수원지방법원 2026타경51427. 수원시 팔달구 고등동의 테라타워빌 B동 2층 202호입니다. 2020년 사용승인된 도시형생활주택 단지형 다세대주택으로, 방 3개·거실·주방·욕실 2개·발코니 구조입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 242,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.

이 사건의 핵심은 감정가보다 임차보증금과 확약서의 관계입니다. 기존 임차인 김혜정은 2021년 6월 3일 전입했고 확정일자를 갖추었으며, 2023년 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2022년 국세 압류보다 앞선 전입이므로 대항력 있는 임차인입니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

하지만 신청채권자이자 주택임차권자 승계인이 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 바로 이 문구 때문에 일반적인 대항력 인수형과 결론이 달라집니다. 다만 실제 입찰 전에는 확약의 대상 채권, 승계 관계, 말소 이행 가능성을 원본으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인, 결론은 확약서에 있다

과거 의왕신용협동조합 근저당권 2건은 각각 채권최고액 1,027,000,000원과 912,000,000원으로 등기됐으나, 모두 2021.05.31 등기부상 말소됐습니다. 공동담보 관련 과거 권리로서 현재 낙찰자가 해당 금액을 인수하는 구조는 아닙니다.

현재 권리 흐름에서 국세 압류가 말소기준이고, 이후 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 다만 국세 관련 배당 우선순위는 등기일만으로 확정되는 것이 아니므로, 세금의 법정기일과 실제 배당관계를 별도 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.42억과 확약의 효과

확인되는 실제 임차인은 김혜정 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 주택임차권자 승계인으로 명시되어 있으므로, 승계된 보증금 채권을 별도의 신규 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

확약으로 해소되는 것은 해당 임차보증금에 관한 잔존 반환청구권입니다. 확약 대상 밖의 별도 임차인이나 독립된 인수권리가 실제로 확인된다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다. 다른 임차인의 존재를 단정하지 않으며, 최종 명도와 권리소멸 여부는 원본 및 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 숫자상 할인, 그러나 면적과 거래 시점이 문제

테라타워빌 B동의 확인 거래는 4건이며 전체 거래 평균은 244,250,000원입니다. 최근 비교지표는 242,000,000원, 최신 확인 거래 역시 2024년 8월 242,000,000원입니다. 최저가 211,000,000원은 이 비교가격의 87.2%에 해당합니다.

다만 2024년 8월 거래는 2026년 10월 매각기일 기준 최근 12개월 이내 거래가 아닙니다. 또한 비교 기준 면적 43.91㎡와 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 수치를 현재 동일 면적의 검증된 시세로 간주해 할인율을 확정해서는 안 됩니다.

이 사건은 확약 적용 후 실질취득 기준이 2.11억이므로, 비교가격 2.42억보다 31,000,000원 낮다는 산술적 차이가 있습니다. 그러나 비교 거래 면적이 다르고 시점도 오래됐기 때문에 이를 그대로 투자 수익이나 확정된 시세차익으로 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

위 표는 제공된 예상배당 순서와 금액을 표시한 단순 추정입니다. 김혜정 보증금과 주택도시보증공사 승계 채권을 서로 독립된 보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 배당액 207,246,000원의 실제 귀속은 승계 관계와 배당절차 확인이 필요합니다. 국세 우선배당, 당해세 및 기타 법정 우선채권에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

확약 미적용 가정의 미배당 보증금은 34,754,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 확약이 유효하게 적용되면 이 부족분에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자에게 배당되지 않는 금액과 낙찰자가 실제로 승계해야 할 금액은 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 가격 판단을 바꾼다

일반적인 대항력 인수형에서는 최저가가 내려가도 보증금 미배당분이 늘어나므로 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다. 반면 이번 사건은 확약 적용으로 해당 인수가 해소되는 구조이기 때문에, 확약이 유효하다면 낙찰가 하락이 실질취득 부담 하락으로 연결됩니다.

총부담은 가정 낙찰가와 추정 인수 보증금의 단순 합계입니다. 취득세·등기비·명도비·금융비용 등은 제외하며 집행비용 추정 차이로 합계는 정확히 동일하지 않습니다. 일반 인수형에서는 보증금 242,000,000원 수준에 부담이 사실상 묶이는 반면, 확약 적용 시 해당 보증금 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 유찰 후 금액은 가상 시나리오일 뿐 실제 진행을 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 고등동 소재 수원여고 동측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·공공기관 등이 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있습니다. 간선도로와의 거리 등을 종합한 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 2020.06.17 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 외벽은 외장석재·벽돌 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·급탕시설, 도시가스 난방, 엘리베이터 및 주차장 등이 갖추어져 있습니다.
• 접도. 남측으로 폭 5~6m 도로에 접하며, 토지는 부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 다세대주택 부지입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역 지정이 기재되어 있으며 별도의 아파트 대상 지정도 있습니다. 본건 다세대주택에 실제 적용되는 범위는 입찰 전 구분하여 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,490,000원/㎡, 지목은 대지이며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없지만, 실제 내부 상태·누수·하자·공용시설 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 12세대 규모와 제한적인 실거래 표본, 경매 평균 유찰 3.0회는 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 판단할 근거입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 해당 김혜정 보증금 전액에 유효하게 적용되는지 확인하세요.
• 임차권 승계 관계. 김혜정의 보증금 242,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 242,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요. 승계 및 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
• 실질취득 계산. 확약 적용 시 해당 임차보증금 인수는 0원입니다. 다만 그 밖에 실제로 확인되는 독립적인 인수권리가 있다면 별도 검토해야 합니다.
• 세금 압류. 2022.09.13 국세 압류의 체납 세목·법정기일·교부청구 및 배당 영향 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 2021.05.31 민간임대주택등기가 확인됩니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 등에 관한 등록 사항, 현재 등록 유지 여부 및 매각 후 처리 절차를 확인하세요.
• 면적 재확인. 비교 기준 면적 43.91㎡와 실거래 50.46~51.10㎡는 일치하지 않습니다. 건축물대장·집합건물 등기상 전유면적과 실제 비교 대상 호수를 확인하세요.
• 최신 시세. 가장 최근 확인 거래가 2024.08입니다. 2026년 실제 동일 면적의 거래·매물·매도가 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 시장 하락. 거래가격 추세 -1.2%와 소규모 단지의 유동성을 고려하여 전체 평균 244,250,000원을 현재 시세로 그대로 사용하지 마세요.
• 유찰 전략. 단지 경매 평균 유찰이 3.0회이므로 신건 즉시 응찰보다 가격 변화에 따른 수익성과 낙찰 가능성을 비교하되, 실제 유찰과 후속 회차 진행을 전제로 확정적인 입찰 계획을 세우지는 마세요.
• 점유·명도. 임차권등기 존재와 실제 거주 상태는 별개입니다. 현재 점유자, 주택 인도 여부, 임차권 말소 절차를 확인하세요.
• 관리비·공용시설. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 건물 유지관리 및 주차시설 상태를 확인하세요.
• 원본 서류. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임차권 승계 자료 및 감정평가서 원본을 대조하세요.

맺으며 — “확약은 강점, 가격과 환금성은 보수적으로”

수원 테라타워빌 B동 202호는 일반적인 대항력 인수형 경매와 다릅니다. 임차보증금 242,000,000원이 최저가 211,000,000원보다 커서 원칙대로라면 잔여 보증금 인수 문제가 발생하지만, 신청채권자 겸 임차권 승계인의 확약으로 이 위험이 해소되는 구조입니다. 확약 적용 시 매수인이 떠안을 해당 보증금은 0원입니다.

가격도 숫자만 보면 비교 거래 2.42억보다 최저가 2.11억이 낮습니다. 그러나 실거래 면적이 다르고 최신 거래는 2024년이며, 거래 추세는 -1.2% 하락입니다. 소규모 12세대 단지에 경매 평균 3.0회 유찰과 낮은 확인 낙찰률까지 고려하면, 가격과 환금성에 충분한 안전마진이 확인됐다고 보기 어렵습니다.

결론은 ‘확약에 따른 권리 위험 해소는 긍정적, 신건 가격의 투자 매력은 추가 검증 필요’입니다. 먼저 확약서 효력과 임차권 말소 가능성을 확인하고, 그다음 동일 면적의 실제 시장가격을 검증하는 순서가 적절합니다. 이 사건에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율보다 인수의 법적 해소 여부와 실제 재매각 가능한 가격입니다.