인천지방법원 2024타경15423. 인천 계양구 작전동 659-3, 까치말로6번길 11에 있는 오피스텔 8층 802호입니다. 2019년 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물의 8층에 위치합니다. 소유자 박순웅은 2021년 3월 12일 거래가액 283,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 명의의 채권최고액 192,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 인천신용보증재단 가압류와 국세·지방세 관련 압류가 등기되고, 신한은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

경매가 두 차례 유찰되면서 현재 최저가는 147,980,000원입니다. 감정가의 절반에도 못 미치는 가격이라는 점은 눈에 띕니다. 하지만 감정가 대비 큰 할인율이 실제 시장가격 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 특히 오피스텔은 개별 호실의 이용상태, 임대수요, 관리비, 거래량에 따라 환금성이 달라질 수 있어 인근 유사 오피스텔의 실거래와 임대수익 검증이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

이 사건의 말소기준은 2021년 3월 12일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그 이전인 2019년 설정됐던 계양새마을금고 근저당권은 2021년 3월 12일 이미 말소됐으므로, 채권최고액 2,280,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다.

신한은행 근저당권 이후의 인천신용보증재단 가압류, 신한은행 임의경매개시결정, 국세 압류 및 계양구 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2024년 2월 계양구 압류도 같은 해 4월 이미 말소됐습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 메리트는 미확정

감정가 302,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저가는 147,980,000원입니다. 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 이 물건의 최근 실거래 기준 시세와 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.

현재 회차 이외의 금액은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 유찰·매각 여부와 향후 최저매각가격은 법원의 매각공고를 확인해야 합니다. 매수인 인수 추정액은 현재 확인된 권리 및 배당 시뮬레이션에 따른 값입니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,980,000원 가정)

신한은행 채권액 192,000,000원은 실제 확정 채무액이 아닌 근저당권 채권최고액 기준입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 167,819,845원입니다. 위 배당액은 집행비용 추정치와 제공된 배당 가정에 따른 시뮬레이션이며, 당해세·조세채권 우선순위·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,871,720원을 제외한 145,108,280원이 신한은행에 배당되는 구조입니다. 인천신용보증재단의 가압류 채권에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권최고액을 기준으로 계산한 전체 미배당 추정액은 63,558,360원입니다. 중요한 점은 이 미배당액이 곧 매수인의 인수 채무를 뜻하지는 않는다는 사실입니다. 확인된 해당 담보권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되며, 현재 추정 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 증가

현재 회차에서도 신청채권자인 신한은행의 청구액은 예상배당액으로 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시나리오에서는 신한은행에 돌아가는 금액이 더 줄어들고 전체 채권자 미배당 추정액은 증가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작전서운동행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변은 주거시설과 업무시설이 밀집한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 인천1호선 작전역과 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.07.17 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급배수·위생설비, 승강기 및 난방설비가 구비되어 있고, 기준시점 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 대지는 사다리형 평지이며 동측과 남측에 폭 약 5m 내외 도로가 접합니다.
• 토지 규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역 등의 규제가 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있어 적용 여부와 범위를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며, 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 이용상황은 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔은 거래가격뿐 아니라 임대수요, 관리비와 실제 수익성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 이 물건은 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 매각가격의 적정성과 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저평가라고 판단하지 마세요. 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 및 최신 거래를 확인하고, 대상 호실의 위치·이용상태와 비교하여 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 점유 및 임차관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자 또는 사용자가 누구인지 확인하고, 임대차보증금·전입·사업자등록·확정일자·배당요구와 대항력 여부를 조사해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세와 계양구 압류가 존재합니다. 등기상 압류가 매각으로 소멸하더라도 조세채권의 배당우선순위가 달라질 수 있으므로 관련 서류와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 신한은행 채권 확인. 근저당 채권최고액 192,000,000원과 경매 청구액 167,819,845원은 서로 다른 금액입니다. 배당표의 채권최고액 기준 미배당을 확정된 실제 채무 부족액으로 해석해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비, 실제 점유자의 인도 협조 여부와 명도비용을 확인해야 합니다.
• 건축물 및 이용상태. 건축물대장, 실제 오피스텔 사용형태, 위반 여부, 설비 상태와 권리관계를 대조하세요.
• 자금계획. 최저가 147,980,000원은 낙찰대금 가정일 뿐, 취득세·등기비용·명도비·관리비·수리비 등 실제 취득 부대비용은 별도입니다.
• 매각공고 확인. 2026.10.28 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격, 매각물건명세서 변경사항 및 특별매각조건을 입찰 직전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본으로 권리·점유·가격 정보를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 경매 ≠ 반값 매수 기회”

인천 작전동 오피스텔 802호는 말소기준이 명확하고, 기존 계양새마을금고 근저당은 이미 말소됐으며, 신한은행 근저당과 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 권리 기준으로는 매수인 인수액 0원이라는 장점이 있습니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 302,000,000원이 2회 유찰 후 147,980,000원으로 내려왔더라도, 실제 시장가격을 모르면 저렴하게 매수하는 것인지 확인할 수 없습니다. 더구나 오피스텔의 임대관계가 미상이고, 조세 압류에 따른 실제 배당순위 역시 따져봐야 합니다.

결론은 ‘권리구조는 비교적 양호, 가격·점유 판단은 보류’입니다. 감정가의 49%라는 할인율에 성급하게 응찰하기보다 유사 오피스텔의 최신 실거래, 실제 점유관계, 관리비와 임대수익을 확인하고 적정 입찰가격을 결정하는 접근이 합리적입니다. 권리상 단순하다는 사실만으로 투자 매력까지 입증되는 것은 아닙니다.