수원지방법원 2025타경31692. 경기도 이천시 중리동 코아루페라즈오피스텔 12층 1203호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 100,000,000원, 첫 매각기일은 2026년 10월 28일입니다. 건물은 지상 20층 규모이며 해당 호실은 12층에 위치한 원룸형 오피스텔입니다. 소유자 김희숙은 2023년 1월 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 97,000,000원입니다.

문제는 매각가격 자체보다 먼저 설정된 임차인의 권리에 있습니다. 박성훈은 2023년 6월 29일 전입 및 점유를 개시하고, 2023년 7월 31일 전세금 102,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 이후 2025년 8월 25일 같은 금액의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024년 7월 24일 가압류입니다.

박성훈은 전세권자·임차권자이면서 이 경매의 신청채권자이기도 합니다. 동일인이 보유한 전세권과 임차권이므로 각각의 102,000,000원을 별도 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 그렇다고 먼저 설정된 전세권을 무시할 수도 없습니다. 선순위 전세권의 존속·말소와 임차보증금 잔액 인수 관계를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 온 전세권

이 사건의 말소기준권리는 주식회사아이엠캐피탈의 2024년 7월 24일 가압류입니다. 이후 등기된 경매개시결정, 이천시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박성훈의 전세권은 말소기준보다 앞선 2023년 7월 31일 설정됐습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 102,000,000원의 의미

실제 임차인 1명. 동일인의 전세권과 임차권등기에 기재된 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

박성훈은 전세권 설정, 임차권등기, 경매신청을 모두 진행한 동일인입니다. 권리자와 경매신청채권자가 동일하다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 임대차의 실질, 실제 점유, 전세권의 피담보관계, 보증금 지급 및 정산 내역을 확인할 필요가 있습니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰돼도 보증금 부담은 남는다

신건 최저매각가는 100,000,000원이고 임차보증금은 102,000,000원입니다. 예상 집행비용 2,200,000원을 우선 공제하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 97,800,000원으로 추정됩니다. 배당 부족분 4,200,000원이 매수인에게 남는 구조입니다.

실질취득 부담 = 가정 낙찰가 + 예상 보증금 인수액. 집행비용 추정에 따른 차이가 반영됐으며, 취득세·명도비·미납 관리비 등은 별도입니다. 선순위 전세권의 최종 처리 결과에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

예상 배당금 합계 100,000,000원. 박성훈의 전세권과 주택임차권은 동일 보증금과 관련된 권리이므로 별개의 102,000,000원 채무로 합산하지 않습니다. 전세권 항목의 배당 0원은 별도 추가배당이 없다는 의미이며, 선순위 전세권의 소멸을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 시세가 확인되지 않은 상황

이 사건에서 가격 판단의 기준은 단순 최저가 100,000,000원이 아니라 신건 기준 약 104,200,000원의 실질취득 부담입니다. 유찰 시에도 같은 원칙이 적용됩니다.

다만 코아루페라즈오피스텔 1203호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득액이 주변 시세보다 높거나 낮다고 단정할 수 없습니다. 감정가 100,000,000원이 적정한지도 최근 같은 용도의 오피스텔 거래와 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 중리동 소재 이천종합터미널 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 상업업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2018.08.17 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물입니다. 해당 호실은 12층이며, 원룸형 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기 및 주차장설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측 약 33m, 남측 약 8m 포장도로에 접합니다. 인근 도로 및 인접토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다.
• 토지이용 및 규제. 도시지역·일반상업지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등의 규제가 적용됩니다.
• 건축물 관련. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 원룸형 오피스텔은 주거용 아파트와 수요층 및 거래 특성이 다릅니다. 실제 환금성을 판단하려면 동일 건물·동일 유형의 최근 매매 및 임대차 거래를 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 확인. 을구 1번 박성훈 전세권은 말소기준권리보다 먼저 설정됐습니다. 매각 후 존속 여부와 말소 조건, 실제 인수 범위를 원본 등기부 및 매각조건으로 확인해야 합니다.
• 대항력 임차보증금. 박성훈의 전입일은 2023.06.29이고 보증금은 102,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액의 매수인 인수 조건을 반드시 입찰금액에 반영해야 합니다.
• 중복 권리 점검. 전세권자·임차권자·경매신청채권자가 모두 박성훈입니다. 동일 보증금을 중복 계산하지 않으면서도 각각의 권리와 등기 말소 관계를 분리해 검토해야 합니다.
• 실질취득 부담 계산. 신건 추정 104,200,000원, 1회 유찰 가정 103,840,000원, 2회 유찰 가정 103,552,000원입니다. 최저매각가가 아닌 이 금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 임대차 실질 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 실제 임대차계약, 보증금 지급, 점유 현황, 배당금 충당 및 잔여채권 정산관계를 확인해야 합니다. 동일인이라는 이유만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 코아루페라즈의 동일 유형 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 확인하고, 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 임차인의 실제 점유 상태, 인도 가능 시점, 미납 공용관리비 및 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 세금 및 배당변동. 이천시 압류가 등기되어 있으므로 당해세 등 조세채권의 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다. 예상배당은 확정배당이 아닙니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 법원 공고를 대조하고, 선순위 전세권의 법률관계를 전문가와 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득 부담은 거의 내려가지 않는다”

이천 코아루페라즈 1203호는 겉으로 보면 감정가와 최저매각가가 모두 100,000,000원인 신건 오피스텔입니다. 그러나 실제 임차인 박성훈의 보증금은 102,000,000원이며, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추고 전세권도 설정했습니다.

신건 예상배당에서는 보증금 4,200,000원이 남아 실질취득 부담이 104,200,000원에 이릅니다. 더욱 중요한 것은 유찰 이후입니다. 최저매각가가 80,000,000원, 64,000,000원으로 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 실질취득 부담은 각각 103,840,000원, 103,552,000원 수준에 머뭅니다.

즉 이 물건은 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락으로 연결되지 않는 대항력 인수형 사건입니다. 게다가 선순위 전세권이 별도로 존재하므로 그 법률관계가 정리되지 않으면 추정 인수액만으로 안전성을 판단할 수도 없습니다. 최근 실거래 시세까지 확인되지 않아 가격상의 이점도 입증되지 않았습니다.

결론은 권리·가격 모두 신중 검토입니다. 신건 최저가만 보고 응찰할 사안이 아니며, 선순위 전세권의 존속 및 말소 조건, 실제 배당 후 보증금 인수 범위, 주변 오피스텔 실거래 시세를 먼저 검증해야 합니다. 유찰을 기다리는 것만으로 해결되는 권리구조가 아니라는 점이 이 사건에서 가장 중요한 판단 기준입니다.