수원지방법원 2026타경50135. 수원 영통구 영통동 소재 루벤하임에이 3층 304호입니다. 전용면적 33.47㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 감정가와 최저매각가 모두 231,000,000원인 신건입니다. 소유자 권민지는 2022년 2월 21일 거래가 255,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 임차권자 최재헌의 보증금 255,000,000원이 등기되어 있으며, 전입과 확정일자가 경매개시보다 앞섭니다.

통상 이런 구조에서는 낙찰가가 보증금보다 낮다고 해서 저렴하게 취득하는 것이 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면, 부족분이 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 중요한 예외가 발생했습니다. 입찰 판단은 바로 이 확약의 효력과 최신 가격 수준을 함께 확인하는 데서 출발해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

등기상 과거 서수원새마을금고 근저당권은 각각 채권최고액 2,112,000,000원과 2,160,000,000원으로 설정되었으나, 2021년 11월 11일 이미 말소되었습니다. 현재 이 금액들을 매수인의 인수채무나 배당 대상 채권으로 계산해서는 안 됩니다.

현재 분석상 말소기준은 2026년 1월 13일 강제경매개시결정입니다. 반면 최재헌의 임대차는 2021년 10월 23일 계약, 2021년 11월 19일 주민등록, 2021년 11월 20일 점유개시, 2021년 10월 27일 확정일자를 갖추고 있습니다. 2023년 7월 20일에는 임차권등기도 이루어졌습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 신청채권자이자 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 최재헌의 임차보증금과 승계인의 청구액을 서로 다른 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.

중요한 적용 범위. 확약의 효력은 최재헌의 임차권 및 그 승계인이 포기한 잔존 반환청구권에 한정됩니다. 확약 밖의 별도 임차인이나 별도 인수권리가 확인된다면 그 위험은 독립적으로 검토해야 합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 최재헌 1명이며, 입찰 전 확약서 원본의 권리 특정, 승계관계, 포기 범위 및 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 할인율 2.5%, 하락 추세 -9.4%

루벤하임은 30세대 규모로, 2021년 7월 16일 준공된 건물입니다. 분석 대상은 전용 33.47㎡이며, 확보된 실거래 8건의 전체 평균은 258,625,000원입니다. 그러나 상당수가 2022년 거래여서 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하면 과거 높은 가격의 영향을 크게 받을 수 있습니다.

확인되는 최신 거래는 2025년 8월, 전용 36.08㎡, 3층, 237,000,000원입니다. 신건 최저가 231,000,000원은 이 거래가의 97.5%로, 금액 차이는 6,000,000원입니다. 다만 최신 거래는 본건보다 전용면적이 크고, 2026년 10월 기준으로 이미 12개월이 지난 거래입니다. 따라서 이를 현재의 정확한 동일면적 시세로 단정할 수 없습니다.

동일 전용 33.47㎡의 2022년 2월 거래가는 250,000,000원부터 260,000,000원까지 확인됩니다. 하지만 해당 거래를 현재 가격으로 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 가격 하락과 거래 표본의 시차를 반영할 때, 신건 231,000,000원은 확실한 저가 매수 구간으로 보기 어렵습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.4회로 집계됩니다. 다만 소규모 단지인 만큼 이 수치만으로 향후 유찰이나 낙찰 가능성을 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 별도 신청채권 배당 0원이라는 계산 결과를 임차보증금 우선배당 226,966,000원과 무관한 별개의 임차인 채권으로 해석해서는 안 됩니다. 최종 배당 수령인과 배당순위는 승계관계 및 배당표 원본 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인 대상입니다.

유찰 시나리오 — 확약이 왜 결정적인가

아래의 미배당 인수액은 확약 적용 전의 산술상 금액입니다. 확약의 효력이 동일하게 적용된다면 각 회차의 해당 임차권 실질 인수액은 0원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금이 증가합니다.

유찰 시나리오는 가정된 최저가와 추정 배당계산을 사용한 비교입니다. 실제 매각기일의 최저가, 배당금 및 확약 적용 결과를 보장하지 않습니다. 확약이 없는 경우 낙찰가와 미배당 인수액의 합계는 보증금 255,000,000원에 집행비용의 영향이 더해진 수준으로 계산됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 영통구 영통동 망포역(수인분당선) 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 망포역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2021년 7월 준공된 철근콘크리트구조 건물로, 승강기·화재탐지·도시가스·난방·지하주차장 등이 갖춰져 있습니다. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
• 도로·토지. 남측 약 10m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다. 용도지역은 제1종일반주거지역이고, 공시지가는 2,300,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 기재되어 있으므로 실제 입찰자 및 해당 다세대주택에 대한 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 30세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 확인되는 거래는 8건이나 대부분 2022년 거래이며, 최신 거래도 2025년 8월입니다. 거래 추세 -9.4%와 최근 표본 부족을 고려해 환금성 및 적정 매도가격은 보수적으로 평가하는 것이 타당합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022년 2월 21일 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항을 입찰 전 확인하고, 매각 후 등록 및 의무의 처리 여부도 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 매각물건명세서의 대항력 포기 확약서 원본을 확인하고, 최재헌 임차권의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 유효하게 적용되는지 점검해야 합니다.
• 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 신청채권자이자 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 임차보증금 채권의 승계 범위 및 배당 수령관계를 확인하고 동일 보증금을 이중으로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 선순위 임차권 처리. 전입·점유개시·확정일자가 경매개시보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수 위험이 존재하므로, 단순히 경매개시결정으로 모든 임차권이 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
• 실거래 시점 확인. 최신 비교 거래는 2025년 8월입니다. 2026년 10월 현재의 가격과 직접 동일시하기 어렵고, 전용면적도 본건과 다르므로 현 시점의 거래 및 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.
• 하락장 위험 반영. 과거 대비 -9.4%의 하락 추세가 확인됩니다. 전체 평균 258,625,000원을 기준으로 낙찰가 상한을 높게 설정하는 것은 위험할 수 있습니다.
• 유찰 후 자금계획. 확약이 그대로 적용된다면 유찰 후 낙찰가 하락이 실질취득액 감소로 연결됩니다. 반면 확약이 적용되지 않는 상황에서는 룰상 미배당 보증금이 증가한다는 차이를 구분해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 존재만으로 현재 실제 점유자를 단정할 수 없습니다. 현황조사 원본으로 실제 점유 상태를 확인하고 인도 및 명도에 필요한 절차를 점검해야 합니다.
• 관리비·등록사항 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분과 민간임대주택 등록 관련 의무 및 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 서류 재확인. 2026년 10월 28일 매각기일을 기준으로 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최종 매각조건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 해소는 호재, 가격은 아직 보수적으로”

수원 루벤하임에이 304호는 표면적으로 보증금 255,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하는 물건입니다. 확약이 없다면 신건에서도 미배당 보증금 28,034,000원의 매수인 인수 위험이 발생하며, 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.

하지만 이 사건에는 주택임차권 승계인이 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출되어 있습니다. 확약이 유효하다면 실질 인수액은 0원이며, 신건 실질취득액은 부대비용을 제외한 231,000,000원입니다. 선순위 임차권이 있다는 이유만으로 보증금을 다시 가산해서도 안 되고, 확약이 있다는 이유로 모든 별도 인수 위험까지 자동 해소된다고 판단해서도 안 됩니다.

남는 문제는 가격입니다. 최신 거래 237,000,000원보다 신건 최저가는 2.5% 낮지만 비교 거래는 면적이 더 넓고 거래 시점도 오래되었습니다. 전체 거래의 추세는 -9.4% 하락입니다. 단지 규모 30세대와 거래 표본의 시차까지 고려하면 현재 최저가에 충분한 안전마진이 있다고 보기는 어렵습니다.

결론은 ‘확약으로 권리 부담은 크게 완화, 신건 가격의 투자 매력은 제한적’입니다. 확약서 원본과 권리 승계관계를 확인한 뒤, 최근 시세와 실질 환금성을 다시 검증하는 접근이 적절합니다. 현재 가격에 서둘러 응찰하기보다는 유찰 가능성과 추가 가격 조정을 함께 검토할 필요가 있습니다.