서울남부지방법원 2026타경5255. 서울 영등포구 신길동 여의도리버뷰 3층 316호, 전용 13.06㎡의 아파트형 도시형생활주택입니다. 현 소유자는 전충주이며, 2022년 1월 17일 거래가액 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구액은 138,424,931원입니다. 이 사건의 말소기준은 2026년 5월 28일 강제경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 그런데 그보다 먼저 2025년 5월 27일 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 따라서 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매처럼 접근해서는 안 됩니다.

또 하나 중요한 점은 확약의 주체와 임차권등기 명의자가 다르다는 사실입니다. 명세서의 포기 조건은 신청채권자를 대상으로 기재되어 있지만, 등기상 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 해당 확약이 이 임차권의 미배당 보증금까지 유효하게 소멸시키는지 확인해야 합니다. 확약의 효력이 확인되더라도 신건 최저가는 최근 실거래 평균보다 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 충돌

과거 우리은행 근저당권은 2018년 7월 17일 말소되었고, 신탁등기도 이미 정리되어 있습니다. 현재 핵심은 한국토지주택공사의 주택임차권등기입니다. 임대차계약은 2022년 12월 26일, 확정일자는 2022년 12월 27일이며, 주민등록 및 점유개시는 2023년 1월 25일입니다. 모두 경매개시결정일인 2026년 5월 28일보다 앞섭니다. 등기·임대차 정보상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 임차권·보증기관 승계 분석

한국토지주택공사는 기관 명의의 권리자로 집계합니다. 별도 확인된 실제 개인 임차인은 0명, 기관 명의 권리신고는 1건입니다. 보증기관 명의의 보증금 신고를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 거주자의 신원과 현재 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가부터 최근 시세 이상

여의도리버뷰 동일·유사 전용면적 12.96~13.06㎡ 거래 사례입니다. 전체 12건 평균은 106,625,000원이지만, 가격 판단에는 제공된 최근 12개월 평균 105,428,571원(7건)을 우선 적용합니다. 최신 확인 거래는 2025년 9월이므로 2026년 10월 입찰 시점의 추가 거래 및 변동 여부도 확인해야 합니다.

거래가격 범위는 103,000,000~110,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가 117,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균보다 11.0% 높고, 최신 확인 거래가 110,000,000원도 웃돕니다. 전체 평균 대비로도 109.7%입니다. 특히 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -2.7%로 하락한 점을 고려하면, 과거 거래 평균을 근거로 신건을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)

예상배당표는 집행비용 2,438,000원과 임차보증금 배당 114,562,000원으로 매각대금이 소진되는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 서울보증보험 주식회사의 미배당 청구액 138,424,931원은 그 자체가 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다

선순위 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매에서는 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 미배당액이 늘어날 수 있습니다. 아래 표는 각 회차의 예상 인수액과 실질취득액을 비교한 것입니다. 확약이 해당 임차권에 적용되지 않는 경우를 먼저 확인해야 합니다.

확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 117,000,000원에서 74,880,000원으로 내려가도, 실질취득액은 약 137,000,000원 수준에 머무릅니다. 이는 보증금 135,000,000원에 회차별 집행비용이 더해지는 구조이기 때문입니다. 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 소재 지하철 1·5호선 신길역 동측의 주거지역으로, 단독주택·다세대주택·아파트·공원·학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 1·5호선 신길역, 1호선·신림선 대방역 및 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 접근성은 장점입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브 6층 건물, 2012.12.31 사용승인. 개별난방·승강기·주차장·CCTV 및 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
• 대지·도로. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 남측 약 6m 포장도로와 접합니다. 토지 공시지가 3,603,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 있어 입찰 전 적용 범위와 최신 규제를 확인해야 합니다.
• 환금성. 125세대 규모의 소형 도시형생활주택으로, 전용 13.06㎡ 특성상 매수 수요가 특정 주거·임대 목적에 집중될 수 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 1.0회이며, 확인된 거래 추세는 -2.7%입니다. 거래가격 및 임대수요 변화를 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약의 법적 주체 확인. 서울보증보험 주식회사와 한국토지주택공사의 채권 관계 및 신청채권자의 포기 약정이 을구 3번 임차권에 미치는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 매각 조건에 따라 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 실제로 말소 가능한지, 필요한 동의·확약 및 이행 절차를 확인하세요.
• 미배당액 인수 가능성. 신건 추정 미배당 20,438,000원을 비롯해 유찰 시 늘어나는 인수 위험을 실질취득액에 반영하세요. 확약으로 해소되는 금액과 그렇지 않은 금액을 구분해야 합니다.
• 보증기관 중복신고 확인. 기관 명의의 권리신고를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않도록 하며, 원임차인과 현재 점유자의 관계를 확인하세요.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 105,428,571원, 최신 확인 거래 110,000,000원과 하락 추세 -2.7%를 기준으로 가격 부담을 검토하세요.
• 현재 점유 상태. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실거주자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 인도·명도 위험을 점검하세요.
• 관리비·공과금. 공동주택의 미납 공용관리비 및 매수인에게 승계될 수 있는 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 허가·원본 대조. 토지거래허가구역 적용 여부, 등기부, 매각물건명세서 원문, 배당요구 내역 및 보증금반환청구권 포기·말소 관련 증빙을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “확약을 확인해도 신건은 비싸다”

이 사건의 핵심은 선순위 임차권과 확약의 적용범위입니다. 등기상 한국토지주택공사의 보증금 135,000,000원이 먼저 존재하고, 배당표상 신건 미배당 추정액은 20,438,000원입니다. 이 금액을 실제로 인수한다면 취득원가는 137,438,000원으로 올라갑니다. 유찰되더라도 미배당액이 함께 늘어 총취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

신청채권자의 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 해당 한국토지주택공사의 임차권에 유효하게 적용된다면, 그 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 하지만 신청채권자와 임차권자의 명의가 달라, 서류상 권리관계와 확약 효력에 대한 확인이 선행되어야 합니다.

가격 측면에서는 결론이 명확합니다. 신건 최저가 117,000,000원은 최근 실거래 평균의 111.0%이고, 최신 확인 거래가보다도 높습니다. 거래 추세 역시 -2.7% 하락한 상황입니다. 확약이 완전히 이행되어 인수가 0원이 되더라도 신건의 가격 메리트는 부족합니다.

권리는 확약 적용범위 확인 전까지 유보, 가격은 신건 기준 보류. 선순위 임차권의 말소가 확실하게 담보되는지 검토하고, 실제 취득원가를 최근 거래가격과 비교한 후 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.