순위 인수형 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 별도 확인 없이 완전한 무임차 물건으로 간주하는 것도 적절하지 않습니다. 확정 가능한 것은 두 명의 후순위 전입 기록이며, 실제 점유·계약관계는 추가 조사 대상이라는 점입니다.
③ 가격과 예상배당 — 3.87억을 시세로 오해하지 말 것
이번 최저매각가는 387,000,000원으로 감정가와 같습니다. 다만 동일 건물 또는 비교 가능한 다세대주택의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 검증할 근거가 부족합니다.
대흥빌리지 제3동은 10세대 규모이고, 준공일은 2016.04.29입니다. 아파트 대단지처럼 풍부한 동일 평형 거래 표본을 전제하기 어려운 물건입니다. 따라서 단순히 신건이라는 사실이나 권리상 인수액 추정치만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 387,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,218,000원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 투에스대부주식회사 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 169,782,000원 |
| 합계 | — | 387,000,000원 |
집행비용 6,218,000원은 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 계산되었습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 합계 211,000,000원이 모두 배당되고, 소유자에게 169,782,000원이 남습니다. 이 계산만 보면 담보권 미배당액은 0원입니다.
이는 단순히 23,312,616원이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 다만 신청채권과 등기상 담보권의 관계, 채권자 변경·승계 내역, 실제 채권잔액 및 배당표 산정 방식을 확인해야 하는 부분입니다. 모의배당 결과를 확정 배당표로 취급해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 동일
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 387,000,000원 | 211,000,000원 | 0원 | 169,782,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 309,600,000원 | 211,000,000원 | 0원 | 93,465,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 247,680,000원 | 211,000,000원 | 0원 | 32,412,480원 | 0원 |
세 시나리오 모두 계산상 담보채권 211,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 최저매각가가 낮아질수록 소유자 잔여액이 줄어드는 구조입니다.
다만 이는 확인된 담보채권을 대상으로 한 계산입니다. 보증금이 확인되지 않은 전입자들의 실제 임대차권리나 배당 우선순위까지 확정한 결과는 아닙니다. 따라서 회차별 인수 추정 0원을 최종적인 법적 인수액 보증으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 지하철 1호선 개봉역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 개봉역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 6층 601호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 289.0㎡이며, 북측으로 약 40m 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,941,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 관련. 아파트를 대상으로 하는 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있으나, 본건은 다세대주택입니다. 외국인 등 대상 다세대 포함 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각 시점의 유효한 지정 여부, 취득 주체와 이용 목적에 따른 실제 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 실제 건축물대장과 현장 상태는 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 개봉역 인근이라는 접근성은 있으나, 제3동 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래가격을 확보하기 전에는 매도 가능 가격과 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 제2019-507호 열람. 수탁자의 관리·처분 권한, 임대차계약 관련 조항, 수익자 관계 및 경매 매각 후 신탁등기 처리사항을 확인해야 합니다.
- 전입자 LI YUB 확인. 2025.04.09 전입 사실 외에 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 전입자 YANG DANMENG 확인. 2024.02.24 전입 사실과 실제 거주·계약관계를 확인하고, 신탁등기 이후 임대차 권한이 있었는지 검토하세요.
- 선순위 대항력 재확인. 두 사람의 확인된 전입일은 말소기준 이후지만, 실제 임차관계·점유 경위와 매각물건명세서상 인수사항은 원본으로 대조해야 합니다.
- 채권승계·배당관계 검증. 케이드래곤대부의 청구금액 23,312,616원, 투에스대부의 등기상 채권최고액 1,000,000원, 예상배당상 신청채권자 지급 0원의 관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 개봉동 인근에서 건물 구조·전용면적·준공연도·층수가 유사한 다세대 실거래를 확보한 뒤 응찰가격을 정해야 합니다.
- 현장 확인. 최상층인 6층 601호의 내부 상태, 누수·방수·설비, 실제 사용 상태와 점유자를 확인하세요.
- 명도비용. 전입자들의 실제 점유가 확인되는 경우 협의·인도명령 또는 별도 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.
- 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납과 기타 비용을 확인해 실질 취득비용에 반영하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — “담보권 소멸”과 “안전한 낙찰”은 다릅니다
개봉동 대흥빌리지 제3동 601호는 2016년 선순위 근저당권이 말소기준이라는 점에서 담보권의 기본 구조는 분명합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 권리분석이 어렵지 않은 물건처럼 보일 수 있습니다.
그러나 중요한 변수가 남아 있습니다. 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 후순위 전입자 2명, 그리고 신청채권액과 예상배당 사이의 확인사항입니다. 말소기준 이후 전입이라는 점은 매수인에게 유리한 사정이지만, 이 사실이 모든 점유·계약·신탁 문제를 해결하는 것은 아닙니다.
가격 면에서도 신건 최저가 387,000,000원은 시장가격과 비교되지 않은 상태입니다. 유찰 시 가격이 낮아진다는 사실만으로 적정가격이라고 판단해서는 안 됩니다. 소규모 다세대주택의 특성상 비교 거래와 실제 물건 상태를 확인하는 과정이 특히 중요합니다.
결론은 ‘담보권 인수 부담은 낮게 추정되지만, 신탁·전입자·가격 검증 전에는 입찰 보류’입니다. 신탁원부와 매각물건명세서에서 인수사항을 확인하고, 전입자들의 실제 권리관계와 비교 가능한 실거래가격까지 검증된다면 그때 비로소 입찰 상한을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 인수 추정액이 아니라, 아직 확인되지 않은 위험을 얼마나 정확히 제거하느냐에 있습니다.
