수원지방법원 2025타경57359. 수원시 권선구 입북동 서수원레이크푸르지오2단지 205동 2705호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조의 29층 공동주택 중 27층에 위치한 아파트입니다. 감정가는 541,000,000원, 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가 역시 같습니다. 신청채권자는 주식회사 다우데이타이며 청구금액은 531,763,779원입니다.
이 사건에서 눈여겨볼 부분은 담보대출 근저당이 아닌 강제경매개시결정이 말소기준권리라는 점입니다. 현재 확인되는 근저당권은 없으며, 2025년 8월 18일 다우데이타의 강제경매개시결정 이후 국민은행 가압류가 추가됐습니다. 해당 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
하지만 그보다 앞선 소유권 변동 과정이 복잡합니다. 이현탁 명의 가등기와 소유권이전, 오유진의 가압류 및 가처분, 사해행위취소에 따른 본등기 말소가 이어졌습니다. 과거 권리들은 현재 말소된 것으로 정리되어 있고, 가등기 말소소송의 승소확정판결도 확인됩니다. 오래된 분쟁이 있었다는 사실과 지금 매수인이 그 권리를 인수한다는 의미는 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 입북동 815 서수원레이크푸르지오2단지 제205동 제27층 제2705호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 입북로77번길 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 29층 공동주택 중 27층 · 위생·급배수·난방·승강기 설비 |
| 등기상 소유자 | 이현수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 541,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 다우데이타 |
| 청구금액 | 531,763,779원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.18 갑구 10번 강제경매개시결정 |
| 신고된 임차인 | 없음 (감정평가상 임대관계 미상) |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (확인된 권리 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 과거 소송과 현재 말소기준을 구분
현재 경매의 기준점은 2025년 8월 18일 갑구 10번 강제경매개시결정입니다. 근저당권이 없는 상태에서 경매개시결정이 말소기준권리로 제시되었고, 이후 설정된 주식회사 국민은행의 445,055,755원 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
임차인·점유관계 — 확인된 임차인 없음, 임대관계 미상
확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 전에는 신건 메리트 보류
최저매각가는 541,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 이 금액은 확인된 인수권리가 없다는 가정에서 매수인이 부담할 실질취득의 기본 가격이기도 합니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함되지 않습니다.
다만 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 가격과 거래 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지, 현재 가격에 할인 매력이 있는지에 대한 판단은 유보해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 기본액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 541,000,000원 | 0원 | 541,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 432,800,000원 | 0원 | 432,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 346,240,000원 | 0원 | 346,240,000원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가 기준의 가정이며 실제 유찰 또는 다음 매각기일을 뜻하지 않습니다. 별도 취득비용과 미확인 점유 관련 비용은 제외했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 541,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,810,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 다우데이타 | 531,763,779원 | 531,763,779원 |
| 2. 가압류 · 국민은행 | 445,055,755원 | 1,426,221원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 541,000,000원을 가정하면 집행비용 7,810,000원을 제외한 금액 가운데 신청채권자 다우데이타에 531,763,779원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 국민은행에는 1,426,221원만 돌아가고 소유자 잔여금은 없습니다.
두 채권자의 총 청구액은 976,819,534원이지만, 이 가정에서 배당되는 채권액은 533,190,000원입니다. 따라서 443,629,534원의 미배당이 발생합니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 533,190,000원 | 443,629,534원 | 전액 충족 |
| 1회 유찰 | 426,072,000원 | 550,747,534원 | 미충족 |
| 2회 유찰 | 340,592,640원 | 636,226,894원 | 미충족 |
유찰로 매각대금이 내려가면 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 현재 신건 가정에서는 다우데이타의 청구금액을 전액 충족하지만, 1회 또는 2회 유찰된 가격에서는 신청채권자의 배당도 부족한 것으로 추정됩니다. 반면 매수인에게 승계되는 것으로 확인된 권리가 없으므로 각 회차의 예상 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 입북동 소재 입북초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재해 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근 노선버스 등 대중교통을 이용할 수 있습니다. 단지 북측 입북로77번길을 통해 주변 도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 아파트의 27층 2705호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등이며 창호는 샷시창호입니다. 급배수·난방·승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지로 이용 중입니다. 북측에는 폭 20~25m의 입북로77번길이 연결되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(입북지구)에 해당합니다. 비행안전제2구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 공부 및 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 아파트라는 주거 용도는 명확하지만 최근 거래량과 동일 면적의 가격대가 확인되지 않아 매각 용이성과 적정 환금가격을 확정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 말소확정판결 대조. 수원지방법원 2024가단517916 사건의 확정판결 내용, 2019.02.25 가등기와 관련 본등기의 말소 상태, 최신 등기사항전부증명서를 함께 확인해야 합니다.
- 사해행위취소 관련 확인. 2023.07.11 사해행위취소를 원인으로 한 본등기 말소와 2023.09.05 등기 이력을 확인하여 현재 소유권 관계에 추가 다툼이 없는지 점검해야 합니다.
- 점유자·임차인 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장조사와 전입세대 확인, 매각물건명세서·현황조사를 대조해 실제 점유자와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래와 가장 최근 거래를 확인하고 본건 27층의 층별·향별·상태별 가격 차이를 반영해야 합니다. 가격 확인 전에는 할인율이나 투자 수익을 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 유찰 시나리오. 신건 최저가 541,000,000원, 1회 유찰 시 432,800,000원, 2회 유찰 시 346,240,000원의 시나리오를 검토하되 이 가격들이 모두 시장가치보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
- 배당 부족과 인수 구별. 신건 예상 미배당은 443,629,534원이지만 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 우선채권과 점유권리의 변동이 있는지 매각 전 재확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자를 확인한 뒤 인도명령 가능 여부와 명도 협의에 필요한 비용을 검토하고, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분도 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.28 매각기일을 기준으로 경매 진행상태, 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서를 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
서수원레이크푸르지오2단지 205동 2705호는 등기상 매수인이 인수할 것으로 확인된 권리가 없는 아파트입니다. 과거 가등기와 사해행위취소 사건으로 소유권 이력이 복잡하지만, 관련 말소 등기와 가등기말소소송 승소확정판결이라는 근거가 존재합니다. 후순위 국민은행 가압류도 매각으로 소멸할 예정입니다.
또한 신건 매각가 541,000,000원을 가정하면 채권자들에게 533,190,000원이 배당되고 443,629,534원의 미배당이 발생하지만, 이는 낙찰자에게 승계되는 채무가 아닙니다.
그렇다고 입찰 결정을 곧바로 내려도 된다는 뜻은 아닙니다. 임대관계가 미상이고 최근 실거래 시세가 확인되지 않았기 때문입니다. 특히 이 물건은 감정가와 최저가가 같은 신건이므로, 시장가격 대비 할인 여부를 확인하지 않은 상태에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 입찰 판단은 보류입니다. 가등기 관련 판결과 최신 말소 상태를 확인하고, 실제 점유자 및 최근 실거래 가격을 대조한 다음 입찰가를 정하는 접근이 합리적입니다. 권리의 정리 여부와 적정 매수가격을 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
