인천지방법원 2024타경1014. 부천시 원미구 상동 ‘소풍’ 5층 5332호인 집합건물입니다. 소유자 강수정 명의로 2007년 소유권이 이전됐고, 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 100,100,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 압류·전세권·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 26,651,000원으로 감정가 111,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 비교할 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다. 더구나 4회 유찰, 구분건물 경계표시 부재, 현황조사상 임차관계 미상이라는 요소가 동시에 확인되므로 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경1014 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 송내대로 239 (상동), 소풍 5층 5332호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 일반상업지역 · 토지이용상황 여객자동차터미널 |
| 소유자 | 강수정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 26,651,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 200,200,000원 |
| 말소기준권리 | 2007.10.31. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 100,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2007.10.31. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류와 이랜드리테일 전세권, 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2014년 국민은행이 신청했던 종전 임의경매는 취소각하결정으로 말소됐고, 일부 지방세 압류도 해제·말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)이랜드리테일 | 현황조사 확인 · 전입신고일 미상 | 미상 등기 전세금 4,402,012원 | 가능·미상 | 미상 | 명시 인수 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 이랜드리테일은 2016.02.29. 전세금 4,402,012원, 건물 전부를 범위로 한 전세권을 등기했으며 존속기간은 2015.11.18.부터 2019.09.22.까지입니다. 이 전세권은 말소기준인 국민은행 근저당보다 늦어 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서도 예상배당은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저가는 26,651,000원으로 감정가 대비 24.01%입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 비교할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 유찰 경과를 보여줄 뿐, 시세 대비 수익성을 보장하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 26,651,000원 | 25,771,282원 | 78,730,730원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 18,655,700원 | 17,919,897원 | 86,582,115원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 13,058,990원 | 12,423,928원 | 92,078,084원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 18,655,700원, 13,058,990원으로 내려가지만 채권자 미배당액은 각각 86,582,115원, 92,078,084원으로 증가합니다. 이 미배당은 배당받지 못한 채권자의 부족분이며, 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 879,718원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 100,100,000원 | 25,771,282원 |
| 2. 전세권 · 주식회사이랜드리테일 | 4,402,012원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 104,502,012원 중 예상배당은 25,771,282원이며, 미배당액은 78,730,730원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 식별·이용 리스크
- 용도. 물건종류는 집합건물(기타)이며, 토지는 일반상업지역의 여객자동차터미널 이용상황으로 조사됐습니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 34,555.6㎡, 지형은 평지·세로장방이며 광대소각 도로 조건입니다.
- 계획·규제. 과밀억제권역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역·여객자동차터미널·중점경관관리구역에 포함되고 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 도로 관계. 폭 50m~70m 광로2류와 폭 25m~30m 대로3류에 접하며 공공공지와도 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 5,829,000원입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 5332호 실체 확인. 경계·바닥·호수 표시가 없으므로 등기 도면, 집합건축물대장, 현장 점유 구획과 실제 위치를 반드시 대조하세요.
- 임차관계 원본 확인. 이랜드리테일의 전입일·보증금·계약관계가 미상입니다. 등기 전세권 소멸만 보고 점유관계까지 종료된다고 단정하지 마세요.
- 매각물건명세서 재확인. 명시된 인수권리는 없지만 입찰 직전 정정·추가된 내용이 없는지 최신 명세서를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 남아 있는 국 압류 2건의 당해세 여부와 교부청구액을 확인해 실제 배당순위를 검토하세요.
- 시세·수익성 현장조사. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물 또는 인근 유사 구분건물의 현재 매매가·임대료·공실·관리비를 별도로 조사해야 합니다.
- 이용 제한 확인. 여객자동차터미널 부지와 각종 도시계획·보호지구가 실제 사용·영업·변경에 미치는 영향을 관할기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 감정가 111,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 26,651,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 전세권과 압류가 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로는 투자성을 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 시세가 없고, 현황조사상 임차인의 전입·보증금은 미상이며, 구분건물의 경계·바닥·번호 표시도 설치돼 있지 않습니다. 결론은 권리상 명시 인수는 없지만, 물건 실체와 점유관계를 확인하기 전에는 입찰 보류입니다.