인천지방법원 2023타경49132. 김포시 하성면 마곡리 ‘에이원아파트’ 11층 건물 중 7층 701호, 전용 47.26㎡ 아파트입니다. 소유자는 박영태이며, 주택도시보증공사가 207,452,177원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 감정가 206,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,200,000원입니다.
표면적인 가격은 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 계산해서는 안 됩니다. 정한균 명의의 임차보증금 203,000,000원짜리 주택임차권이 등기돼 있고, 매각물건명세서에도 인수권리로 표시됐습니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경49132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 애기봉로 866-7, 7층 701호 (에이원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.26㎡ · 지상 11층 중 7층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.12.05 · 36세대 |
| 소유자 | 박영태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (2회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,452,177원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 근저당 정합성이 핵심
권리분석상 기준으로 제시된 권리는 2018.12.11. 계양신용협동조합의 채권최고액 3,900,000,000원 근저당권입니다. 정한균의 전입·점유개시는 2021.04.23.로 이 기준일보다 늦어, 조사 결과에는 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 이후 조동현의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 대부업체 가압류, 경매개시결정과 지방세 압류는 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정한균 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2021.04.23 확정일자 2021.04.16 | 203,000,000원 | 대항력 없음 2018.12.11. 기준권리 이후 전입 | 배당요구 있음 2023.05.25. 임차권등기 | 명세서상 인수 확약 시 실질 0원* |
정한균은 보증기관의 중복 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 임차권등기를 갖췄지만 현재 예상배당에서는 선순위 채권에 매각대금이 모두 소진돼 임차인 배당액이 반영되지 않았습니다. 이에 매각물건명세서가 임차권을 인수권리로 표시한 것으로 보이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그 인수 위험을 해소하는 핵심 서류입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세
에이원아파트는 총 36세대의 소규모 단지입니다. 확인된 전용 48.3~49.93㎡ 거래는 5건이며, 과거 280,000,000원 거래가 포함된 전체 평균은 207,948,000원입니다. 하지만 전체 평균은 과거 고가 거래의 영향을 크게 받으므로 가격 판단에는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.93㎡ | 9 | 188,240,000원 |
| 2024.10 | 48.3㎡ | 2 | 171,500,000원 |
| 2023.10 | 49.2㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.10 | 49.2㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 49.93㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 179,870,000원 |
확약이 유효해 실질취득가가 최저가와 같은 144,200,000원이라면 최근 12개월 평균의 80.2%입니다. 최근 평균보다 35,670,000원 낮고, 최신 거래 188,240,000원보다도 44,040,000원 낮습니다. 확약이 확실히 집행된다는 전제에서는 가격 여유가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,818,800원 |
| 1. 근저당 · 계양신용협동조합 | 3,900,000,000원 | 141,381,200원 |
| 2. 가압류 · 조동현 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조동현 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 엘이대부 | 8,938,688원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엘케이파트너스대부 유한회사 | 12,536,296원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 207,452,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 계양신용협동조합에 배당되고, 후순위 채권자·신청채권자·소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권액 4,228,927,161원 중 141,381,200원만 배당돼 미배당액은 4,087,545,961원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 70% | 144,200,000원 | 141,381,200원 | 4,087,545,961원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 56% | 115,360,000원 | 112,944,960원 | 4,115,982,201원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 44.8% | 92,288,000원 | 90,226,816원 | 4,138,700,345원 | 실질 0원* |
확약이 정상적으로 이행되는 경우에는 회차가 내려가도 매수인 인수액은 실질 0원*으로 유지됩니다. 반대로 확약이 이행되지 않으면 정한균 임차권의 인수표시 금액 203,000,000원이 별도로 남으므로, 유찰로 낮아진 최저가만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 일반지붕 11층 건물 중 7층 701호로, 아파트로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018.12.05.입니다.
- 입지. 하성초등학교 남동측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 토지 서측 약 6m, 동측 약 3m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있어 적용 여부와 절차 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 36세대의 소규모 단지이며 확인된 거래도 5건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 거래 표본이 얇고 최근 가격 추세가 -20.6%라 매도기간과 가격 변동 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 정한균 임차권 전부인지, 조건·유효기간·말소 시점을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰대금 납부 전후 어느 시점에 말소서류가 교부되는지, 별도 합의나 비용이 필요한지 확인하세요.
- 근저당 말소기재. 2018.12.11. 근저당과 2021.04.23. 말소등기의 효력, 공동담보목록 제2018-2022호의 범위를 원본으로 대조하세요.
- 배당순위. 예상배당에서 계양신용협동조합이 141,381,200원을 받는 근거와 신청채권자 주택도시보증공사의 배당 0원 구조를 확인하세요.
- 세금·공과금. 국민건강보험공단과 지방자치단체 압류의 잔존액, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 현재 점유자가 누구인지, 정한균이 퇴거했는지, 열쇠 인도와 명도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 최근 시세. 최근 평균 179,870,000원은 2건 표본입니다. 최신 거래 188,240,000원과 하락 추세 -20.6%를 함께 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 저환금성 대비. 36세대 소규모 단지이고 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.8회입니다. 재매각 기간과 거래비용을 여유 있게 잡으세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확약의 실행 가능성을 산다
확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 이 물건의 실질취득가는 144,200,000원, 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 최근 12개월 실거래 평균 179,870,000원의 80.2%이므로 가격상 여유도 확인됩니다.
그러나 핵심은 2회 유찰이나 70% 할인율이 아닙니다. 명세서상 인수권리인 203,000,000원 임차권을 실제로 말소할 수 있는지, 그리고 등기부상 말소된 계양신용협동조합 근저당이 예상배당에서는 왜 선순위로 계산됐는지를 확인해야 합니다. 이 두 지점이 정리되지 않으면 최저가는 의미가 없습니다.
또한 단지는 36세대로 거래 표본이 적고 최근 시세 추세가 -20.6%입니다. 따라서 결론은 확약 확인 전 보류, 확약과 배당순위 확인 후 가격 검토입니다. 권리가 서류대로 정리되면 최근 시세보다 낮은 구간이지만, 서류 실행이 어긋나면 총 부담이 347,200,000원으로 바뀌는 조건부 물건입니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행돼 정한균 명의 주택임차권등기가 말소되는 경우를 전제로 합니다. 매각물건명세서상 인수표시 보증금은 203,000,000원입니다.