수원지방법원 2026타경50209. 수원시 영통구 영통동 루벤하임에이 4층 404호, 전용 33.47㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기부상 소유자는 권민지이며, 2022년 2월 21일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기된 거래가액은 255,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 건물에 설정된 일반적인 근저당권이 아닙니다. 과거 서수원새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 가장 주의해야 할 권리는 2023년 7월 20일 등기된 이다솔의 주택임차권입니다. 임대차계약과 전입신고가 강제경매개시결정보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 분석됩니다.
특히 임차보증금 255,000,000원은 현재 최저매각가 229,000,000원을 넘습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득비용이 크게 줄지 않는 구조입니다. 그러나 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출됐다는 점이 이 사건의 중요한 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 4층 404호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 영통로200번길 63 |
| 물건종류 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 / 층 | 33.47㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 |
| 사용승인 | 2021.07.16 |
| 규모 | 루벤하임 · 30세대 |
| 소유자 | 권민지 · 2022.02.21 소유권이전 · 등기 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 이다솔 · 임차보증금 255,000,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 유효 적용 시 실질 0원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기 확약
등기부상 서수원새마을금고의 기존 근저당권 두 건은 2021년 11월 23일 이미 말소됐습니다. 따라서 당시의 채권최고액이 현재 낙찰자에게 인수되는 금액은 아닙니다.
이후 2026년 1월 16일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정이 현재 남아 있는 권리관계의 말소기준으로 제시되어 있습니다. 하지만 이보다 앞서 성립한 임차권은 원칙적으로 별도 검토가 필요합니다. 경매개시결정 자체가 매각으로 소멸한다는 사실과 선순위 임차보증금이 소멸한다는 사실은 서로 다릅니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.55억, 인수액은 왜 0원인가
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이다솔 | 전유전부 주거 · 임차권등기 |
255,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 승계인 포기 확약 |
| 임대차계약일 | 2021.11.09 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.11.12 |
| 점유개시일 | 2021.11.26 |
| 전입신고일 | 2021.11.29 |
| 임차권등기일 | 2023.07.20 |
| 배당요구일 | 2026.01.15 |
| 보증금 | 255,000,000원 |
| 확약 미반영 예상 인수 | 30,006,000원 |
| 확약 적용 시 실질 인수 | 0원 |
실제 임차인은 이다솔 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이면서 명세서상 주택임차권자 승계인으로 언급되는 당사자로, 별도의 실제 임차인 한 명이 추가된 것은 아닙니다. 따라서 동일한 보증금 255,000,000원을 이다솔과 주택도시보증공사 명의로 각각 더해 계산해서는 안 됩니다.
다만 확약서의 정확한 문구, 권리승계 범위, 매수인에 대한 효력 및 임차권등기 말소 이행은 원본 서류로 확인해야 합니다. 이번 확약은 해당 임차권에 대한 것이며, 그 밖의 독립된 임차권까지 일괄 소멸시키는 효력이 있다고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격과 하락 추세를 먼저 본다
루벤하임은 30세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 총 8건이며, 전체 평균은 258,625,000원입니다. 그러나 상당수가 2022년 거래이므로 이 평균만으로 현재 시세를 판단하면 과거의 높은 가격이 반영될 수 있습니다.
가장 최근 확인되는 거래는 2025년 8월, 전용 36.08㎡ · 3층 · 237,000,000원입니다. 최근 기준으로 산정된 비교 평균도 237,000,000원이지만 표본은 1건뿐입니다. 더구나 경매 대상인 전용 33.47㎡와 면적이 다르고, 매각기일인 2026년 10월과도 시차가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.08㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 32.51㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 32.51㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 32.51㎡ | 5 | 292,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 258,625,000원 |
| 최근 비교기준 | 36.08㎡ | 1건 | 237,000,000원 |
현재 최저가 229,000,000원은 최근 비교기준 거래가 237,000,000원의 96.6%로, 금액 차이는 8,000,000원입니다. 확약이 유효해 실질 인수액이 0원이라는 전제에서는 실질취득가격 역시 229,000,000원이므로 최근 비교가격보다 낮은 것은 맞습니다.
하지만 전체 거래를 기준으로 한 과거 평균 대비 할인율을 그대로 투자이익으로 볼 수는 없습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세는 -9.4%로 하락 방향이며, 최근 거래 표본도 한 건에 그칩니다. 소폭의 가격 차이만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
아래 배당은 집행비용과 보증금 우선변제를 반영한 산술 추정입니다. 제출된 포기 확약과 임차권 승계에 따른 최종 배당귀속은 법원의 배당절차 및 원본 서류 확인이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,006,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 이다솔 관련 채권 | 255,000,000원 | 224,994,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,006,000원, 보증금 우선변제 224,994,000원으로 매각대금 229,000,000원이 소진되는 모형입니다. 신청채권자 배당 0원은 별도 항목으로 계산된 결과이며, 동일 임차보증금에 관한 승계채권을 추가 보증금으로 합산한다는 의미가 아닙니다. 당해세·최우선변제와 실제 배당귀속은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수와 실질취득의 차이
이 사건은 대항력 포기 확약의 적용 여부에 따라 유찰가격의 의미가 완전히 달라집니다. 확약을 반영하지 않으면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 유지됩니다. 반면 확약이 유효하면 해당 임차보증금의 인수액은 0원이므로 낙찰가 하락이 실질취득가격 하락으로 이어집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미반영 인수 추정 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 229,000,000원 | 30,006,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 183,200,000원 | 75,164,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 146,560,000원 | 111,291,840원 | 0원 |
각 회차의 미반영 인수액은 집행비용을 포함한 배당 시뮬레이션 결과입니다. 확약이 유효한 경우의 실질취득은 해당 회차 낙찰가를 기준으로 판단하며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 지출은 포함하지 않았습니다. 유찰 시 가격 및 확약의 계속 적용 여부는 해당 회차 공고문과 원본으로 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망포역(수인분당선) 남동측 인근에 위치하며, 주위에 근린생활시설, 아파트단지 및 다세대주택이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장과 망포역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.07.16 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 승강기, 위생·급배수시설, 도시가스 난방시설 등이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 및 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 있으므로 실제 적용대상과 거래방식별 예외 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항이 없고, 위반건축물 관련 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 30세대 규모의 다세대주택으로, 8건의 확인 거래 가운데 최근 비교거래는 1건뿐입니다. 대규모 공동주택보다 비교 가능한 거래 표본이 적어 매각가격 및 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 정확한 문구를 확인해야 합니다. 특히 매수인에 대한 효력과 조건을 확인하세요.
- 임차권등기와 승계관계. 등기상 임차권자는 이다솔이고 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 권리승계 증빙과 배당요구 내용, 확약의 적용 대상을 서로 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 임차인이 계속 점유 중이라고 단정할 수 없습니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부, 명도비용 및 절차를 별도로 확인하세요.
- 실질 인수액 확인. 모형상 30,006,000원의 미배당 위험이 제시되지만 확약이 유효하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 입찰 전 법적 효력과 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 최근 확인 거래는 2025.08의 237,000,000원으로, 대상과 면적도 다릅니다. 하락 추세 -9.4%를 고려해 추가 거래와 실제 매물 호가를 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
- 민간임대주택 관련 의무. 등록관계와 임대의무기간의 처리, 경매취득자에게 적용되는 법적 의무가 있는지 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비, 당해세 및 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령, 확약서, 배당요구 서류 및 법원 매각공고를 확인하세요.
맺으며 — “선순위 보증금보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건은 겉으로 보면 낙찰가보다 큰 보증금 때문에 매수인 인수위험이 매우 높은 물건입니다. 실제로 이다솔의 임차보증금은 255,000,000원으로, 신건 최저가 229,000,000원을 초과합니다. 포기 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남아 유찰되더라도 실질취득비용이 보증금 부근에서 유지됩니다.
그러나 매각물건명세서에 기재된 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인의 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기 확약은 이러한 인수위험을 해소할 수 있는 결정적인 요소입니다. 확약이 유효하고 해당 임차권에 적용된다면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 최저가는 최근 거래 기준 시세의 96.6%로 소폭 낮은 수준이지만, 가격 추세는 -9.4%이고 비교 표본도 제한적입니다. 특히 최근 확인 거래와 대상 호수의 면적이 달라 단순한 금액 차이를 확정적인 시세차익으로 볼 수 없습니다.
결론은 ‘권리는 확약 확인을 조건으로 접근 가능, 가격은 보수적으로 판단’입니다. 현재 단계의 종합 판단은 C등급입니다. 확약의 법적 효력, 임차권등기 말소 가능성 및 실제 점유 상태를 원본으로 확인하고, 최근 거래가격을 다시 검증한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
