수원지방법원 2025타경1487. 용인시 기흥구 중동 신동백서해그랑블2차 209동 604호, 전용 84.86㎡ 아파트입니다. 817세대 규모의 단지로, 2014년 6월 준공됐습니다. 이번 경매는 임차인 성봉국이 강제경매를 신청한 사건입니다. 청구금액은 361,871,781원입니다.

소유자는 주식회사더인피넛입니다. 2020년 4월 거래가 395,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 신탁등기를 거쳤다가 2025년 2월 신탁재산 귀속으로 소유권을 회복했습니다. 말소기준권리는 2021년 5월 14일 설정된 대현새마을금고 근저당권(채권최고액 163,200,000원)입니다. 해당 근저당권은 이후 한국자산관리공사로 이전됐습니다.

여기서 반드시 확인해야 할 점이 있습니다. 임차인 성봉국의 전입일은 2020년 6월 22일, 확정일자는 2020년 5월 4일입니다. 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 단순히 임차권등기가 2024년에 이뤄졌다는 이유로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 파악되며, 배당 부족 시 보증금 인수 문제가 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심이다

권리 구조의 핵심은 2020년 전입한 임차인과 2021년 근저당권의 선후관계입니다. 성봉국은 근저당권 설정 이전에 주민등록과 점유를 시작한 것으로 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2024년 6월 28일이지만, 그 등기일이 원래의 대항력 발생 시점을 뒤로 미루지는 않습니다.

선순위 임차인 분석

실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 성봉국은 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되고, 배당요구도 이뤄진 상태입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 별도 중복 임차인으로 분류할 사안은 아닙니다.

말소기준권리 이후의 국세 압류, 강제경매개시결정, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정, 용인시 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 국세·지방세의 실제 배당순위와 금액은 등기 순서만으로 확정할 수 없습니다. 세금의 법정기일 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로, 등기상 압류 소멸과 조세채권의 배당 문제를 별도로 검토해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건부터 가격 경쟁력은 있다

신동백서해그랑블2차의 전용 84.81~84.96㎡대 실거래를 비교했습니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 600,583,333원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 665,000,000원입니다.

거래가격 범위는 520,000,000~670,000,000원으로 편차가 있습니다. 이번 물건의 최저매각가 514,000,000원은 최근 12개월 평균보다 86,583,333원 낮고, 표본 내 최저 거래가격보다도 6,000,000원 낮습니다. 최신 거래가 665,000,000원과 비교하면 가격 차이는 더 큽니다.

③ 예상배당표 (매각가 514,000,000원 가정)

위 표는 매각가 514,000,000원을 전제로 한 제공된 배당 추정입니다. 집행비용, 실제 피담보채권액, 조세채권의 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권은 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있으며, 신청채권자 성봉국의 청구액과 임차보증금, 한국자산관리공사 관련 청구액의 중복·귀속 관계를 확인해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제에 관한 별도 정산은 반영되지 않았습니다.

이 계산에서는 임차인 성봉국이 보증금 340,000,000원을 전액 배당받으므로 미배당 임차보증금이 없고, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 반면 근저당권 및 기타 채권에는 일부 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 채권자의 미배당액 전체가 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

유찰 시나리오 — 가격이 낮아지면 보증금 인수가 생긴다

실질취득액 = 매각가 가정 + 미배당 보증금 인수액. 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외합니다. 실제 인수액은 최종 배당과 임차인의 대항력 유지 여부에 따라 달라집니다. 유찰 시나리오는 가정이며 확정된 매각일정이나 낙찰가가 아닙니다.

다만 현재 회차와 1회 유찰 가정에서는 보증금 전액 배당이 예상되므로, 제공된 시나리오상 추가 인수액은 0원입니다. 이 두 경우에는 낙찰가 자체가 취득원가의 기준이 됩니다. 실제 배당에서 세금·비용·배당순위가 달라지면 매수인 부담도 달라질 수 있어 최종 배당 구조 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 어정초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입은 용이합니다. 다만 에버라인 어정역 및 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 무량판구조, 지상 20층 건물의 6층 아파트입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 교육환경 보호구역 등 관련 지정 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항도 확인되므로 실제 취득 시 적용 여부를 검토해야 합니다.
• 공시지가. 2,356,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 단지 토지는 부정형이고 공동주택 부지로 이용 중이며, 단지 내 도로로 외부 공도에 연결됩니다.
• 환금성. 817세대 규모로 최근 동일 면적대 거래가 확인됩니다. 다만 거래가가 520,000,000~670,000,000원으로 폭넓어 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 반드시 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 대항력. 성봉국의 주민등록일 2020.06.22, 점유개시일 2020.06.22, 확정일자 2020.05.04 및 임차권등기 내용을 확인하고 현재까지 대항력이 유지되는지 검토하세요.
• 임차보증금 인수 여부. 신건 예상배당 340,000,000원이 실제 전액 배당되는지 확인하세요. 부족분이 발생하면 낙찰가에 인수액을 합산한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
• 성봉국의 이중 지위. 임차인과 강제경매 신청채권자 성봉국이 동일인으로 기재돼 있습니다. 신청채권 361,871,781원과 임차보증금 340,000,000원의 관계, 집행권원, 실제 보증금 지급 내역을 대조하세요.
• 근저당권 이전. 대현새마을금고 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이전된 채권의 실제 잔액, 배당권자, 별도 임의경매와의 관계를 확인하세요.
• 국세·지방세 압류. 평택세무서장 관련 압류와 용인시 압류가 있습니다. 세액과 법정기일, 당해세 여부가 배당순위 및 임차보증금 전액 회수에 미치는 영향을 점검하세요.
• 신탁 이력. 2022년 신탁등기 후 2025년 신탁재산 귀속으로 소유권이 돌아왔습니다. 신탁원부 제2022-3807호 및 말소 이력을 최종 등기와 대조하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현장 점유자와 명도 가능성을 별도로 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 평균 600,583,333원 대비 최저가 514,000,000원의 차이는 있지만, 6층 604호의 상태·향·수리비·관리비·취득 부대비용을 반영해 응찰 상한을 결정하세요.
• 매각물건명세서 원본. 특별매각조건, 임차인 인수 문구, 배당요구, 권리신고 및 변경사항을 매각기일 2026.10.28 전에 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “시세는 매력적, 보증금은 끝까지 확인”

이 물건의 강점은 분명합니다. 신건 최저가 514,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 600,583,333원의 85.6% 수준입니다. 최근 거래를 기준으로도 가격 차이가 존재하고, 현재 배당 가정에서는 선순위 임차인 보증금 340,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 물건은 단순한 후순위 임차인 없는 아파트가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 존재합니다. 이 임차인이 강제경매 신청채권자와 동일인이라는 점, 근저당권의 이전 이력, 국세·지방세 압류까지 고려하면 예상배당표 숫자만으로 권리 안전성을 확정해서는 안 됩니다.

특히 유찰 후에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 2회 유찰 시나리오에서 최저가 328,960,000원만 보고 판단하면 위험합니다. 예상 인수액 16,445,440원을 합산한 실질취득액은 345,405,440원입니다. 최저가가 아니라 실질취득액으로 시세와 비교하는 것이 핵심입니다.

종합 판단은 B등급(66점). 가격 경쟁력은 긍정적이지만, 대항력 임차인의 배당·승계 여부와 채권 관계의 확인이 필요한 조건부 검토 물건입니다. 현재 회차에서 임차보증금 전액 배당이 검증된다면 가격상 접근 여지는 있으나, 검증 전에는 안전한 무인수 물건으로 단정하지 않는 것이 적절합니다.