인천지방법원 2025타경511840. 인천 미추홀구 학익동 풍림아이원아파트 103동 14층 1402호입니다. 실거래 비교 대상은 전용 약 59.94㎡로, 2,090세대 규모의 아파트 단지에 속합니다. 소유자는 박상민이며, 등기부에는 한국스탠다드차타드은행의 선순위 근저당권과 후순위 금융기관 근저당권, 임의경매개시결정이 확인됩니다.
등기상 권리의 출발점은 2016.04.22. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 등기된 후순위 채무를 그대로 떠안는 사건은 아닌 것으로 분석됩니다.
하지만 권리관계가 정리된다는 사실만으로 입찰가격이 적절해지는 것은 아닙니다. 현재 최저매각가는 346,000,000원이고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 334,583,333원입니다. 최신 거래는 그보다 낮은 316,000,000원입니다. 이 물건은 권리분석보다 실제 매입가격과 점유관계 검증이 더 중요한 신건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 721 학익동풍림아이원아파트 제103동 제14층 제1402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로 340 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 대상 전용 59.944㎡ · 25층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 박상민 (2008.02.01. 소유권이전등기) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 경사지붕 |
| 사용승인일 | 2007.12.13. |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 피에프씨테크놀로지스 주식회사 (변경 전: 주식회사 피플펀드컴퍼니) |
| 청구금액 | 71,647,780원 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
| 말소기준권리 | 2016.04.22. 을구 9번 한국스탠다드차타드은행 근저당권 |
| 예상 인수액 | 0원 (확인된 등기상 권리 및 배당 추정 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 근저당은 소멸
권리분석의 기준은 2016.04.22. 을구 9번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 212,040,000원이었으나, 2020.11.12. 변경등기에 따라 157,900,000원으로 변경됐습니다.
후순위인 을구 11번 한국스탠다드차타드은행 근저당권도 최초 채권최고액 62,040,000원에서 54,910,000원으로 변경됐습니다. 을구 13번 피플펀드컴퍼니 근저당권의 채권최고액은 115,700,000원입니다. 이 후순위 근저당권들은 매각에 따른 소멸 대상입니다.
2025.03.18. 신한카드 가압류(청구금액 6,669,327원)는 2025.04.24. 이미 말소됐습니다. 이후 2025.08.27. 피에프씨테크놀로지스의 임의경매개시결정과 2026.05.15. 한국주택금융공사의 별도 임의경매개시결정이 등기됐으며, 두 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 103.4%인 신건
동일 단지 풍림아이원, 전용 약 59.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 거래기간은 2026년 3월부터 9월이며, 평균은 334,583,333원, 최저는 316,000,000원, 최고는 350,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.94㎡ | 1 | 316,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 18 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 20 | 347,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 18 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 10 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 15 | 337,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 4 | 322,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 4 | 336,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 334,583,333원 |
최저매각가 346,000,000원은 최근 평균 334,583,333원보다 11,416,667원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 103.4%입니다. 평균보다 저렴하게 매입하는 경매의 가격상 이점이 신건 단계에서는 확인되지 않습니다.
더 주목해야 할 거래는 2026년 9월 316,000,000원입니다. 가장 최근에 거래된 동일 면적의 가격이 신건 최저가보다 낮습니다. 다만 해당 거래는 1층이고 경매 대상은 14층이므로, 층수와 개별 상태 차이를 감안해야 합니다. 최신 거래 한 건을 곧바로 대상 물건의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
2026년 5~6월에도 320,000,000원부터 350,000,000원까지 거래가 다양하게 형성됐습니다. 이는 같은 면적이라도 층·향·관리상태 등에 따라 매매가격 차이가 있을 수 있음을 보여줍니다. 현재 신건 최저가는 실거래 범위의 상단에 가까우므로 낙찰 후 재매각 시 가격 경쟁력을 신중히 평가할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
신건 최저매각가로 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 공제한 뒤 선순위 근저당부터 배당하며, 후순위 피플펀드컴퍼니 근저당권에서는 미배당이 발생하는 것으로 산정돼 있습니다.
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,644,000원 |
| 1. 을구 9번 · 한국스탠다드차타드은행 | 212,040,000원 | 212,040,000원 |
| 2. 을구 11번 · 한국스탠다드차타드은행 | 62,040,000원 | 62,040,000원 |
| 3. 을구 13번 · 피플펀드컴퍼니 | 115,700,000원 | 66,276,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
채권최고액을 이용한 단순 배당 추정입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 채권변동, 집행비용, 조세채권, 우선변제권 등에 따라 달라집니다.
위 단순 추정에 따르면 채권자 배당 총액은 340,356,000원, 채권자 미배당액은 49,424,000원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인이 인수할 금액이 서로 다르다는 것입니다. 소멸 대상 근저당권의 미배당 채무가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 검증은 필요
현재는 유찰이 없는 신건입니다. 매각이 성립하지 않아 최저매각가가 하락하는 경우의 가격 및 배당 추정은 다음과 같습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 346,000,000원 | 49,424,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 276,800,000원 | 117,655,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 221,440,000원 | 172,240,160원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 유찰이 진행될수록 채권자 미배당액이 증가하지만, 매수인 예상 인수액은 0원으로 유지됩니다. 이는 등기상 소멸 대상 근저당권에 관한 판단이며, 확인되지 않은 임대차관계나 기타 별도 부담까지 없다는 보장은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 인천학산초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·다세대주택·근린생활시설·근린공원 및 각급 학교가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 단지 북동측에는 약 40m, 남서측에는 약 18m, 남동측에는 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로가 접합니다.
- 건물. 2007.12.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 25층 건물 중 14층이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역 및 과밀억제권역에 해당하며, 교육환경 관련 보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 풍림아이원은 2,090세대 규모이며, 동일 면적의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래 표본은 존재하지만 실거래가격이 316,000,000원부터 350,000,000원까지 분포하므로 실제 매도 시에는 층·향·내부 상태 및 거래 시점에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 최근 실거래 비교. 신건 최저가 346,000,000원은 최근 평균 334,583,333원의 103.4%입니다. 현재 가격을 할인된 경매가격으로 전제하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026년 9월 동일 면적 거래가격은 316,000,000원입니다. 해당 거래는 1층이므로 14층인 경매 대상의 층별 가격 차이와 내부 상태를 함께 검토해야 합니다.
- 말소기준권리 검증. 을구 9번 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 근저당권과 임의경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서 및 최신 등기부에서 확인하세요.
- 근저당권 변경등기 대조. 을구 9번은 157,900,000원, 을구 11번은 54,910,000원으로 채권최고액이 변경됐습니다. 배당 추정이 변경 전 금액을 사용하고 있으므로 실제 채권잔액과 배당 순위를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대 열람·매각물건명세서와 현장 점유상태를 대조해 대항력 있는 임차인 또는 기타 점유권원의 존재를 확인하세요.
- 복수 경매개시결정. 2025타경511840 외에 한국주택금융공사의 2026타경503912 임의경매개시결정도 등기돼 있습니다. 사건 진행관계와 최신 매각기일·매각조건을 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 점유권원을 파악하고 인도 절차 및 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 276,800,000원, 2회 유찰 시 221,440,000원의 최저가 시나리오가 제시돼 있습니다. 회차별 가격만 보지 말고 이후의 최신 실거래와 예상 취득비용을 함께 비교하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 최신 기준으로 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 검토 가능, 신건 가격은 보류”
이 물건은 등기상 권리구조가 비교적 명확합니다. 2016년 한국스탠다드차타드은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 실제 임대관계가 미상이므로 점유 확인이 선행돼야 합니다.
가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저매각가 346,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 334,583,333원보다 높고, 최신 거래 316,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건에서 감정가를 기준으로 적극 입찰할 만한 뚜렷한 가격상 이점을 찾기 어렵습니다.
또한 예상배당표가 변경 전 근저당권 채권최고액을 사용하고 있으므로 실제 배당금액 검증도 필요합니다. 다만 이러한 배당 추정의 불일치가 곧바로 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.
결론은 신건 입찰 신중·유찰 후 가격 재평가입니다. 등기상 인수 가능성이 낮다는 장점은 있지만, 시세보다 높은 입찰 출발가격에 점유관계 미확인 문제가 남아 있습니다. 입찰 전 실제 점유자와 최신 권리관계를 확인하고, 낙찰가가 최근 실거래 대비 충분한 가격 경쟁력을 갖추는지 판단하는 것이 핵심입니다.
