수원지방법원 2026타경51045. 용인시 처인구 마평동에 위치한 드림캐슬 101동 304호입니다. 경매상 용도는 다세대이며 감정평가서에는 공부상 오피스텔로 기재되어 있습니다. 건물은 2022년 사용승인을 받은 11층 건물이고, 대상은 3층입니다. 소유자 조재윤이 2022년 7월 29일 거래가 290,000,000원으로 소유권을 이전받았으며, 현재 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 상태입니다.

이 사건은 일반적인 무임차 물건이 아닙니다. 조대영 명의의 임차권등기가 존재하고 보증금은 290,000,000원입니다. 전입신고와 점유개시는 2022년 7월 29일, 확정일자는 2022년 7월 5일입니다. 강제경매개시결정일인 2026년 3월 9일보다 앞선 권리이므로 대항력 있는 선순위 임차권으로 보아야 합니다. 다만 매각물건명세서의 대항력 포기 확약이 이 사건의 결론을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

소유권보존과 신탁등기를 거쳐 현재 소유자인 조재윤에게 소유권이 이전됐습니다. 수협은행 명의의 신탁등기는 이미 말소된 상태이며, 2022년 7월 29일에는 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이후 2024년 4월 29일 조대영의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026년 3월 9일 주택도시보증공사에 의한 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

임차인 및 대항력 분석

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 주택임차권자 승계인으로 표시되어 있으므로, 원 임차인 조대영과 별도의 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 임차보증금 총액도 290,000,000원으로 판단해야 하며, 주택도시보증공사의 청구액 290,000,000원을 더해 임차보증금이 두 배라고 해석하는 것은 부적절합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높다

드림캐슬의 유사 면적 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 300,583,333원입니다. 그러나 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래가 현재 가격 판단에 더 중요합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 310,000,000원이며, 감정가 300,000,000원은 그 96.8%입니다.

최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 +4.2%로 표시됩니다. 다만 최신 2026년 7월 거래는 290,000,000원으로, 2026년 3월의 320,000,000원 거래들보다 낮습니다. 따라서 최근 평균이 높다는 사실만으로 가격 상승이 계속된다고 단정할 수 없습니다.

신건 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균보다 10,000,000원 낮지만, 최신 거래보다는 10,000,000원 높습니다. 층과 면적이 다른 표본을 비교하고 있다는 점까지 고려하면 신건을 뚜렷한 저가매수 기회로 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)

위 표는 매각가 300,000,000원과 집행비용 5,000,000원을 적용한 예시 배당입니다. 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권의 승계인이므로, 원 임차인과 승계인의 동일 채권이 중복 배당되지 않도록 실제 배당권자와 배당순위를 확인해야 합니다. 신청채권자 청구금액 290,000,000원 중 예시 배당은 5,000,000원, 미배당은 285,000,000원으로 계산되어 있으나 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

유찰 시 인수액 — 확약 전 추산과 실제 적용을 구분

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득비용으로 시세를 비교해야 합니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 실제 취득비용까지 낮아진다고 볼 수 없습니다.

하지만 이 사건은 해당 임차권의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출되어 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 유찰에 따른 미배당액 증가를 매수인이 부담하지 않으며, 실질취득비용은 낙찰가와 동일하게 판단합니다. 표의 54,160,000원과 101,488,000원은 확약을 적용하기 전의 위험 추산액이지 확약 적용 후의 매수인 부담액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 마평동 동부사거리 남동측 인근 일반주택지대입니다. 주변에는 아파트·연립주택·다세대주택·단독주택 및 동부로변 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 자유로운 상태이고 국도·지방도·시도와 연계됩니다. 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등 대중교통 여건도 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022.03.10 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 급·배수 위생설비, 소방설비, 승강기, 도시가스 및 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 8m, 서측 약 6m 도로와 접하고, 서측 동부로와 북측 중부대로로 연결됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 표시됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용 범위도 확인이 필요합니다.
• 공부상 이용상태. 경매 용도는 다세대인 반면 감정요항표에는 공부상 오피스텔로 기재되어 있습니다. 실제 호실의 건축물대장상 용도와 주거 이용 관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 비교 실거래 가격은 227,000,000원부터 380,000,000원까지 폭이 큽니다. 최근 12개월 거래는 3건이며 면적과 층이 서로 달라, 평균값만으로 대상 호실의 매도가격을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약 원본. 매각물건명세서의 확약서 제출 사실뿐 아니라 확약 주체, 승계 범위, 잔존 보증금반환청구권 포기 문구와 효력을 직접 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 조대영 명의 임차권등기의 말소 동의가 실제 말소 이행으로 연결되는지 확인하세요. 임차권등기가 남은 상태에서 단순히 인수 위험이 사라졌다고 단정해서는 안 됩니다.
• 승계 채권 중복 방지. 조대영은 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 신청채권자 겸 승계인입니다. 동일 보증금을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않도록 주의하세요.
• 선후순위 권리 대조. 근저당권 1건의 상세 순위, 임차권등기 및 경매개시결정과의 관계를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
• 실제 점유와 명도. 임차권등기상 점유개시일과 현재 실제 점유상태는 구분해야 합니다. 현장 확인을 통해 인도·명도 부담을 점검하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.07.29 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
• 용도 확인. 다세대 경매물건과 공부상 오피스텔 표기가 함께 있으므로 건축물대장 및 집합건축물 현황과 실제 이용상태를 대조하세요.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균 310,000,000원과 최신 거래 290,000,000원을 함께 비교하세요. 신건 가격은 최신 거래보다 높아 신중한 상한가 설정이 필요합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 등 추가 부담 요인을 확인하세요. 예시 배당액만으로 실제 정산 결과를 단정하지 마세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 교차 확인하고 확약의 효력에 관한 전문적 검토를 받으세요.

맺으며 — “보증금 2.9억의 위험을 확약이 바꾼다”

이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 확약의 효력입니다. 임차인 조대영의 보증금은 290,000,000원이고 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 판단됩니다. 확약이 없다면 유찰로 최저가가 떨어질 때 미배당 보증금의 인수 위험이 커질 수 있습니다.

그러나 신청채권자 겸 임차권 승계인이 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했다는 점은 중요한 위험 해소 요인입니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인의 해당 임차보증금 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 확약 밖 권리가 자동으로 해소되는 것은 아니며, 원본 대조는 필수입니다.

가격 측면에서는 감정가 300,000,000원이 최근 12개월 평균 310,000,000원의 96.8%이지만 최신 거래 290,000,000원보다 높습니다. 최근 시세 대비 확실한 저가라고 보기는 어렵습니다. 특히 공부상 용도 확인과 임차권등기 말소 절차까지 고려하면, 신건에서 서둘러 응찰하기보다 확약의 안전성을 먼저 검증하고 가격 조건을 면밀히 검토하는 접근이 합리적입니다.

종합 판단: B등급. 선순위 보증금이라는 중대한 위험 요소가 있지만 대항력 포기 확약으로 해당 인수 위험이 실질적으로 해소될 수 있습니다. 다만 신건 가격의 이점은 제한적이고, 확약 효력·임차권등기 말소·용도 및 권리 선후관계 확인이 필요하므로 높은 등급으로 평가하기는 어렵습니다.