수원지방법원 2025타경1568. 경기도 수원시 장안구 영화동의 벽산아파트 101동 7층 704호입니다. 지상 17층 건물의 7층에 위치한 아파트 단위세대로, 전체 126세대의 이른바 나홀로아파트에 해당합니다. 주변은 단독형 아파트와 다가구주택, 근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.

현재 소유자는 이기해이며, 2015년 12월 12일 매매를 원인으로 2016년 3월 10일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기된 거래가액은 215,000,000원입니다. 같은 날 경기남부수산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 동일 금융기관의 추가 근저당권과 제이비우리캐피탈주식회사, 권중만의 근저당권이 설정됐습니다. 2025년에는 구화자의 강제경매가, 2026년에는 경기수산업협동조합의 별도 임의경매가 개시됐으며, 국을 권리자로 하는 압류도 존재합니다. 여러 채권자가 배당을 요구하는 구조이지만, 채권자에게 배당되지 않은 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 5건과 경매개시결정의 관계

권리분석의 출발점은 2016년 3월 10일 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 현재 유효한 근저당권 가운데 가장 먼저 설정된 권리입니다.

이후 동일 금융기관이 설정한 39,000,000원, 21,000,000원의 추가 근저당권, 제이비우리캐피탈주식회사의 99,600,000원 근저당권, 권중만의 24,000,000원 근저당권은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 제공된 권리관계상 이들 근저당권은 정상적인 매각으로 소멸하는 대상입니다.

갑구의 2025년 구화자 강제경매개시결정과 2026년 경기수산업협동조합 임의경매개시결정, 그리고 국을 권리자로 하는 압류도 말소기준권리 이후에 등기됐습니다. 2018년 수원세무서의 압류는 2019년에 해제됐고, 2021년 이수민의 강제경매는 취하돼 등기가 말소됐으므로 현재의 매각으로 소멸할 권리와는 구분됩니다.

② 시세 판단 — 감정가 3.09억이 저렴한지는 미확인

이번 경매의 감정평가액은 309,000,000원이며, 신건 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가의 100%에서 매각을 시작합니다.

다만 주변 동일 평형 아파트의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격, 거래가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 신건이라는 이유만으로 할인된 가격이라거나 투자 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)

감정가와 같은 가격에 매각되는 상황을 가정한 배당입니다. 예상 집행비용 5,126,000원을 공제하고, 근저당권자 및 경매신청채권자에게 303,874,000원이 배당됩니다. 그러나 채권총액은 447,647,342원이므로, 143,773,342원의 미배당이 발생합니다.

집행비용은 추정치이며, 채권배당은 각 근저당권의 채권최고액 및 제시된 신청채권액에 기초한 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채무 잔액, 우선순위, 당해세, 임차인의 최우선변제 및 배당요구 여부에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 별도 경매개시결정에 표시된 청구금액은 실제 독립된 채권인지 중복 청구인지 원본 대조가 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 그대로

현재는 유찰이 없는 신건입니다. 제공된 회차별 계산에 따르면 유찰 시 최저매각가가 낮아지고, 그에 따라 채권자에게 배당되지 않는 금액은 증가합니다. 반면 현재 확인된 권리구조에 따른 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.

유찰로 매각가가 내려가면 계산상 취득가격도 낮아지지만, 그것이 곧 시장가격 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래가격과 실제 점유관계가 확인돼야 각 회차에서의 가격 경쟁력과 실질취득비용을 판단할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 수원농생명과학고등학교 남서측 인근입니다. 단독형 아파트, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재한 일반주택지대로 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반시내버스 정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 17층 건물의 7층 704호이며, 126세대 아파트입니다. 도시가스 개별난방, 급배수설비, 위생설비와 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 35미터, 남동측 약 8미터, 남서측 약 6미터의 일반도로에 접합니다. 북측 및 서측에는 차량 통행이 불편한 폭 2~4미터의 도로도 접합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구에 해당하며, 과밀억제권역과 교육환경 보호구역 관련 규제가 있습니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정사항도 기재돼 있어 해당 여부의 확인이 필요합니다.
• 공부 및 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 세대 내부의 실제 유지관리 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 126세대 규모의 나홀로아파트로, 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 거래 사례와 매수 수요를 확인하기 전까지 환금성은 보수적으로 판단합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 7번, 2016.03.10 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권이 기준입니다. 이후의 근저당권과 압류, 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항과 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 임차인·점유 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현황조사서와 전입세대확인, 실제 점유자 조사로 임차인의 존재 여부를 확인하고, 해당 점유자의 대항력과 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 경매사건 중복 확인. 2025타경1568 강제경매와 2026타경53681 임의경매가 등재돼 있습니다. 사건별 진행상태, 병합 여부, 채권신고 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 2026.03.04 수원세무서장 관련 압류가 등재돼 있습니다. 등기 말소 여부뿐 아니라 당해세 및 법정기일에 따른 배당 우선순위도 확인해야 합니다.
• 실거래가격 확인. 감정가 309,000,000원이 현재 시장가격 대비 적정한지 동일 건물·유사 평형·유사 층의 최근 거래로 검증해야 합니다. 과거 소유자의 거래가액 215,000,000원을 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 신건 309,000,000원, 1회 유찰 가정 247,200,000원, 2회 유찰 가정 197,760,000원을 비교하되, 실제 다음 매각조건과 기일은 법원 공고로 재확인하세요.
• 관리비·명도. 미납 관리비와 점유자의 인도 가능성, 명도 관련 비용을 별도로 조사하세요. 배당 계산상 인수액 0원에 이러한 비용까지 포함된 것은 아닙니다.
• 배당원본 대조. 실제 피담보채무, 확정된 채권액, 세금채권 및 중복 청구 여부에 따라 배당 결과는 바뀔 수 있습니다. 채권최고액을 곧 실제 채무액으로 단정하지 않아야 합니다.

맺으며 — “미배당이 크다고 곧 인수 위험은 아니다”

이 물건은 2016년 경기남부수산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다. 근저당권이 여러 건이고 경매개시결정도 중첩돼 있지만, 현재 예상배당에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 권리분석상 긍정적인 요소입니다.

반면 신건 가격인 309,000,000원에도 채권 미배당이 143,773,342원 발생합니다. 이는 후순위 채권자들의 회수 부족을 의미하지, 낙찰자가 그 금액을 부담한다는 뜻은 아닙니다. 경매의 중첩과 높은 채권액은 배당구조를 면밀히 검토해야 할 이유입니다.

현재 가장 중요한 미확인 요소는 실제 임대·점유관계와 현재 실거래 시세입니다. 두 요소가 확인되지 않은 상태에서는 권리 인수가 없다는 계산만으로 신건 입찰을 추천하기 어렵습니다. 126세대 규모의 나홀로아파트라는 특성을 고려해 매수 수요와 환금성도 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

결론은 권리구조 조건부 양호, 가격 판단 보류입니다. 실제 점유자와 선순위 임차권 여부를 확인하고, 최근 실거래가격에 비해 충분한 가격 경쟁력이 확보되는지 판단한 다음 입찰 여부를 결정하는 접근이 합리적입니다.