수원지방법원 2025타경58287. 용인시 기흥구 공세동 화성파크드림프라브 805동 1층 105호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택으로, 방 3개와 거실, 주방·식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등을 갖춘 주거용 집합건물입니다. 최초 소유권보존등기는 주식회사화성개발 명의였으며, 2013년 고희선이 거래가액 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기상 핵심은 국민은행의 선순위 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 198,000,000원이었으나 이후 변경등기에서 159,200,000원으로 조정됐습니다. 그다음 광주은행의 근저당권이 설정됐고, 광주은행이 임의경매를 신청했습니다. 경매의 청구액은 188,600,632원입니다.

말소기준권리 이후의 담보권은 매각으로 소멸하지만, 후순위 전입자 고선필의 보증금과 점유관계, 그리고 등기부에 남아 있는 금지사항등기 표시의 현재 효력은 입찰 전 따로 검토할 부분입니다. 가격 역시 최근 거래 평균보다 낮지 않아 신중한 접근이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행

권리분석의 기준점은 2013.09.12 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 2021년에 광주은행 근저당권이 설정됐고, 2025년에 광주은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

갑구에는 최초 소유권보존 당시 기재된 금지사항등기 중 일부 표시가 남아 있습니다. 이 중 갑구 1-2번은 주택법상 일정 기간 소유권이전을 제한하는 내용이므로 제한기간의 경과 여부와 현재 효력, 말소 가능성을 확인할 필요가 있습니다. 이미 말소된 압류 및 금지사항등기와는 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 보증금 확인 필요

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 고선필의 전입 및 배당요구 내역이 확인됩니다. 실제 임차인으로 조사된 사람은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균보다 높다

화성파크드림PRAV는 261세대 규모로, 준공일은 2009.11.30입니다. 비교 가능한 전용 84.91㎡ 거래 12건을 기준으로 최근 12개월 실거래 평균은 407,708,333원입니다.

최근 실거래 최저가는 383,000,000원, 최고가는 435,000,000원입니다. 최저매각가 412,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높으며, 비율은 101.1%입니다.

다만 최신 거래인 2026년 9월의 425,000,000원보다는 낮습니다. 특히 본건과 같은 1층 거래가 2026년 9월에 425,000,000원과 415,000,000원, 2026년 2월에 410,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 최저가가 최근 평균을 초과한다는 이유만으로 모든 거래 사례보다 비싸다고 단정할 수는 없지만, 신건 가격만으로 확실한 할인 매력을 주장하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 412,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 국민은행 채권액은 변경 전 채권최고액 198,000,000원을 사용한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 다를 수 있습니다.

현재 배당 추정에서는 집행비용을 제외한 매각대금을 국민은행과 광주은행에 배분하고 소유자에게 돌아가는 잔여는 없습니다. 채권자 미배당액이 발생하더라도 해당 근저당권들이 매각으로 소멸하는 구조이므로 미배당액 자체가 매수인의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

유찰이 진행돼 매각가격이 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 권리분석의 가정에서는 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

1회 유찰 시 매각가를 329,600,000원, 2회 유찰 시 263,680,000원으로 가정한 시나리오는 현재 신건과 비교해 가격 조건이 크게 달라집니다. 다만 실제 유찰 여부나 다음 최저매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 용인한일초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 단지 내부도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비 등이 구비돼 있습니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(보라택지), 성장관리권역 및 택지개발지구 관련 사항이 확인됩니다. 공시지가는 1,951,000원/㎡입니다.
• 거래·환금성. 화성파크드림PRAV는 261세대 규모입니다. 같은 면적 거래가 확인되지만 383,000,000원부터 435,000,000원까지 가격 편차가 있어 개별 호실의 상태와 층별 거래사례를 함께 비교해야 합니다.
• 토지거래 관련 확인. 감정요항표에는 외국인 등 특정 대상을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 표시돼 있습니다. 실제 입찰자에게 적용되는 제한은 계약·취득 전에 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 국민은행 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 198,000,000원과 변경 후 159,200,000원의 차이를 확인하고 최신 채권계산서를 대조해야 합니다.
• 고선필의 임대차관계. 2025.05.27 전입, 2025.12.30 배당요구가 확인됩니다. 보증금·확정일자·실제 점유상황을 확인해 우선변제 및 명도 문제를 점검해야 합니다.
• 금지사항등기. 갑구 1-2번에 남아 있는 주택법 관련 소유권이전 제한 표시의 현재 효력과 말소 가능성을 등기부 원문 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 신건 가격. 412,000,000원은 최근 실거래 평균 407,708,333원의 101.1%입니다. 평균보다 비싼 가격이라는 점과 최신 1층 거래 사례를 함께 반영해야 합니다.
• 점유 및 명도. 후순위 전입자에게 대항력이 없더라도 실제 인도 절차는 별도입니다. 점유자와의 관계 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 가능성에 따라 비용 또는 배당이 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 현재 신건 가격과 1회·2회 유찰 가정가격을 구분하고, 실제 기일별 최저매각가와 입찰조건을 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 최종 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격과 점유는 남는다”

이 물건은 선순위 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 광주은행 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 고선필의 전입일도 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 판단되고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 입찰 전 검토가 끝난 것은 아닙니다. 임차인의 보증금·확정일자가 미상이고, 국민은행 근저당권의 채권최고액 변경과 배당 계산의 차이, 갑구 금지사항등기의 현재 효력도 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 412,000,000원이 최근 12개월 평균 407,708,333원의 101.1%입니다. 최신 1층 거래와 비교하면 반드시 비싼 가격이라고 단정할 수는 없지만, 최근 평균 이하로 할인된 경매물건은 아닙니다.

결론은 권리구조는 비교적 유리하나, 확인사항이 남아 있고 신건의 가격 매력은 제한적이라는 것입니다. 보증금·점유·등기 제한을 확인하고, 유찰 이후 가격 조건이 개선되는지 살펴보는 접근이 합리적입니다.