수원지방법원 2026타경50306. 수원시 권선구 권선동 세지로112번길 33-12에 자리한 다세대주택 4층 402호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 203,000,000원인 신건이며, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 200,000,000원입니다. 표면적인 등기만 보면 2023년 설정된 주택임차권등기와 2026년 강제경매개시결정이 눈에 띕니다. 이 두 권리의 선후관계와 확약서의 효력이 실제 낙찰자 부담을 좌우합니다.

과거 등기에는 행당새마을금고의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 있지만, 이 근저당은 2016.05.27 이미 말소되었습니다. 현재의 핵심 권리는 김진영 명의의 200,000,000원 주택임차권이며, 말소기준으로 제시된 2026.01.22 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.

이처럼 낙찰자가 잔여 보증금을 인수할 수 있는 구조에서는 단순히 최저매각가가 내려갔다는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 다행히 이 사건에는 대항력 포기 확약이 제출되어 있어, 해당 확약의 유효성을 확인하는 것이 권리분석의 결정적 절차입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 먼저, 경매는 나중

등기상 순서는 분명합니다. 2016년 근저당권은 이미 말소되었고, 김진영의 임차권은 2023.03.24 등기되었습니다. 이후 2026.01.22 강제경매개시결정이 이루어졌습니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 선행합니다.

중요한 구별이 있습니다. 배당계산상 보증금 부족분이 있다는 사실과 매수인이 그 부족분을 실제로 인수해야 한다는 사실은 다릅니다. 확약 전 계산상 인수액은 배당 부족분을 나타내지만, 확약 적용 후 실질 인수액은 해당 임차권에 관하여 0원으로 판단합니다. 다만 입찰 전에 확약서 원본, 제출 주체의 권한 및 말소 이행 조건을 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 가격 판단 — 시세 확인 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 203,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 지역·유사 다세대주택의 거래 평균이나 최신 비교 거래를 확인할 수 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

참고할 수 있는 개별 등기 거래가액은 있습니다. 2021.02.19 매매를 원인으로 한 소유권이전의 거래가액은 200,000,000원이며, 2026.02.10 소유권이전의 거래가액은 150,000,000원입니다. 현 최저가 203,000,000원은 최근 등기 거래가액보다 53,000,000원 높습니다.

다만 2026.02.10 거래는 2026.01.22 경매개시결정 이후의 소유권이전입니다. 따라서 그 거래가액만으로 이 물건의 정상적인 시장 시세를 단정할 수는 없습니다. 매매 배경과 거래 조건을 확인하지 않은 상태에서 해당 금액을 일반적인 실거래 시세로 취급하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 매각대금 203,000,000원에서 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 임차보증금 배당에 사용됩니다. 임차보증금 부족분은 642,000원입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사에 대한 별도 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 이 표는 채권 승계에 따른 동일 채권의 중복 여부, 실제 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등을 최종 확정한 배당표가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개

대항력 있는 보증금 200,000,000원의 임차권이므로, 확약서가 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 최저가 하락만 보고 취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 판단하면 안 됩니다.

각 회차의 계산상 인수액은 제시된 배당 추정에 따른 미배당 보증금입니다. 확약 적용 후 실질 인수액 0원은 동일 임차권에 관한 확약의 유효성과 이행을 전제로 합니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 후속 매각조건을 확정한 것이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2016.04.18 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호입니다. 치장벽돌 외벽과 샷시 창호 등이 확인됩니다.
• 설비. 난방, 위생, 급·배수 및 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 접도. 서측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접하며, 토지는 2필 일단의 평탄한 다세대주택 부지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류 접합, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
• 거래 관련 규제. 외국인 등과 주택 용도를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 기재되어 있습니다. 실제 매수 주체에 대한 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 부정적으로 확인되었고, 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다. 내부 상태와 현재 점유 상황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물·호실의 상태와 지역 거래수요에 따라 매각 가능 가격이 달라집니다. 비교 거래가 확보되지 않아 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사 또는 적법한 승계인이 제출한 확약서의 내용, 권한, 조건과 효력이 김진영의 임차권 전체에 미치는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각 이후 어떤 절차로 이행되는지 확인해야 합니다.
• 채권 중복 확인. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액과 기존 임차보증금의 승계 관계를 확인해 동일 보증금을 중복 인수액으로 계산하지 않아야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 김진영이 실제 점유 중인지 확정할 수 없습니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 소유권 변동 경위. 2026.01.22 강제경매개시결정 이후인 2026.02.10에 손인혜 명의의 소유권이전이 이루어졌습니다. 그 경위와 현재 등기상 권리관계를 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 현 최저가 203,000,000원과 2026.02.10 등기 거래가액 150,000,000원 간 차이가 있으므로 해당 거래 조건, 감정평가 근거 및 유사 다세대 실거래를 확인해야 합니다.
• 체납 및 부대비용. 공용부분 관리비, 제세공과금, 명도 및 취득 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서의 원문을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 가격은 아직 미확인”

이 물건은 겉으로는 위험해 보이는 200,000,000원 대항력 임차권이 핵심이지만, 제출된 확약서에 따라 실질 인수 부담이 해소되는 특수한 구조입니다. 김진영의 전입·확정일자·임차권등기가 말소기준보다 앞서는 것은 분명하므로, 확약이 없다면 배당 부족분 승계가 문제가 됩니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기 확약이 유효하다면 해당 임차권 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 바로 매수 매력이 높다고 평가하기는 어렵습니다. 최저가 203,000,000원이 현재의 적정 시세보다 낮다는 근거가 없고, 최근 소유권이전 거래가액은 150,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이 거래가 경매개시 이후 이루어졌다는 점까지 고려하면 가격 검증이 더욱 중요합니다.

종합적으로 이 사건은 확약서로 권리 위험을 상당 부분 해소할 수 있으나, 가격 적정성과 권리 승계·말소 절차의 확인이 필요한 다세대주택입니다. 권리상 핵심 서류를 확인한 뒤 정상적인 비교 시세를 확보해야 입찰가를 결정할 수 있습니다. 확약은 긍정적, 가격은 검증 전 보류. 이것이 현재 확인된 사실에 부합하는 결론입니다.