* 인수 0원은 제공된 배당 시뮬레이션의 가정값입니다. 선순위 전세권의 현재 효력과 말소·승계 관계가 정리되기 전에는 실제 매수인 부담액을 확정할 수 없습니다.

수원지방법원 2025타경58260. 경기도 화성시 능동 동탄아르젠3차 제5층 제511호가 경매로 나왔습니다. 물건종류는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 지하 5층·지상 12층 건물에 위치하며, 감정가는 52,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로 감정가가 그대로 최저매각가입니다.

이 사건의 핵심은 가격 자체보다 권리의 순서입니다. 2015년 10월 6일 전세금 50,000,000원의 전세권이 접수번호 207210으로 설정되었고, 같은 날 인천치과의사신용협동조합의 근저당권이 접수번호 207212로 설정되었습니다. 근저당권 채권최고액은 78,000,000원입니다. 전세권 등기가 근저당권보다 먼저 접수된 만큼, 전세권을 검토하지 않고 후순위 권리가 모두 소멸한다고 결론 내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

최초 전세권자인 남금희의 전세금은 50,000,000원으로, 원래 존속기간은 2015.10.08~2016.10.07입니다. 이후 2016.07.05 전세권 변경등기에 따라 존속기간이 2016.10.08~2025.09.07로 변경됐습니다. 존속기간 종료만으로 모든 반환채무나 대항관계가 자동 정리되었다고 볼 수 없으므로, 현재 점유 및 전세금 반환·전세권 말소 여부를 확인해야 합니다.

특히 경매신청채권자 장태진이 전세권 이전등기의 최종 권리자로 기재되어 있습니다. 동일인이 전세권자이면서 경매신청채권자인 구조이므로, 이번 임의경매가 어떤 권리에 기초해 개시되었는지, 경매 실행으로 해당 전세권이 소멸하는지를 확인하는 것이 중요합니다. 선순위 전세권이라도 전세권자가 직접 경매를 신청하는 등 법률상 소멸 조건에 해당한다면 결과가 달라질 수 있습니다.

② 전세권·점유 분석 — 인수액은 아직 확정 불가

* 50,000,000원은 최초 전세권 설정금입니다. 전세권 이전 과정에서 새로운 전세금이 추가로 발생했다는 의미가 아니며, 중복 합산하지 않습니다. 현재 반환채권 잔액과 실제 점유·임대차관계는 별도 확인 대상입니다.

배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 반영되어 있으나, 이는 전세권의 소멸과 배당관계가 정확히 정리된다는 전제를 확인한 금액이 아닙니다. 선순위 전세권이 유효하게 존속하고 미반환금이 매수인에게 승계되는 경우에는 실질취득비용이 증가할 수 있습니다. 반대로 경매 실행에 의해 전세권이 소멸한다면 그 권리의 승계부담은 발생하지 않을 수 있습니다. 현재로서는 어느 쪽도 확정하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)

* 전세권 관련 배당 0원은 채권액 미상으로 배당계산에서 제외한 결과입니다. 전세권의 실제 배당권리나 소멸 여부가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 집행비용은 추정치입니다.

현재 최저가 52,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,336,000원을 공제한 나머지 50,664,000원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 78,000,000원을 기준으로 27,336,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 없습니다.

한편 경매신청채권자 장태진의 청구액은 50,000,000원이지만, 회차별 계산상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 장태진이 전세권 이전등기의 권리자로도 나타나는 만큼, 전세권의 우선순위와 경매신청 근거가 실제 배당에 어떻게 반영되는지 반드시 재확인해야 합니다. 또한 근저당권자의 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개

⑤ 가격·환금성 — 시세 비교 전 검증 필요

이 물건의 최저매각가는 52,000,000원이지만, 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

특히 근린시설로 분류된 물건이면서 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로, 일반 주거용 아파트의 가격 수준이나 환금성을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 동일 건물 내 같은 용도·비슷한 규모의 거래를 기준으로 비교하고, 업무시설로서의 사용 가능성과 실제 수요를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 12층 건물 내 제5층 제511호입니다. 외벽은 석재 및 복합판넬 마감, 창호는 하이새시 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기 및 열병합 방식 지역난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용되며, 지목은 대지이고 일반상업지역에 해당합니다. 공시지가는 3,370,000원/㎡입니다.
• 규제. 특정용도제한지구·화성동탄(1) 지구단위계획구역·비행안전제6구역·성장관리권역에 해당합니다. 토지거래허가구역의 적용 대상과 용도는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 환금성. 근린시설 분류와 업무시설 이용상태를 함께 고려해야 합니다. 현재 실거래 비교 근거가 부족해 유동성과 적정가격은 추가 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최우선 — 전세권 원본 확인. 을구 1번 전세권 설정과 1-2번 변경, 1-3번 및 1-4번 이전등기의 연결 관계를 원본 등기사항증명서에서 확인하세요.
• 경매신청 근거. 장태진이 전세권 이전등기 권리자이자 경매신청채권자이므로, 경매신청의 근거 권리와 전세권 소멸 여부를 검증하세요.
• 매각물건명세서. 매수인이 인수하는 전세권 또는 임대차보증금 반환채무의 존재 여부를 확인하세요.
• 점유 조사. 실제 사용자, 임차인, 점유권원, 전입·사업자등록 및 명도 가능성을 확인하세요. 임대관계는 미상입니다.
• 세금 압류. 동화성세무서장 관련 국세 압류와 화성시 압류가 존재합니다. 매각에 따른 등기 말소와 별개로 당해세 등 배당 우선순위를 확인하세요.
• 예상배당 재검증. 신청채권자 장태진 청구금액 50,000,000원이 계산상 배당 0원으로 나타나는 원인을 확인하고, 근저당권·전세권·조세채권의 실제 순위를 검토하세요.
• 시세 조사. 동탄아르젠3차의 동일 용도·유사 규모 최신 거래와 임대수요를 확인한 후 응찰가 상한을 결정하세요.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납과 기타 점유 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 매각공고를 직접 대조하세요.

맺으며 — “5,200만원보다 먼저 확인할 것은 전세권”

동탄아르젠3차 511호는 신건 최저가가 52,000,000원인 근린시설 분류 물건으로, 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 근저당권 이후 압류들의 말소 전망 자체보다 근저당권에 앞서 설정된 전세권과 그 이전등기가 권리분석의 핵심입니다.

제공된 배당 계산은 매수인 인수 0원과 근저당 미배당 27,336,000원을 보여주지만, 전세권 관련 배당은 채권액 미상으로 제외되어 있습니다. 더구나 전세권 이전등기상 권리자가 경매신청채권자와 동일하여 집행권원 및 소멸 관계를 정확하게 따져야 합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 현재 자료만으로 선순위 전세권이 매수인에게 승계된다고 단정할 수도 없지만, 인수위험이 전혀 없다고 확정하기도 어렵습니다. 선순위 전세권의 처리와 실제 점유를 먼저 확인하고, 그 다음 동일 용도의 최근 시세를 검증해야 비로소 적정 응찰가격을 산정할 수 있습니다.