서울중앙지방법원 2026타경100201. 서울 관악구 봉천동 일광리치빌 2층 202호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 이명자이며, 2020년 9월 24일 정해천 명의로 설정된 채권최고액 91,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 이후 장지윤에게 이전됐습니다.

말소기준권리 이후 이상재 근저당권, 지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기 등 여러 권리가 붙어 있습니다. 이들 권리는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 임차인 장지윤이 근저당권 이전을 받은 사람인 동시에 경매신청채권자로 등장한다는 점은 일반적인 임차관계보다 자세한 확인이 필요합니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 현재 최저가가 감정가와 같은 328,000,000원인 반면, 2026년 6월 최근 실거래는 295,000,000원입니다. 표본이 적고 비교 면적도 다르므로 개별 호수의 정확한 시세를 확정할 수는 없지만, 지금 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 관계

핵심 말소기준권리는 2020.09.24 정해천 근저당권입니다. 채권최고액은 91,000,000원이고 2025.09.30 장지윤에게 근저당권이 이전됐습니다. 기준권리 이후의 이상재 근저당권 60,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 200,000,000원, 지방세 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 285,000,000원, 인수 예상 0원

임차권등기에는 2020.06.28 및 2022.08.09 임대차계약, 2020.08.28 점유개시, 2020.09.29 주민등록, 2020.07.06 확정일자가 기록되어 있습니다. 임차권등기는 2026.08.13 접수됐으며 배당요구도 있는 것으로 표시됩니다.

중요한 것은 점유개시일과 전입신고일의 차이입니다. 실제 점유는 말소기준권리보다 앞서지만, 주민등록은 2020.09.29로 말소기준권리인 2020.09.24보다 늦습니다. 따라서 이 자료에 따른 판정은 선순위 대항력이 없는 임차인이며, 낙찰자가 보증금 285,000,000원을 그대로 인수하는 구조로 보지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 111.2%

일광리치빌(673-94)에서 확인되는 매매거래는 총 3건입니다. 전체 거래 평균은 303,333,333원이지만, 과거 거래가 혼재되어 있어 이를 현재 시세로 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6월 1건이며, 그 가격은 295,000,000원입니다.

신건 최저매각가 328,000,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 295,000,000원의 111.2%입니다. 전체 3건 평균 대비로도 108.1%로 나타납니다. 제공된 거래 추세 지표는 -4.1%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 거래 평균을 근거로 신건 가격에 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)

채권 합계 351,000,000원 · 채권자 예상배당 합계 322,608,000원 · 미배당 28,392,000원 · 소유자 잔여 0원. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 및 임차보증금의 별도 배당 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과와 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화

제시된 회차별 시나리오에서는 유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 이는 선순위 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니라는 현재 권리판정을 전제로 한 결과입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 당곡중학교 남서측 인근. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리 지하철 신림역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택으로, 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다. 외벽은 드라이빗 등으로 마감되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 도로 및 토지. 2필지 일단의 경사지에 위치하며, 동측 약 4미터 폭의 막다른 도로와 접합니다. 접근 조건은 일반적인 대로변 물건과 달리 현장 확인이 필요합니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있으므로 거래주체와 대상 용도별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 16세대의 소규모 다세대주택으로 확인된 매매거래는 3건이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 실거래 표본이 적고 거래 면적이 서로 달라 가격 산정과 향후 매도 시 유동성에 관한 불확실성이 존재합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,274,000원/㎡. 이는 토지 기준 지표이며 개별 202호의 직접 매매시세는 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 장지윤의 점유개시일 2020.08.28, 주민등록일 2020.09.29, 말소기준권리일 2020.09.24를 현황조사서·주민등록자료· 매각물건명세서와 대조하세요.
• 근저당권 이전 및 경매신청 관계. 정해천에서 장지윤으로 이전된 91,000,000원 근저당권의 채권양도 경위와 장지윤의 경매신청채권자 지위를 확인하세요.
• 임차보증금 배당 검증. 장지윤의 보증금 285,000,000원에 대한 배당요구, 확정일자 및 우선변제 요건을 확인하고 예상배당표에서 별도 배당이 누락된 이유를 점검하세요.
• 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 200,000,000원의 채권 발생 원인과 배당 참여 및 소멸 범위를 확인하세요. 해당 가압류를 별도 임차인이나 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
• 세금 및 공과금. 관악구·은평구 압류와 국민건강보험공단 압류 관련 미납액, 당해세 여부 및 법정 우선순위를 확인하세요. 세금의 우선배당은 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
• 시세 보정. 41.84㎡ 대상 기준과 36.4㎡·47.34㎡ 거래의 차이를 확인하고 실제 전용면적·층·상태·인접 도로 여건을 반영한 별도 비교가격을 검토하세요.
• 점유 및 인도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다. 인도명령 가능 여부와 명도 비용을 입찰 전에 점검하세요.
• 입찰 전 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 문건처리 내역과 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건은 권리분석상 매수인 예상 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 임차보증금 285,000,000원이 크더라도 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 장지윤이 임차인과 경매신청채권자, 근저당권 양수인의 지위를 함께 갖는다는 점에서 관계 서류의 교차 검증은 필수입니다.

가격은 별개입니다. 신건 최저가 328,000,000원은 최근 거래가 295,000,000원의 111.2%이고, 거래 추세도 -4.1%입니다. 더욱이 최근 거래는 1건이며 면적도 일치하지 않아 시세 추정의 신뢰도가 높지 않습니다. 따라서 현재 가격을 저렴하다고 평가하거나 적극적인 신건 입찰을 권하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급. 매수인 인수 예상액은 0원이지만, 가격 부담·거래 표본 부족·하락 추세·권리관계 검증 필요성을 함께 반영했습니다. 권리 소멸 구조를 확인하고, 가격은 유찰 이후 다시 평가하는 접근이 적절합니다.