인천지방법원 2025타경843. 인천 중구 항동7가 연안아파트 7동 1층 104호입니다. 국민은행이 신청한 임의경매로, 감정가 141,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 69,090,000원입니다. 등기부에는 2019년 국민은행 근저당권과 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 남아 있습니다. 근저당권이 말소기준이고 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 신탁원부 확인과 주민 이주·교환 사업의 특수 조건이 일반 아파트와 확연히 다릅니다.
이 사건에서 가장 먼저 살펴볼 것은 낙찰가와 실거래가의 차이가 아닙니다. 경매 매수인이 아파트 교환·이주 대상자가 될 수 있는가입니다. 국민권익위원회 조정에 따라 추진되는 이 사업은 도시 및 주거환경정비법상 정비사업이 아니며, 조정일 당시 등기부 소유자에 한정해 아파트 교환이 이루어지도록 정해져 있습니다. 경매로 뒤늦게 취득한 사람의 권리가 동일하게 인정되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경843 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 항동7가 91-2 연안아파트 7동 1층 104호 도로명주소: 인천광역시 중구 축항대로 234 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 5층 건물 중 1층 104호 |
| 거래 비교 면적 | 53.66㎡ (동일 면적 실거래 비교) |
| 건물 사용승인 | 1984.08.23. |
| 단지 규모 | 연안아파트 · 694세대 |
| 등기상 소유자 | 국제자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 기존 매수인 / 채무자 | 박선옥 · 2019.07.31. 소유권이전(거래가액 170,000,000원) |
| 말소기준권리 | 2019.07.31. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 122,100,000원 |
| 감정가 | 141,000,000원 |
| 최저매각가 | 69,090,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 107,270,312원 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 신탁·점유 확인이 필요
말소기준권리는 2019.07.31. 접수된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 122,100,000원입니다. 같은 날 박선옥 명의 소유권이전, 국민은행 근저당권설정, 국제자산신탁주식회사 명의의 소유권이전 신탁이 순서대로 등기되었습니다.
2025.03.11. 국민은행의 임의경매개시결정이 이루어졌고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거의 하나은행 근저당권과 이창수 명의 가등기는 이미 말소된 이력입니다. 다만 현재 등기상 소유자가 개인이 아닌 신탁회사라는 점을 놓쳐서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 말소기준 이후, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에서 김태용이 확인됩니다. 전입신고일은 2024.03.11.로 국민은행 근저당권설정일인 2019.07.31.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태용 | 2024.03.11. | 미상 |
후순위
확인된 전입일 기준 대항력 없음
|
미상
확정일자·배당요구 확인 필요
|
해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자상 할인보다 거래 시차와 교환 자격이 중요
연안아파트의 동일 면적대 53.66㎡ 거래 내역입니다. 확인된 거래는 주로 2021년에 집중되어 있고, 가장 최근 확인되는 거래는 2024년 3월 250,000,000원입니다. 2026년 매각기일과 거래시점 사이의 간격이 크기 때문에 이를 현재의 확정 시세로 사용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 53.66㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 53.66㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2021.12 | 53.66㎡ | 3 | 326,000,000원 |
| 2021.12 | 53.66㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2021.12 | 53.66㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2021.11 | 53.66㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2021.11 | 53.66㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2021.11 | 53.66㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 2021.11 | 53.66㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2021.11 | 53.66㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2021.11 | 53.66㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 53.66㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | 53.66㎡ | 12건 | 314,500,000원 |
전체 12건의 평균 거래가는 314,500,000원이지만, 대부분은 2021년 거래이므로 현재 가격 판단에 그대로 적용하면 왜곡될 수 있습니다. 2024.03. 확인 거래가는 250,000,000원이며, 비교 지표상 최근 거래 추세는 과거 대비 -22.0%입니다. 과거 고가 거래를 근거로 경매 최저가의 매력도를 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
최근 구간의 평균으로 집계된 금액 역시 250,000,000원, 표본 1건입니다. 다만 실제 확인되는 그 거래의 날짜가 2024.03.이므로, 2026년 매각시점의 최근 12개월 실거래를 충분히 대표한다고 볼 수 없습니다. 2026년 현재의 거래가격과 환금성을 새로 확인할 필요가 있습니다.
④ 핵심 특수조건 — 교환·이주 대상에서 제외되는 위험
조정 합의 내용에 따르면 아파트 교환은 1세대에 1주택이 공급되도록 하되, 2021.12.14. 당시 등기부등본상의 소유자에 한하여 교환하도록 정해져 있습니다.
그 이후 경매로 취득하면 이주대상자에서 제외될 것으로 판단되며, 이주대상자에서 제외되는 사람에 대한 별도의 현금 보상안이나 구제 대책은 존재하지 않습니다.
관련 근거: 국민권익위원회 조정서 및 2026.05.14.자 인천광역시 사실조회 회신서.
이 제한은 일반적인 경매 권리분석에서 볼 수 있는 근저당·압류·임차권 인수 문제와 성격이 다릅니다. 매수인이 등기상 소유권을 취득하더라도, 기존 소유자에게 예정된 교환주택이나 이주 지원의 수혜자 지위를 취득한다고 볼 수 없다는 점이 핵심입니다.
별도 현금 보상 또는 구제 대책이 없다는 회신까지 고려하면, 경매 매수인은 향후 사업 진행 과정에서 보상 가능성·거주 지속 가능성·처분 가능성을 충분히 검증하지 못한 상태로 입찰하게 됩니다. 이는 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 상쇄할 수 없는 위험입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,643,620원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 122,100,000원 | 67,446,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 54,653,620원 |
집행비용은 추정액이며, 국민은행 채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 미배당액은 근저당 채권의 배당 부족분이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,643,620원을 차감한 67,446,380원이 국민은행에 배당되고, 채권최고액 기준 54,653,620원의 미배당이 발생합니다. 국민은행의 경매 신청 청구액은 107,270,312원으로, 해당 가정에서는 신청채권도 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 더 낮아져도 특수 위험은 그대로
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 69,090,000원 | 67,446,380원 | 54,653,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 48,363,000원 | 47,092,466원 | 75,007,534원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 33,854,100원 | 32,844,726원 | 89,255,274원 | 0원 |
유찰이 진행되면 근저당권자에 대한 미배당액은 증가하지만, 분석상 매수인의 근저당 채권 인수액은 계속 0원입니다. 일반적인 권리소멸형 경매라면 가격 하락이 매력도를 높일 수 있습니다.
그러나 본건에서는 낙찰가가 내려가도 2021.12.14. 기준 교환·이주 자격 제한은 바뀌지 않습니다. 향후 사용할 수 있는 권리와 처분 시 회수할 수 있는 경제적 가치가 불명확하다면 낮은 최저가만으로 안전마진이 생긴다고 볼 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 신흥동3가 신선초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 공장 및 물류창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다. 북서측 및 남서측으로 광대로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 세대입니다. 사용승인일은 1984.08.23.이며, 기본적인 위생·급배수 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 특별관리해역 등의 지정사항이 있습니다. 공시지가는 913,300원/㎡입니다.
- 단지 특성. 694세대 규모의 연안아파트이며, 동일 면적 거래가격은 2021년과 2024년 사이 하락하는 흐름을 보였습니다.
- 환금성. 경매 취득자가 교환·이주 대상에서 제외될 것으로 판단되는 만큼, 일반 아파트의 과거 실거래가만으로 향후 환금성을 판단하기 어렵습니다. 주민 재산 교환·이주 사업의 진행과 소유권 처분 조건을 우선 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 교환·이주 자격. 국민권익위원회 조정서의 2021.12.14. 소유자 기준과 경매 매수인 제외 여부를 인천광역시 및 관계기관의 공식 문서로 확인하세요.
- 보상·구제 가능성. 2026.05.14. 인천광역시 사실조회 회신서에서 별도 현금 보상안이나 구제 대책이 없다고 밝힌 내용을 원문으로 확인하고, 향후 사업에서 매수인에게 남는 구체적인 재산권을 검토하세요.
- 신탁원부. 국제자산신탁주식회사 신탁원부 제2019-30030호를 확인해 신탁목적, 수익자, 관리·처분 제한, 임대차 관련 조항을 검토하세요.
- 점유·명도. 김태용의 2024.03.11. 전입과 실제 점유 상황을 대조하고, 보증금·확정일자·배당요구 및 명도 조건을 확인하세요.
- 실거래 시차. 2024.03. 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 말고, 교환·이주 수혜 여부가 서로 다른 거래와 경매 매수인의 경제적 권익을 구분해 평가하세요.
- 매각조건. 매각물건명세서의 사업부지 특수조건, 경매기록, 등기사항증명서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 현장 확인. 실제 거주·사용 가능성, 건물 상태, 체납 관리비, 향후 사업 시행에 따른 이주 및 점유 종료 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “감정가 49%가 안전마진을 뜻하지 않는다”
인천 연안아파트 7동 104호는 겉으로 보면 할인폭이 매우 큰 경매 물건입니다. 감정가 141,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 69,090,000원까지 내려왔습니다. 확인되는 최신 거래 250,000,000원과 비교하면 가격 차이가 크게 나타납니다.
하지만 이 사건의 핵심은 숫자상의 할인율이 아닙니다. 2021.12.14. 당시 등기부 소유자에게만 아파트 교환이 허용되는 구조에서, 경매로 새로 취득하는 사람은 이주대상자에서 제외될 것으로 판단됩니다. 게다가 별도 현금 보상안이나 구제 대책도 존재하지 않는다는 점은 경제적 가치를 평가할 때 결정적인 위험입니다.
근저당권 인수액이 0원이고 점유자의 전입도 말소기준 이후라는 점은 긍정적이지만, 신탁원부와 점유관계 확인이 필요합니다. 무엇보다 경매 매수인에게 귀속되는 권리의 실질 가치가 확인되지 않은 상태입니다. 과거 실거래가는 2021년 고가 거래에 편중되어 있고, 2024년 확인 거래도 2026년 현재의 환금성을 보장하지 않습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 일반적인 등기상 인수 위험보다 교환·이주 대상 제외와 보상 부재 위험이 훨씬 중요합니다. 가격이 한 번 더 낮아지더라도 이 제한이 해소되는 것은 아닙니다. 이 물건은 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’보다 ‘낙찰 후 무엇을 실제로 취득하고 회수할 수 있느냐’를 먼저 확인해야 하는 경매입니다.
