의정부지방법원 2025타경63707. 경기도 고양시 일산서구 일산동 일신삼익아파트 104동 1504호, 전용 59.94㎡의 아파트입니다. 소유자 차은석 씨는 2007년 11월 26일 거래가 178,000,000원에 취득했습니다. 이후 여러 차례 근저당 설정과 말소가 반복됐으며, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2022년 1월 26일 설정된 주식회사오케이저축은행의 채권최고액 358,800,000원 근저당권입니다. 같은 은행이 임의경매를 신청했고 청구액은 320,211,513원입니다.

이 사건에서 눈여겨볼 대목은 최저매각가가 신청채권자의 청구액보다도 낮다는 것입니다. 예상 배당에서도 선순위 근저당권자에게 매각대금 대부분이 배분되고, 후순위 채권자들에게 상당한 미배당이 발생합니다. 하지만 채권자에게 미배당이 발생한다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 별개입니다. 등기상 후순위 담보권과 가압류는 원칙적으로 소멸하며, 현재 계산된 매수인 인수금은 0원입니다.

다만 아직 확인되지 않은 점유관계가 있습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 임차인이 없거나 대항력 문제가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 점유자와 임대차관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 실제 점유는 확인 필요

말소기준권리는 을구 28번, 2022년 1월 26일 설정된 오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 358,800,000원이며, 경매 매각으로 소멸할 권리입니다. 그 뒤 설정된 엘하비스트대부 근저당 30,000,000원과 키움예스저축은행·서울보증보험의 가압류도 매각으로 소멸할 후순위 권리로 파악됩니다.

국(서초세무서장)의 압류도 말소기준 이후에 등기됐으며, 고양시 압류는 2026년 7월 7일 이미 말소됐습니다. 다만 세금의 실제 배당순위는 압류등기일만으로 결정되지 않습니다. 조세의 법정기일과 당해세 여부에 따라 예상 배당이 달라질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세의 105%, 게다가 하락 추세

가격 판단에는 전체 거래 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 적용해야 합니다. 일신삼익아파트 전용 59.94㎡의 전체 확인 거래 12건 평균은 273,208,333원입니다. 그러나 최근 12개월 8건의 평균은 270,562,500원으로 더 낮고, 최근 거래가격의 이전 기간 대비 추세도 -2.9%입니다.

가장 최근인 2026년 8월 거래가는 270,000,000원입니다. 현재 최저가 284,000,000원은 이 최신 거래보다도 높습니다. 전체 평균과 비교해도 최저가는 103.9%이며, 더 중요한 최근 12개월 평균 대비로는 105.0%입니다.

일부 거래가 292,500,000원에 이른 사례도 있지만, 그것만으로 현재 감정가를 저렴하다고 볼 수 없습니다. 실거래가에는 층·향·내부 상태에 따른 차이가 존재하고, 최근 거래의 중심 가격은 감정가보다 낮습니다. 특히 최근 가격 추세가 -2.9%로 하락하고 있다는 사실을 감안하면 과거의 높은 거래가격을 근거로 신건에 가격 가점을 주기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)

예상 배당에서는 집행비용을 공제한 금액이 사실상 선순위 오케이저축은행 근저당권자에게 배분됩니다. 근저당의 채권최고액이 최저매각가를 초과하므로 후순위 채권자들은 배당을 받지 못하는 구조입니다.

배당액은 집행비용 추정치 및 등기상 채권최고액·가압류 청구금액을 기준으로 산정한 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채권 잔액, 이자, 조세채권의 법정기일, 당해세, 우선변제권 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

신건 예상 채권자 미배당은 319,471,914원이며, 유찰로 매각가가 내려갈수록 미배당액은 더 증가합니다. 하지만 현재 확인된 권리관계에서는 이 미배당액이 그대로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 추정 인수액은 0원입니다. 이는 별도의 선순위 대항력 임차인이 발견되지 않는다는 전제의 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산서구 일산동 소재 일산고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 경의중앙선 탄현역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조의 지상 20층 건물 중 15층이며, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 대지 및 도로. 4필지가 일단을 이루는 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용됩니다. 단지 내부도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 요건도 확인해야 합니다.
• 공시지가 및 공부. 공시지가 2,382,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 509세대 규모의 2000년 준공 아파트로 비교 가능한 실거래 사례가 존재합니다. 다만 동일 면적 거래가격이 262,000,000원부터 292,500,000원까지 차이를 보이고, 최근 거래 추세는 하락하고 있어 매도 시 가격 설정에 주의가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 입찰 기준으로. 전체 평균 273,208,333원보다 최근 12개월 평균 270,562,500원과 최신 거래 270,000,000원을 우선 참조하세요. 현재 최저가 284,000,000원은 최근 평균의 105.0%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.9%입니다. 과거 최고가 292,500,000원을 일반적인 현재 시세로 간주하지 말고, 신건 이후에도 최신 거래 흐름을 다시 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 227,200,000원(80%), 2회 유찰 시 181,760,000원(64%)으로 제시돼 있습니다. 다만 유찰 여부는 확정되지 않았으므로 실제 매각기일과 최저매각가를 확인해야 합니다.
• 점유자·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인하고, 선순위 대항력 임차인 존재 여부를 반드시 검증하세요.
• 세금 압류 및 배당. 국(서초세무서장)의 압류가 존재하고 고양시 압류는 말소됐습니다. 조세의 법정기일·당해세 여부와 실제 교부청구를 확인해 예상 배당표와 차이가 있는지 검토하세요.
• 채권최고액과 실제 채무 구별. 오케이저축은행의 358,800,000원은 채권최고액입니다. 실제 피담보채권 및 배당요구액과 동일하다고 단정하지 말고 관련 서류를 확인하세요.
• 관리비·명도 비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 여부와 점유자의 퇴거·인도 절차에 필요한 비용을 확인하세요. 추정 인수액 0원은 취득세, 체납 관리비, 명도비 등 모든 취득부대비용이 없다는 의미는 아닙니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 대조하세요. 특히 임대관계와 조세 관련 사항은 원본 확인이 중요합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”

일산 일신삼익아파트 1504호는 말소기준권리와 후순위 권리의 정리가 비교적 명확한 사건입니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자에게 발생하는 거액의 미배당을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 임대관계가 미상으로 남아 있어 실제 점유와 임차권 검증을 생략할 수는 없습니다.

가격 측면에서는 판단이 더 분명합니다. 신건 최저가 284,000,000원은 최근 12개월 평균 270,562,500원의 105.0%이고, 최신 거래가격 270,000,000원보다 높습니다. 여기에 최근 실거래의 -2.9% 하락 추세까지 겹칩니다. 과거 높은 거래가격을 근거로 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

결론은 ‘등기상 인수 위험은 낮지만, 가격은 보류’입니다. 신건에서 무리하게 응찰하기보다 점유·임대차·세금 문제를 확인하고, 유찰 이후 형성되는 최저가를 당시의 최신 시세와 비교하는 것이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 채권자 미배당 규모가 아니라 매수인이 실제로 부담할 위험을 확인하고, 하락 중인 시장에서 얼마에 취득하느냐입니다.