핵심지표 · 🟠 최저가/거래평균 102.0% · 🔴 배당표상 인수 117,124,000원 · ✅ 확약 대상 실질 인수 0원 · ⚠️ 202호 관련 임차인 표기 2명

수원지방법원 2026타경50095. 용인시 처인구 이동읍 송전리의 드림펠리체 나동 202호입니다. 감정 이용상태는 공부상 오피스텔이며, 경매 용도 표시는 근린시설입니다. 소유자 송은정은 2021년 거래가 140,000,000원에 취득했고, 같은 해 김성학 명의 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

그런데 말소기준권리보다 먼저 주민등록을 마친 임차인들이 있습니다. 정길선과 차인은 모두 전입일이 2021.11.26, 확정일자가 2021.10.15로 기록되어 있습니다. 등기된 임차권이 근저당권보다 나중이라는 이유만으로 그 임차인의 선순위 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 더구나 보증금액과 선순위 날짜가 일치하는 두 임차 표기가 각각 존재하므로, 동일 임대차의 승계·중복 기재인지 실제 별도 채권인지 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2021.12.29 김성학 근저당권입니다. 이후의 용인시 압류, 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상입니다. 국민건강보험공단 압류와 과거 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 다만 대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금은 등기 소멸 여부와 별도로 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 같은 보증금, 서로 다른 이름

임차인 표기 총 3명 중 정길선·차인은 본건 202호 관련 권리 확인 대상이며, 이지호는 현황상 402호에 기재되어 있습니다. 승계인 표시 및 동일 보증금의 중복 여부가 확인되지 않은 상태에서 보증금 두 건을 독립 채무로 확정하거나 자동 합산해서는 안 됩니다.

특히 정길선과 차인은 모두 동일한 전입일·확정일자와 보증금 140,000,000원을 가지고 있습니다. 배당표에서는 별개 채권으로 처리했지만, 이 기재만으로 실제 독립적인 임대차가 두 건이라고 확정할 수는 없습니다. 반대로 단순한 중복이라고 임의로 삭제할 수도 없습니다. 확약 주체, 주택도시보증공사의 승계 범위, 각 임차인의 원계약 및 배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래평균보다 높은 신건 가격

드림펠리체는 2018.02.21 준공된 14세대 규모의 건물입니다. 확인된 비교 거래는 총 6건이며, 가격 평균은 162,666,666원입니다. 다만 거래 시점이 2021~2022년에 집중되어 있어, 이를 2026년 현재의 최신 시세로 확정하기는 어렵습니다.

최저매각가 166,000,000원은 비교 거래평균 162,666,666원의 102.0%입니다. 평균보다 높은 신건 가격으로, 과거 거래평균 기준 가격 할인 효과가 없습니다. 최신으로 확인되는 거래는 2022.04의 170,000,000원으로 감정가보다 높지만, 거래 시점이 오래돼 현재의 적정가를 판정하는 근거로 삼기에는 한계가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

표시된 예상배당은 집행비용 3,124,000원, 정길선 140,000,000원, 차인 22,876,000원으로 합계 166,000,000원입니다. 차인의 표상 미배당액은 117,124,000원입니다. 다만 두 임차인의 전입·확정일자가 같고 승계관계가 확인되지 않아, 이와 같은 배당순서 및 금액이 실제 확정배당을 의미하지는 않습니다. 확약 및 조세·최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다

선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 때, 보증금이 배당되지 않은 부분을 매수인이 인수한다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 예컨대 보증금 140,000,000원인 독립 임차권 하나가 전액 보호되고 인수되는 구조에서는, 낙찰가를 낮춘다고 총취득비용이 같은 비율로 낮아지는 것이 아닙니다. 다른 선순위 보증금이 별도로 남아 있다면 부담은 그보다 커질 수도 있습니다.

반면 적법한 확약으로 잔존 보증금반환청구권을 포기한 승계인의 경우에는 그 부분의 매수인 실질 인수가 0원입니다. 그러므로 이 물건은 일반적인 유찰 할인율보다 확약으로 제거되는 인수금과 남아 있는 독립 임차채권을 먼저 확정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 이동읍 송전리 송전초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 단독·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로, 급배수·난방·화재탐지 및 경보·스프링클러·승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다. 남서측 중로3류에 접하며 공시지가는 949,000원/㎡입니다. 해당 허가구역의 대상·용도 및 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 14세대 규모이며 확인된 비교 실거래는 6건입니다. 거래 표본이 오래됐고 금액 편차도 있어, 현재의 매각 가능 가격을 과거 평균만으로 판단하기 어렵습니다.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 실제 점유, 내부 마감 및 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사 등 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인의 확약 주체, 포기하는 권리 범위, 임차권등기 말소 동의 내용을 직접 대조해야 합니다.
• 임차인 관계 확인. 정길선·차인의 보증금 140,000,000원 기재가 동일 임대차의 중복·승계 관계인지 별도 임대차인지 확인해야 합니다. 별도 권리라면 확약 밖 인수위험이 남습니다.
• 배당순위 재검토. 동일 전입일·확정일자에 기초한 임차채권들의 실제 배당순위와 예상배당금이 타당한지 확인해야 합니다.
• 402호 표기 확인. 이지호는 나동 4층 402호로 기재되어 있습니다. 본건 202호의 점유관계와 혼동되지 않도록 현황조사·명세서를 재확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 확약 대상의 인수는 0원으로 처리하고, 그 외 유효한 선순위 임차보증금의 미배당액만 별도 반영해야 합니다. 회차별 단순 할인율에 의존해서는 안 됩니다.
• 최신 시세 조사. 확인된 마지막 거래가 2022.04이므로 현재의 유사 오피스텔 거래, 매물 및 임대 수요를 별도로 점검해야 합니다.
• 현장·원본 확인. 건축물대장상 용도, 실제 점유, 내부 상태, 관리비 체납, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약 대상은 안전해져도, 다른 임차인까지 사라지는 것은 아니다”

이 물건은 단순한 후순위 권리 소멸형 경매가 아닙니다. 말소기준권리보다 전입이 빠른 임차보증금이 있고, 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약까지 제출되어 있습니다. 확약 대상 보증금의 실질 인수는 0원이라는 점은 긍정적이지만, 정길선과 차인의 관계 및 확약 적용 범위를 확정하지 않으면 다른 선순위 임차보증금의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

가격도 보수적으로 판단해야 합니다. 신건 최저가 166,000,000원은 확인된 과거 거래평균 162,666,666원보다 높고, 표상 인수액을 더한 실질취득비용은 283,124,000원으로 계산됩니다. 물론 이 총액은 확약과 임차인 관계의 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 유찰 후 낙찰가가 낮아져도 선순위 보증금 인수가 증가한다면 총취득비용은 기대만큼 내려가지 않습니다.

결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 말소기준은 분명하지만, 이 물건의 투자 성패를 가르는 것은 후순위 등기가 아니라 승계인의 확약이 정확히 어느 임차보증금에 적용되고 어떤 보증금이 매수인에게 남는지입니다. 그 관계가 확인되어 실질취득액을 다시 계산하기 전까지는 낮은 낙찰가나 유찰 가능성만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.