수원지방법원 2026타경50836. 경기도 용인시 기흥구 마북동 플랫폼시티아이브 2층 206호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트로 단순하게 접근하기보다 공부상 용도, 실제 이용상태, 임대 관련 규제를 함께 살펴봐야 합니다.

이 사건의 핵심은 등기부에 기재된 임차권자 김현규입니다. 임대차계약일은 2022.05.21, 전입신고와 확정일자는 모두 2022.05.26이며 보증금은 170,000,000원입니다. 2024.09.19에 설정된 말소기준 압류보다 임차인의 대항요건이 앞서므로, 별도의 권리포기 조치가 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에는 신청채권자이자 주택임차권자 승계인이 배당으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 기재되어 있습니다. 이 확약이 바로 본건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기부의 권리 흐름에서 눈여겨볼 부분은 김현규의 주택임차권이 압류보다 앞선다는 점입니다. 2024.06.04 등기된 임차권에는 보증금 170,000,000원, 전입신고일 2022.05.26, 점유개시일 2022.05.30, 확정일자 2022.05.26이 기재되어 있습니다.

2024.09.19 국의 압류가 말소기준권리이고, 이후 2026.02.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 기존 신탁등기는 이미 말소됐지만, 말소기준보다 앞선 임차권과 민간임대주택등기는 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 인수 포기 확약

③ 가격 비교 — 평균보다 최신 거래가 중요하다

플랫폼시티아이브의 확인된 실거래는 4건이며, 전체 평균은 153,500,000원입니다. 이를 기준으로 보면 최저매각가 152,000,000원은 전체 평균의 99.0%여서 비슷한 가격처럼 보입니다.

그러나 최근 12개월 거래는 1건이고, 2026.01 거래금액은 140,000,000원입니다. 최근과 과거 거래를 비교한 추세는 -11.4%입니다. 현재 최저가 152,000,000원은 최근 거래 참고가의 108.6%로, 최근 거래금액보다 높은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)

위 표는 제공된 예상배당 계산에 따른 것으로, 임차보증금 우선변제 항목과 신청채권자의 별도 배당액을 표시한 것입니다. 주택도시보증공사의 채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 채권 승계 관계 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 핵심 변수

본건은 일반적인 선순위 보증금 인수형과 확약서가 유효하게 적용되는 경우의 취득금액이 크게 다릅니다. 일반 인수형에서는 최저매각가가 낮아져도 잔여 보증금 부담이 증가하지만, 본건에서는 확약의 적용을 받는 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.

유찰 시 금액은 가정 시나리오이며 실제 매각조건 변경이나 유찰을 보장하지 않습니다. 일반 계산상 인수액은 확약 미반영 기준이고, 확약 적용 후 인수 0원은 해당 임차권에 한정됩니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 용인시 기흥구 마북동, 마성초등학교 북서측 인근입니다. 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 일반주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 일반시내버스·마을버스·직행버스 정류장이 인근에 있습니다. 서측 인근에는 수인분당선 및 수도권광역급행철도 환승역인 구성역이 위치합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2021.04.15 준공된 철근콘크리트구조 건물로, 8층 중 2층 206호입니다. 난방·급배수·위생·승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 6미터의 막다른 도로에 접합니다. 차량 접근은 가능하지만 출입 및 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 비행안전제3구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 실제 적용 대상과 기간을 대조해야 합니다.
• 건물 이용상태. 사건의 물건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 206호는 오피스텔로 이용 중입니다. 등기부에는 민간임대주택등기도 있어 건축물대장상 용도와 임대사업자 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 용도 표기와 이용상태의 차이에 대한 추가 확인은 필요합니다.
• 환금성. 28세대 규모이며, 확인된 실거래 4건은 모두 본건과 면적이 다른 사례입니다. 최근 거래금액은 하락 추세이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.8회입니다. 처분가격과 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 및 잔존 보증금반환청구권 포기 내용, 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 확인하세요. 확약 효력이 인수액 0원 판단의 전제입니다.
• 임차권 승계 관계 대조. 김현규의 임차권과 주택도시보증공사의 승계 관계를 확인하고, 실제 임차인 1명의 보증금을 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
• 별도 점유 확인. 확약은 확인된 임차권에 한정됩니다. 현장 점유자와 추가 임대차 여부를 조사하고, 별도 점유자가 있다면 대항력과 인수 가능성을 독립적으로 검토하세요.
• 공부상 용도 확인. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태, 민간임대주택등기의 관계를 건축물대장·등기부·임대 관련 자료로 확인하세요.
• 동일조건 시세 확보. 현재 실거래 비교표는 14.16㎡, 7층 거래입니다. 본건의 참고 대상면적 20.13㎡, 2층과 일치하지 않으므로 같은 면적과 용도의 거래 또는 임대수익 자료를 추가 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 참고가격은 140,000,000원, 거래 추세는 -11.4%입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 153,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 유찰·환금성 점검. 단지 평균 유찰 4.8회, 낙찰률 0.0%라는 통계를 감안하여 신건 입찰과 유찰 후 입찰의 자금 부담을 비교하세요.
• 관리비·명도·세금 확인. 미납 관리비, 실제 점유자, 부대비용, 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 비용과 절차상 위험을 확인하세요.
• 매각조건 재확인. 매각기일 2026.10.28 전 법원의 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서 및 사건 진행상황을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싼 것은 아니다”

이 사건은 처음 보면 보증금 170,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매수인 인수 부담이 커 보이는 물건입니다. 일반 배당계산상 부족분은 20,928,000원이고, 확약이 없다면 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 늘어나는 전형적인 보증금 인수형 구조입니다.

하지만 주택임차권자 승계인이 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 있습니다. 이로써 확약 적용 대상인 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 따라서 본건의 핵심 위험은 권리 인수에서 확약의 실제 효력과 가격·환금성 검증으로 옮겨갑니다.

신건 최저가 152,000,000원은 최근 거래 참고가 140,000,000원보다 높고, 거래 추세는 -11.4%입니다. 더욱이 해당 거래는 본건과 면적 및 층이 달라 정확한 동일조건 시세라고 볼 수 없습니다. 여기에 단지 평균 유찰 4.8회와 근린시설·오피스텔 이용상태의 차이까지 고려해야 합니다.

결론은 권리상 조건부 안전, 가격상 보류입니다. 확약서가 제출됐다는 사실은 중요한 장점이지만, 이를 곧바로 투자 매력으로 연결해서는 안 됩니다. 확약 효력 확인 → 공부상 용도 검증 → 동일조건 시세 확보 → 입찰가 결정의 순서가 적절합니다. 현재 신건 가격에서는 무리한 응찰보다 보수적인 접근이 타당합니다.