수원지방법원 2026타경50748. 용인시 기흥구 마북동 플랫폼시티아이브 제1동 204호의 경매입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 8층 건물의 2층에 있으며, 거래 비교 대상 면적은 20.94㎡로 표시되어 있습니다. 등기부상 소유자는 장춘식이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 189,037,953원입니다.

등기부에서 가장 중요한 시점은 두 가지입니다. 임차인 오창규는 2022.05.27 전입·점유 개시 및 확정일자를 갖추었고, 말소기준권리인 삼성카드 가압류는 2024.05.09에 접수되었습니다. 임차인의 대항력 요건이 먼저 갖춰졌으므로, 단순히 가압류가 매각으로 소멸한다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지는 않습니다. 이번 사건은 대항력 포기 확약서가 실제 인수구조를 바꾸는 핵심 문서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2024.05.09 접수된 갑구 6번 삼성카드 주식회사 가압류입니다. 이후 국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 그보다 앞서 대항력 요건을 갖춘 임차인 오창규의 보증금반환청구권은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 시 실질 인수 0원

실제 임차인은 오창규 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 주택임차권자 승계인으로 확약서에 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

임차인 오창규는 2022.05.27 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이는 2024.05.09 말소기준권리보다 앞섭니다. 2024.06.05 주택임차권등기도 마쳤으며, 2026.02.13 배당요구한 것으로 기재되어 있습니다.

확약의 효력은 해당 임차권과 승계인의 잔존 보증금반환청구권에 한정됩니다. 다른 독립적인 임차권에까지 확약 효력이 확장되는 것은 아닙니다. 입찰 전 확약서 원본의 권리자·적용 범위·말소 조건과 최신 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 하락, 직접 비교에도 한계

플랫폼시티아이브의 확인된 매매 거래는 4건입니다. 전체 평균은 153,500,000원이지만, 가격 적정성을 판단할 때는 최근 거래를 우선 살펴야 합니다. 2026.01 거래가는 140,000,000원이고 최근 12개월 평균도 140,000,000원입니다.

최신 거래액은 140,000,000원으로 이전 거래들보다 낮고, 최근 거래 추세도 -11.4%입니다. 이러한 하락 흐름에서 과거 평균가 153,500,000원만을 근거로 166,000,000원의 감정가가 적정하다고 판단하는 것은 위험합니다. 반면 대상 면적이 비교 거래보다 크므로, 현재 자료만으로 확정적인 초과가격률을 산정할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

신건 예상배당은 집행비용 3,124,000원과 임차인 우선변제 162,876,000원으로 매각대금을 모두 사용하는 구조입니다. 삼성카드와 주택도시보증공사의 채권은 이 배당가정에서 미배당됩니다. 조세채권의 실제 우선순위와 배당액, 최우선변제 및 확약 효력 확인에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격구조를 바꾼다

선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이전되는 일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기 확약서가 제출되어 있다는 점에서 실질취득 구조가 다릅니다.

이론 인수액은 확약을 적용하지 않았을 때 선순위 임차인의 미배당 보증금으로 계산한 금액입니다. 확약 반영 실질취득액은 매각가에 실질 인수액 0원을 합산한 값이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 기흥구 마북동 마성초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 석재 및 페인팅 외벽, 벽지 마감 내벽, 새시창 등을 갖추고 있습니다. 급배수·위생·난방·도시가스·엘리베이터 설비가 있습니다.
• 접도. 남동측으로 세로와 접하며, 집합건축물의 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·성장관리권역에 포함됩니다. 상대보호구역 저촉, 비행안전제3구역 및 기타 토지이용 제한도 확인됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 존재합니다. 해당 지정의 대상·기간·거래 적용 여부는 실제 용도와 매수자 요건을 기준으로 확인해야 합니다.
• 민간임대 관련. 민간임대주택등기가 있어 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항을 확인해야 합니다. 경매 매각 후 등록·의무관계 처리 여부도 점검 대상입니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 28세대 규모로 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 거래 하락과 평균 유찰 4.8회 통계까지 고려하면 향후 재매각 가격은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사 등 확약 당사자의 권리 승계관계, 대항력 포기 범위, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 확인하세요.
• 선순위 임차인 확인. 오창규의 전입·확정일자·임차권등기 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조하세요. 확약이 적용되지 않는 다른 임차권이 있는지도 점검해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 용인세무서장 관련 압류가 존재합니다. 조세채권의 실제 배당순위와 집행비용 등을 확인하여 임차인 배당 및 잔존 권리에 미칠 영향을 검토하세요.
• 용도 대조. 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용상태, 민간임대주택등기 및 주택임차권등기의 관계를 건축물대장·등기부 원본과 대조하세요.
• 동일 면적 시세 확보. 현재 매매 비교 표본은 14.16㎡이고 대상 면적은 20.94㎡입니다. 직접 비교 가능한 거래가와 임대수익, 공실 가능성을 추가 확인해야 합니다.
• 유찰 시점 판단. 단지 평균 유찰 4.8회를 고려하여 신건 고가 응찰보다 유찰 후 실질취득액과 환금성을 재평가하는 접근이 적절합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 보증금 포기가 곧바로 현재 점유자의 퇴거 완료를 뜻하지는 않습니다. 실제 점유관계와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 취득 관련 세금, 등기·명도비용을 별도로 확인하여 실제 투입자금을 계산하세요.
• 최신 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수는 확약으로 해소, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 사건을 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매로만 보면 신건에서도 보증금 부족분 12,124,000원의 인수 위험이 있습니다. 그러나 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되어 있으므로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 권리분석의 가장 큰 부담은 확약으로 해소된 셈입니다.

반면 가격을 평가할 때는 다른 결론이 나옵니다. 감정가와 최저가는 166,000,000원이고, 최근 거래 참고액은 140,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -11.4%로 하락하고 있으며, 비교 거래의 전용면적도 대상보다 작습니다. 여기에 28세대 규모, 평균 유찰 4.8회라는 환금성 부담이 더해집니다.

권리는 확약 확인을 전제로 해소 가능하지만, 신건 가격의 매력은 확인되지 않았습니다. 확약서 원본과 건축물 용도 확인이 선행되어야 하고, 가격 측면에서는 유찰 후에도 동일 면적·용도의 시세를 확인해야 합니다. 종합적으로 권리 확약 확인·가격 보류·환금성 경계의 접근이 적절합니다.