인천지방법원 2023타경49132. 김포시 하성면 마곡리 에이원아파트 7층 701호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 등기부의 근저당이 아닙니다. 2018년 계양신용협동조합 근저당은 2021년 4월 23일 이미 말소됐고, 현재 경매에서 실질적인 말소기준은 2021년 12월 6일 조동현 가압류 100,000,000원입니다. 그런데 임차인 정한균은 그보다 앞선 2021년 4월 23일 전입·점유, 2021년 4월 16일 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
원칙대로만 계산하면 현재 최저가 100,940,000원에서 집행비용 2,213,160원을 뺀 98,726,840원이 임차인에게 배당되고, 보증금 203,000,000원 중 104,273,160원이 남습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 약 203,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 사건입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙에 따라 정한균 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경49132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 애기봉로 866-7, 7층701호 (에이원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 47.26㎡ · 철근콘크리트구조 일반지붕 11층 중 7층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.12.05 · 36세대 |
| 소유자 | 박영태 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 100,940,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,452,177원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2021.12.06 조동현 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 엘이대부·엘케이파트너스대부 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 울산광역시 남구 압류, 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 과거 계양신용협동조합 근저당권은 2021.04.23 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정한균 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 2021.04.23 | 2021.04.16 | 203,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 有 | 확약 반영 실질 0원 룰상 미배당 104,273,160원 |
② 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체는 내려왔다
에이원아파트의 면적 매칭 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 207,948,000원이지만, 과거 280,000,000원 거래가 섞여 있으므로 가격 메리트 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 179,870,000원, 최신 거래 188,240,000원, 그리고 최근 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.93㎡ | 9 | 188,240,000원 |
| 2024.10 | 48.3㎡ | 2 | 171,500,000원 |
| 2023.10 | 49.2㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.10 | 49.2㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 49.93㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 179,870,000원 |
확약을 반영한 실질취득 100,940,000원은 최근 12개월 평균의 56.1%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래 수준보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균은 과거 구간보다 20.6% 하락했습니다. 즉 이 가격의 할인폭은 크지만, 동시에 시장가격도 내려온 상태라는 점을 함께 봐야 합니다. 전체 평균 대비 48.5%라는 숫자만으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,213,160원 |
| 1. 임차인 정한균 보증금 | 203,000,000원 | 98,726,840원 |
| 2. 가압류 · 조동현 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엘이대부 | 8,938,688원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엘케이파트너스대부 유한회사 | 12,536,296원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,452,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 임차보증금 부족분 104,273,160원이 발생합니다. 다만 정한균의 주택임차권에 관해서는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격이 내려가도 총액은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 100,940,000원 | 104,273,160원 | 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 80,752,000원 | 124,101,536원 | 감정가 39% |
| 5회 유찰 시 | 64,601,600원 | 139,961,229원 | 감정가 31% |
대항력 인수형의 본질이 여기서 드러납니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커지므로 낙찰가 + 인수액은 임차보증금 203,000,000원 부근에 묶입니다. 따라서 이 사건에서 “3회 유찰이라 싸다”는 말은 확약의 유효성을 전제로 할 때만 성립합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.12.05입니다.
- 입지. 김포시 하성면 마곡리 하성초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 서측 약 6미터, 동측 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 하수처리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 677,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 36세대 소규모 단지이고 확인 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 가격 흐름은 과거 대비 -20.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상이 정한균의 주택임차권인지 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 등기부 을구 3번 주택임차권은 매각물건명세서상 인수권리로 명시된 뒤 말소동의 확약이 제출된 구조이므로, 말소 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국민건강보험공단·울산광역시 남구·김포시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 207,948,000원보다 최근 12개월 평균 179,870,000원과 최신 거래 188,240,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -20.6%이므로, 최저가가 낮다는 사실만으로 향후 매도가격을 낙관하면 안 됩니다.
- 소규모 단지 환금성. 36세대 단지이므로 매수층과 거래 빈도를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “싼 경매”가 되는 조건은 확약의 효력이다
이 물건은 표면적으로는 감정가 206,000,000원에서 3회 유찰돼 100,940,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 평균 179,870,000원과 비교하면 현재 최저가는 56.1% 수준이라 가격 차이는 큽니다. 하지만 권리 구조만 놓고 보면 정한균의 보증금 203,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력도 있어, 원래는 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 인수형입니다.
이번 사건에서 그 구조를 뒤집는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 이 확약을 반영하면 정한균에 대한 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득은 100,940,000원입니다. 다만 최근 시세는 과거 대비 20.6% 하락했고 단지도 36세대로 작습니다. 따라서 결론의 핵심은 단순한 “49% 할인”이 아니라 확약의 실제 효력 확인 + 하락장 속 환금성 검증입니다.
