수원지방법원 2025타경31393. 경기도 양평군 양평읍 백안리 366-6 소재 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 김호준이며, 일동농업협동조합이 설정한 채권최고액 741,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매가 개시됐고, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

등기부만 보면 기존 근저당권과 경매개시결정의 소멸 구조가 비교적 명확해 보입니다. 하지만 실제 권리분석의 중심은 선순위 임차관계입니다. 말소기준인 2022.01.12보다 먼저 전입한 오선희와 정순례가 확인되며, 이들의 대항력과 보증금 처리에 따라 낙찰 후 부담이 달라집니다. 특히 오선희의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액의 상한을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차 위험은 남는다

말소기준은 2022.01.12 일동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 정순례의 임차권등기는 매각에 따른 등기상 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차보증금 반환채무가 소멸한다는 것은 별개입니다. 정순례에게 선순위 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않으면 매수인에게 반환 부담이 남을 수 있습니다.

2026.08.07에는 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 따라서 최초 설정 근저당권자인 일동농업협동조합과 현재 등기상 이전받은 권리자를 구분해 배당 및 채권관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 구간

확인된 임차인·점유자 명의는 오선희, 김영숙, 김진순, 김용권, 정순례 등 5명입니다. 보증기관 승계에 따른 중복신고자는 없으며, 이 가운데 오선희와 정순례는 말소기준권리 이전 전입자입니다.

김영숙·김진순·김용권은 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 현재 확인된 전입 순서상 후순위입니다. 다만 각자의 보증금, 확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 최종 배당·명도에 관해서는 추가 확인이 필요합니다.

③ 실질취득액 — 최저매각가만으로는 계산이 끝나지 않는다

이 사건에서 중요한 숫자는 단순히 최저매각가가 아니라 낙찰대금에 인수채무를 더한 실질취득액입니다. 확인된 정순례 보증금만 반영하더라도 신건 실질취득액은 1,143,257,400원입니다.

실질취득 하한 = 가정 낙찰가 + 정순례 확인 인수액 5,000,000원. 오선희 등의 추가 인수 가능 금액, 취득 부대비용 및 명도비용은 포함하지 않았습니다. 각 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 일정이 확정된 것은 아닙니다.

④ 시세 비교 — 가격 메리트 판정 보류

감정가와 최저매각가는 모두 1,138,257,400원입니다. 하지만 이 가격이 실제 시장에서 저렴한지 판단하려면 양평읍 백안리의 유사한 단독주택·토지 거래와 비교해야 합니다.

이 사건은 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 특히 토지 724㎡와 목조 단층 주택, 제시외 건물이 포함되는 물건이므로 일반 공동주택처럼 면적만으로 가격을 비교하기도 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,138,257,400원 가정)

채권최고액 741,000,000원 전액을 배당 대상으로 가정한 추정표입니다. 실제 피담보채권액·배당순위·채권양도 관계와 다를 수 있습니다. 오선희 등 보증금 미상 임차인의 배당, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 정순례의 5,000,000원은 배당금이 아니라 별도의 매수인 인수 추정액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 백안1리 마을회관 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재하며 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 토지. 면적 724㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 목조 스레트지붕 단층 및 목조 기와지붕 단층 주택입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 목재 및 샷시창호 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수 및 난방설비가 있는 것으로 추정됩니다. 실제 작동 상태와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지 등의 지정 사항이 있습니다.
• 환경 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역 및 기타 환경 관련 제한이 적용됩니다.
• 공시지가. 277,600원/㎡입니다. 공시지가만으로 매각 대상 전체의 실거래 가치나 적정 낙찰가를 결정할 수는 없습니다.
• 환금성. 단독주택·토지 복합 물건은 토지의 이용 가능성, 건물 상태, 실제 점유 및 권리관계에 따라 수요가 달라집니다. 비교 거래가 확인되지 않아 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 오선희 보증금 확인. 임대차계약서, 배당요구 서류, 매각물건명세서 및 현황조사서를 대조하여 보증금과 대항력 유지 여부, 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 정순례 임차권 확인. 보증금 5,000,000원, 월차임 200,000원, 1층 북쪽 약 36㎡의 임차범위와 전입·점유·확정일자 관계를 확인해야 합니다.
• 다른 점유자 확인. 김영숙·김진순·김용권의 실제 거주 여부, 임대차계약 관계, 보증금 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 권리 이전 확인. 일동농업협동조합 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 채권액, 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물의 감정·매각 포함 내역을 확인하고, 공동담보 토지 366-13과 실제 매각 대상의 범위를 혼동하지 않아야 합니다.
• 현장 실사. 목조 주택의 지붕·구조·누수·설비 상태, 제시외 건물, 토지 경계와 진입로를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 유사 단독주택·토지 실거래와 현지 매도 가능 가격을 확인한 뒤, 낙찰대금뿐 아니라 임차보증금 인수 및 명도 비용까지 반영해 입찰가를 산정해야 합니다.
• 배당·부담금 검토. 당해세, 최우선변제, 체납 공과금 및 실제 배당액에 따른 추가 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 도면을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 곧 취득가가 아니다”

이 물건의 가장 중요한 변수는 감정가가 아니라 선순위 임차관계입니다. 정순례에게는 5,000,000원의 보증금 인수 추정이 있고, 오선희는 말소기준권리 이전 전입자이면서 보증금이 확인되지 않았습니다.

따라서 신건 최저매각가 1,138,257,400원을 기준으로 판단하면 안 됩니다. 이미 확인된 인수액만 포함해도 실질취득 하한은 1,143,257,400원이며, 추가 인수 여부에 따라 실제 비용이 올라갈 수 있습니다. 유찰되더라도 미배당 보증금이 인수되는 구조라면 가격 하락 효과가 제한됩니다.

게다가 토지 724㎡와 목조 단층 주택, 제시외 건물의 가치를 검증할 비교 실거래도 확인되지 않습니다. 권리 부담은 미확정, 가격 메리트도 미검증인 상태입니다. 선순위 임차인들의 보증금과 배당 관계를 확정하고 매각 대상 전체의 시장가치를 검증하기 전까지는 적극적인 신건 입찰보다 보수적인 판단이 적절합니다.