수원지방법원 2025타경59624. 수원시 장안구 연무동에 있는 강남빌 2층 201호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로, 방 2개와 거실·주방·다용도실·욕실 겸 화장실 2개·발코니 등을 갖춘 주거용 다세대주택입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 225,000,000원입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 228,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 감정가가 아니라 임차권의 처리입니다. 임차인 유현상은 2021년 7월 21일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 6월 24일입니다. 말소기준으로 표시된 2021년 11월 25일 압류보다 앞선 전입을 바탕으로 대항력이 인정되는 구조입니다. 임차보증금 225,000,000원이 전액 배당되지 않으면 일반적으로 미배당 잔액에 대한 매수인의 반환 부담이 문제 될 수 있습니다.

하지만 매각물건명세서에는 신청채권자이자 주택임차권자 승계인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권을 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 대항력 자체만 보고 인수 위험을 판단하면 실제 구조를 잘못 이해할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약서가 핵심

등기상 과거 안산제일신용협동조합의 근저당권(채권최고액 613,600,000원)은 이미 말소됐으며, 주식회사무궁화신탁 명의의 과거 신탁등기도 말소된 상태입니다. 현재의 핵심 권리는 2021년 압류 2건 중 선순위 압류, 2023년 임차권등기, 2025년 강제경매개시결정입니다.

말소기준권리는 울산광역시중구청장의 2021년 11월 25일 압류입니다. 이후 수원시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 실제 전입과 점유는 말소기준보다 빠르므로, 2023년에 등기된 임차권이 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 위험까지 없다고 볼 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 신청채권자로 등장하지만, 확약서에서 주택임차권자 승계인으로도 표시됩니다. 이는 실제 임차인이 별도로 추가된 것이 아니라 보증금 관련 권리의 승계와 연관된 구조입니다. 따라서 실제 임차인은 유현상 1명이며, 주택도시보증공사의 청구액 225,000,000원을 유현상의 보증금 225,000,000원과 서로 독립된 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 인수는 해소돼도 시세 검증은 별개

최저매각가 228,000,000원은 감정가와 동일합니다. 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 확약서가 유효하게 적용되는 경우 실질취득 기준금액은 228,000,000원입니다. 여기에 취득 관련 부대비용과 명도·관리비 등은 별도로 고려해야 합니다.

다만 이 물건의 가격이 저렴한지를 판단할 만한 동일 지역·유사 면적의 최근 실거래 비교치는 확인되지 않았습니다. 소유자가 2021년에 취득한 등기 거래가 225,000,000원은 확인되지만, 과거 거래가만으로 현재 시세를 대신할 수는 없습니다. 따라서 신건 최저가가 당시 거래가에 가깝다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)

위 표는 제공된 추정 배당순서를 그대로 적용한 가정 계산입니다. 집행비용은 3,992,000원으로 추정했으며, 당해세 및 최우선변제 등의 실제 배당 변수는 반영되지 않았습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 0원 배당 표시는 별도 신청채권 항목 기준이며, 임차보증금 승계 관계와 중복해서 미회수액을 합산하는 근거가 되지 않습니다. 확약서에 따라 매수인에게 잔존 보증금반환청구를 하지 않는다는 점은 배당표와 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 형식상 인수와 실질 인수는 다르다

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 일반적인 경우에는, 낙찰가가 낮아질수록 배당액도 감소해 인수 잔액이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약서가 제출되었으므로, 해당 임차권에 관해서는 별도로 구분해야 합니다.

룰상 인수액은 각 회차의 추정 계산치이며, 실제 배당 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 확약서가 해당 임차권의 잔존 보증금반환청구에 유효하게 적용된다는 전제에서 실질 인수액은 0원입니다. 유찰 회차는 가격 검토를 위한 가정이지 확정된 매각 일정이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 연무동행정복지센터 남측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 주거지로서 입지 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물 중 2층이며, 2015.06.30 사용승인됐습니다. 도시가스 개별난방과 기본 위생·급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 부정형 평지의 공동주택부지로 이용 중이며 서측 포장도로에 접합니다.
• 도시계획. 도시지역·제1종일반주거지역·화성지구 지구단위계획구역이며, 역사문화환경보존지역 및 수원화성 역사문화중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등 대상 및 용도별 토지거래허가구역 지정사항이 기재되어 있으므로 실제 매수인의 해당 여부와 적용 조건을 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 개별 다세대주택은 동일 단지 아파트처럼 표준화된 시세 비교가 어려울 수 있으므로, 연무동 인근 유사 물건의 최근 거래가격·전용면적·주차·건물 상태를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사 등 승계인의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지 최신 매각물건명세서와 원문을 대조하세요.
• 승계 관계 확인. 유현상의 임차권과 주택도시보증공사의 신청채권이 어떻게 연결되는지 확인하고 동일 보증금 관련 금액이 중복 계산되지 않도록 점검하세요.
• 압류 및 조세 확인. 울산광역시중구청장과 수원시의 압류가 등기상 매각으로 소멸하더라도, 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권과 미납 내역을 확인하세요.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 시세 검증. 최저가 228,000,000원을 곧바로 적정가로 보지 말고, 인근 유사한 도시형생활주택·다세대주택의 최근 실거래와 현장 매도 호가를 비교하세요.
• 관리비 및 부대비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 취득 관련 세금, 명도비용과 수선비용을 별도로 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 관련 서류를 최신 기준으로 확인하고, 변동사항이 있는지 점검하세요.

맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 판도를 바꾼다”

이 사건은 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재한다는 점만 보면 인수 위험이 큰 다세대주택으로 보일 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서에 기재된 주택임차권자 승계인의 확약서는 판단을 바꾸는 중요한 근거입니다.

현재 신건 228,000,000원에 매각된다고 가정할 경우, 형식상 보증금 부족분은 992,000원이지만 확약을 반영한 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 이후 유찰되는 경우에도 확약이 유효하게 유지된다면 낙찰가 하락에 따른 가격 효과를 매수인이 누릴 수 있습니다.

그러나 인수 해소는 가격 적정성의 증명이 아닙니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상황에서 감정가 228,000,000원이 적정한지, 환금성이 충분한지는 아직 검증되지 않았습니다. 지방자치단체의 압류와 실제 점유·명도 상황도 확인할 과제입니다.

결론은 확약에 따른 권리 위험 완화, 가격 판단은 보류입니다. 승계인 확약의 법적 효력과 적용 범위를 원본으로 확인하고, 인근 실거래와 실제 점유 상태까지 점검한 이후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.